Music. Herzlich willkommen beim immocation Podcast einer special Episode. Nur mit mir nein der Stefan steht hier sitzt aber nicht am Mikrofon da muss nur noch seine Bohnen essen damit er nicht gleich Hunger kriegt wären der Aufzeichnung. Ja herzlich willkommen zu dieser zu dieser Episode zu dieser Folge es ist ein Gespräch eben zwischen Stefan und mir mein Name ist Marco wissen die Gründer von immocation wir möchten dass möglichst viele Menschen den Vermögensaufbau mit Immobilien.
Lernen und erfolgreich umsetzen deshalb teilen wir hier in diesem paar Special Episoden die die Learnings wie man sagt die wir die letzten Jahre so hatten die wir hier aber mal strukturiert na ja. Wäre weniger strukturiert zu Produkte zum Besten geben wollen und Jan Enders Stefan or market Immobilien Manifest wenn jemand Lust hat das alles mal aufzuschreiben Fenster so mischt du nicht. Ich habe es bis jetzt noch nicht so genannt.
Du wirst du weißt es ist immer so lange gegen die Namen bis es dann tatsächlich immocation Festival heißt B hat sich Stefan dagegen lange lange lange gewährt. Ja wir wollen sprechen wir habens letzte mal gesprochen über Akquise wie kommt man an lohnenswerte Immobilien ran aus ein bisschen Udyr clothing und so wie gesagt jederzeit. Hau raus wenn wir neue Akquise Wege zufällig einfallen das soll sich gerne durch diesen podcast.de durchziehen und jetzt wollen wir sprechen über Risiken.
Also zuerst mal bezogen wieder auf Beine hol das auf den Bestandsaufbau von Immobilien und dann mal ein bisschen schauen was bei den anderen Modellen noch Risiken drin sind aber es gehört natürlich zu einer vollständigen Betrachtung ganz speziell beim Thema Kapitalanlagen Vermögensaufbau und so weiter welchen riesigen setzte ich mich denn eigentlich aus und was kann passieren wie kann ich gegensteuern was es aber dann vielleicht auch der worst case.
Und ich würde es gern anfangen wie gesagt beinhold wir haben. Und dazu auch ewig nicht abgeglichen ein mich was das ist bestimmt 2-3 Jahre her wo bis letzte Mal. Strukturiert durchgegangen sind welche Risiken wir alle sehen. Also wir beide sehen und find das jetzt sehr spannend ich will trotzdem die gleich Struktur vorschlagen die wir eigentlich immer hatten und würde die mal unser sie erläutern kurz und dann können wir die eissentam reingehen also.
Bei holt ist die Kalkulation also das auf der einen Seite die Mieteinnahmen stehen und auf der anderen Seite stehen daneben die Kosten die dagegen laufen dass es einmal aufgeteilt in Kosten für die Bewirtschaftung und eben die Bank rate diese drei Blöcke also Mieteinnahmen gegen gegenüber.
Bewirtschaftungskosten und den gegenüber Bank rate steht um diese drei Blöcke muss man sich ja eigentlich kümmern also wenn die Mieteinnahmen weiter hoch gehen dann ist das eine freudige Sache aber logischerweise ist es dann ein Risiko das Mieteinnahmen sinken, Leerstand hat.
Finanzierung Seite kann so sein dass diese Bank rate sich plötzlich negativ also gerade größer wird und sich dadurch für mich die Rechnung dreht weil ich plötzlich mehr die Bank bezahlen muss weil sie zurück Zinsen ändern oder ich sonst irgendwie ein Problem mit der Bank bekomme also im weitesten Sinne welche Risiken verbürgen sich im Finanzierungs complex
und dann III sind ein bisschen unerwartet der Kosten in der Bewirtschaftung durch Sanierung wenn es irgendwelche Dinge passieren die ich nicht vorher gesehen habe. Das ist mal unser Standardbild indem es euch bewegen sein das sind die Risiken die ich jetzt gerne. Einzeln einmal mit dir durchgehen würde lass uns anfangen mit Mietausfall wie viel Angst hast du von Mietausfall. Angst habe ich überhaupt nicht von Mietausfall also dass es ärgerlich ist aber genauso klar dass das passiert durch.
Mieter die von Anfang an die vorhatten richtig zu bezahlen Mieter die. In einer Situation geraten in der sie das nicht mehr können oder sollen Grund böse werden und dann nicht mehr wollen oder durch Leerstand wären man einfach gerade kurz einen Nachmieter sucht und sich da ein blöder Monat = weil der Wunsch Mieter erst ein Monat später einziehen will oder strukturellen Leerstand irgendwann weil man einen Standort gekauft hat an dem dass ihm nicht normales nur Vollvermietung zu haben.
Also das gehört irgendwie dazu aber. Angst ist ja immer sowas irgendwie was folgendes passiert nicht greifen kann das ist einfach nur etwas das passiert so sicher wie das Amen in der Kirche die Frage ist in welchem Umfang da gibt's Erfahrungswerte das ist was was ich in die Kalkulation aufnehmen muss.
Und ich will die allergrößte also Ursache mindest das nicht kriegsentscheidend ob das dann 3% was in Deutschland war der Durchschnittswert ist 3 % aller mieten fallen aus da kann man 3% auf dem Konto legen von der Miete immer und dann müsste das theoretisch ausreichen und dann ab und zu wieder Ausfall zu bezahlen das 3 oder 5 sind das ist für mich gar nicht der entscheidende Punkt für die allergrößte Frage bei Mietausfall sind sind 22 Dinge eine habe ich hier in Miete
oder hol ich mir gerade ein Mieter der Sonne richtiger Griff ins Klo ist also den ich am Ende nach monatelangem Gezeter und Anwaltskosten und so weiter minderungsklage aus dieser Wohnung raus bewegen muss und der hat das Geld nicht und ich sehe davon nie irgendwas wieder das kann einfach richtig Kohle kostenlos aber extrem ärgerlich.
Und das zweite also ist deine Frage für die ankaufsprüfung für die mieterauswahl quasi und das zweite ist vielleicht noch viel wichtiger ist bei der Standortfrage mir zu überlegen habe ich an diesem Standort irgendwann nach allem was ich weiß und glaube mit mit strukturelle mehr Schal mit mit flächendeckend im Leerstand zu tun weil hier einfach viel weniger Menschen wohnen wollen in der Zukunft.
Und meine Wohnung vielleicht nicht mehr zu denen gehört die dann noch gemietet werden und können auf das dass es das worüber ich mir sehr viele Gedanken machen würde und. Glaube ich man das tun sollte aber Angst nein ich gerade das Thema Leerstand auf dass du uns gerade heute. Hart getroffen hat in dem uns nämlich anderthalb Monatsmieten entgehen in Heidenheim also wir nehmen dieses diese Folge hier.
Mit weitem Abstand auf weil wir zu Zeiten von Corona aufnehmen also wir beide sitzen weit auseinander und ja ich würde sagen ungefähr zehn war ein bisschen mehr Tage vor vor Ausstrahlung aber trotzdem ist Anfang April
und wir haben eine Wohnung leer in Heidenheim die soll er zum 1. April vermietet werden und da gabs ist es war süß sehr so wir müssen sie noch renovieren ist aber war sehr schwierig dass die vorher leer wurde weil Beinpresse erstmal hat man bei uns überhaupt nicht klar was passiert war wir haben die Kündigung erhalten jetzt zum ersten vier haben aber niemand erreicht und da hat ein altes Ehepaar drin gewohnt
der Mann ist verstorben und dann hat sich rausgestellt durch persönlich hinfahren und Klingel und so weiter dass die dass die Mieterin ein unsere Mieterin schon lange dement im Altersheim ist und das heißt wir bekommen eine leerstehende Wohnung haben sie jetzt quasi heute übergeben bekommen irgendwie also Anfang April. Hätten sie eigentlich gerne zum ersten vier ja schon wieder vermietet das ging aber nicht und zu Zeiten von.
Corona jetzt ist das nicht leicht also wie sollten wir das jetzt organisieren dass es dann eine Renovierung Sanierung bis ich die möglich glaube es geht wir haben also handwerkerangebote auch kommen ich glaube wir würden die Sanierung auch hinbekommen wie einfach das ist eine richtige mieterauswahl zu machen weil man nicht besichtigen kann wahrscheinlich telefonieren können uns fehlen dann müsste man mit 23 eine 1 zu Besichtigung würde man vielleicht im Notfall noch hinkriegen aber
er muss auf alle Fälle für einen leichteren Weg entschieden nämlich eine Empfehlung. Der bisherigen Mieter also dort die die die Kinder von von der Frau die im Heim ist die haben dann.
Kenne eine Frau die hat guten Eindruck gemacht die würde die Wohnung nämlich unrenoviert so wie es sie ist nehmen mit zur Dauermiete zu der wär fein sind allerdings erst wie sie heute rausgestellt hat zum 15.5 und dann haben wir beide dazu gerade Nachrichten ausgetauscht und du hast vollkommen Recht gesagt ist ja ein Brett also das sind anderthalb Monatsmieten die ausfallen
Leerstand tut in dem Fall tatsächlich richtig weh und ist auch kann ich das nur doppelt unterstreichen was du sagst die Standortfrage ist es sehr entscheidende also hier hat jetzt Corona den impact gemacht so ein bisschen oder dass wir jetzt einen eleganten Weg finden trotzdem irgendwie das zu vermieten schnell aber das ist brutal wenn man den Unterschied erlebt hat eine Wohnung zu inserieren an einem überlaufenden Markt eine attraktive Wohnung überlaufen im Markt zu
eine schlechte Wohnung an einem Markt wo nicht so viel nachgefragt wird das Design brutal große Unterschied unglaublich und das schränkt meine mieterauswahl ein. Und sorg möglicherweise dafür weil ich den Mieter kritisch auswähle dass ich dann Leerstand habe und vielleicht kannst du noch mal. Gerade so wie du es vorhin sehr gut getan hast herleiten das geht dann auch relativ schnell dass das richtig weh tut bei der Stadt.
Jade mein wann mein Punkt war dass wir typischerweise ja 3% in diese Kalkulation aufnehmen und 3% heißt halt eine Miete alle drei Jahre fällt aus. Jetzt ist hier überhaupt nichts besonderes passiert wenn man nicht direkt vernünftige nach Mieterin gefunden wir haben hier auch niemanden monatelang aus einer aus einer Wohnung raus bewegen müssen der sich nicht in Ordnung verhält undsoweiterundsofort trotzdem haben jetzt hier schon eineinhalb Monate sowas darf einmal alle fünf Jahre passieren.
Damm und zwischendurch darf gar nichts passiert was Mietausfall angeht damit diese 3% Annahme richtig ist ne also das ist schon krasses Muster sehr sehr genau der sein wenn man da. Wenn man da Fehler macht dann ist man rucki-zucki bei da fehlen einem im Schnitt über dann ab und zu ist Neuvermietung ab und zu fehlt Mal war es und hier und da und dann ist man irgendwann bei 10 oder 15 % Mietausfall und dann hat man statt einem 7% da eigentlich irgendwann effektiv eigentlichen 6 prozenter.
Kral advisors unfallkausal auseinandernehmen bruttomietrendite da ist ja jetzt erstmal geil für Rücklagen ich bilde das spielt doch da keine Rolle sondern. Ja aber ich kriege am Schnitt einfach weniger Miete also gleich wenn ich das so okay genau aber was also. Was was du gerade sagst Eventim 3% in der Kreation an für Mietausfall in der Kalkulation für Cashflow ohne das sagen wir.
Bilden wirklich Rücklagen und neben 3 % der Miete man okay man könnte die Mieterin die zu tun das hat man aber diese 3% weniger Miete. So und das ist aber dann hat sich auch wieder das korreliert ja mit Standort was Du gerade sagtest wenn ich aber an dem Standort bin wo ich halt 10% da kaufe kann ich mir natürlich auch Leerstand erlauben. Muss ich halt nur wissen genau aber ich kann mir auch keinen dauerhaften Leerstand erlauben. Na, hast du was für Markus Wahle im coachingteam in Gera.
Plan also plant jetzt wieder eine Vollvermietung hinzukriegen geht aber also glaube ich ist komplett schmerzfrei damit dass der X 20 % Leerstand hat. Ja weil er einfach in den vermietungsprozess treu oder länger da wo ich Automiete finde die Frage ist ja für mich in 30 Jahren was ist wenn wir über langfristigen Westen sowas ist in 30 Jahren ich kaufe heute 8 oder 9 Prozente habe heute auch schon ein bisschen mehr Leerstand aber was was es in 30 Jahren.
Der Erker gute das haben wir ausführlich diskutiert irgendwie beim beim Thema Standort aber klar das Teil dann noch mal negativ ein dann wenn das in 30 Jahre noch mal schlechter wird aber also mein Punkt ist nur also der der muss sich Gedanken darüber machen es ist ein Risiko bei beinhold dass die miete irgendwie nicht kommen wenn man jetzt über Leerstand redet dann ist das ja definitiv dass keine Miete kommen dass er kein Zahlungsausfall sondern sondern Leerstand.
Und das kann man erstmal deutlich vollkommen richtig damit abmildern dass man an einem attraktiven standen kauft und zwei dramatisch also. Ich kann einfach in München eine beliebige Immobilie auf den Markt werfen und morgen zieht Mieter ein und andersrum.
Allerdings finde ich den die 3% die Du gerade sagst die Veranda meine Kalkulation habe ich glaube ich auch richtig und dann im Durchschnitt und so aber das würde ich halt wenn ich das halt dann auf Gera beziehe wo ich sage gute habe ich halt 10 und 20% Leerstand dafür kaufe ich nur 10% welcher sagen da kann ich mir das halt auch erlauben da kaltblütig mit zehn bis 20% Mietausfall nämlich jetzt gerade ja nur auf
geld schaue und nur auf ein finanzielles Risiko aber ich finde die Zeitdimension hat auch gravieren ja also ist einfach da fährt mir einfach ständig die Scheiße rein auf gut deutsch um die ich mich kümmern muss die hab ständig einfach nur Ärger und Kompromisse und. Das ist auch was mal aber nicht also was du auch dass ich gibt dass du hast blau die Frage draufgestellt was sehe ich heute anders ich sehe das nicht mehr als ne Altenrhein finanzielle Kalkulation ich finde das Zeit.
Mindestens eine genauso wichtige Währung ist mit wegen all der Dinge die ich tun könnte mit dieser Zeit und dem was das für mein Leben bedeutet und es birgt halt auch ein riesengroßes Aufwands und damit Zeit riesig. Absolut spürt man ja spüren wir auch also das ist tatsächlich jetzt ist Wahrheit also wir Ludwigsburg Hain haben so die vermietungs Geschichten.
Da weiß man dass man attraktiv ist also dass man einfach eine Wohnung hat das einem Standort wo einfach viel Leute mieten wollen das spürt man das macht das tatsächlich sehr sehr sehr viel weniger aufwändig.
Deinen Seite kann ich genau das ja zu meinem Modell machen kann sagen ich geh in diesen Aufwand rein ich organisiere das vielleicht so Markus z.b. macht das auch nicht selbst hat jemand vor Ort der die Vermietung dann macht und er telefoniert noch mal abschließen ob der Mieter in Ordnung zu mir habe ich so ungefähr verstanden dass er das macht dann ist das halt ein aufgesetztes Modell wo man weiß da kommt hat er ja noch auf und die muss man dadurch auch noch bezahlen.
In der Kalkulation aber kann man ausrechnen genau aber es gehört für mich es gehört für mich tatsächlich rein diese Zeitdimension und wenn ich dann erledigt habe also wieder ist er für eine Wohnung oder zwei Wohnung egal aber wenn ich nicht die Idee aber was Größeres aufzubauen.
Wenn ich 20 Wohnungen irgendwann habe dann passiert das einfach im Schnitt mehrmals im Jahr dass es solche Mieterwechsel gibt Richterswil ich mich alle zwei Monate damit beschäftigen dass irgendwo jemand ein und jemand auszieht und dich dann Ärger habe bei der mieterauswahl weil so geil ist die Auswahl nicht und die erwarten auch alle das immer alles frisch gemacht so also ich habe ein riesen impact so oft auf der Zeit ihren Sohn.
Ja ja würde ich halt wenn ich also was ist wenn ich sage ich habe es nur fünf kleine Wohnung oder nur zwei kleine Wohnung. Kann ich mit der Zeitdimension was kompensieren aber eher was für die ich habe gerade mal voneinander noch was zahlen rausgesucht kurz bevor wir gestartet sind ich hatte mich mal interessiert die allererste Wohnung.
Weil daher gibt es ja durchaus einfach Mietausfall der entstanden ist die allererste Wohnung die ich noch lang gekauft hatte dann Ludwigsburg problematischer Mieter hat schon mal wissen was erzählt bekommt die Miete vom Amt im Moment ist es so. Sind zwei Mietausfälle aufgelaufen.
Einmal 180 € die der Mieter selbst uns seit Jahren schuldet er gab es nämlich mal ein Monat da wurde das weniger überwiesen da hatte er eine eine Krankmeldung nicht richtig zum Amt gebracht und das Erz wurde reduziert irgendwie so 180 auch aufgelaufen Mietausfall Leben haben sehen wir bis heute nicht nackter Mann kommt nicht die Tasche greifen
zweiter Mietausfall aufgelaufen ist das Amt hat den mittlerweile haben wir darüber nähere modernisierungserhöhung also eine Heizung eingebaut haben im Mietvertrag auch angepasst Mieterhöhung bekommen.
Sind also in dem super rentablen Zustand mit der mit der mit dem Mobil grundsätzlich die überweisen ist auch tatsächlich vom Amt genau den angepassten Satz nach der Staffelmiete aber die haben diese Anpassung einmal verpasst und haben zu wenig Geld überwiesen und ich war dazu hinterher habe dann auch mit dem Amt gesprochen mittlerweile auch zig mal aber die sind nicht in der Lage und waren nicht in der Lage den Rückstand irgendwie
zusätzlich überweisen immer schon gesagt wer da läuft echt was auf und irgendwann ist das ein Kündigungsgrund und so weiter wie gesagt aktuell passt jetzt Überweisung aber sind weitere Rückstand von 657 € entstanden stand heute haben wir Dino nicht.
Und jetzt hat er irgendwie Barbara gewechselt und hat dem Mieter empfohlene Sommer zum Mieterschutzbund gehen ob das alles so rechtens war mit dem modernisierungserhöhung weiß weißt du noch gar nicht das wirst du ja gar nicht jetzt das so ewig her wenn ich jetzt also das was ich dir gerade erzählt habe ist zwei Wochen her dass ich weiß dass das dem Mieter empfohlen wurde ist.
Obwohl ich noch vor ein paar Wochen mittlerweile hat das Brigitte gemacht vor ein paar Wochen habe ich noch selbst mit dem Amt gesprochen mit einer sehr sehr netten Frau du mir versichert hat dass es nur leid tut dass das dadurch andere wird sofort überwiesen.
Wurde mich überwiesenes grapscht Empfehlung er soll das noch mal prüfen über Mieterschutzbund also würde nicht tun weil er genauso ungern wird zum Amt geht oder ob zum Mieterschutzbund ist es auch wurscht also sowieso sauber was wir da gemacht haben bottomline 2015 die mobile gekauft und denselben Mieter drin gehabt in einem durchaus im Problem Mieter so ein bisschen auch gekauft das wussten wir ja 837 € Mietausfall bisherige Miete wenn es durchgehend.
400 € gewesen wären hätten wir 21600 € Miete seitdem eingesammelt dann aber zwischendrin Garbsen Erhöhung deswegen haben wir de facto in Wirklichkeit 22800 Euro Gesamtmiete schon bekommen 4% wieder. 824 1820 genau Rücklagen für Mietausfall bisher die wird gebildet haben die also 3 % entsprechen sind 648 € heißt wir sind. Drüber drüber in Ludwigsburg richtig sagen würde nobrainer da gibt es kein.
Jetzt aber weil sobald wir pusten wir kaufen da ein bisschen ein Problem mit der ein und jetzt aber wieder das geht dann ganz schnell. Dass das alles wieder komplett in die andere Richtung geht. Mit Sicherheit noch zwei Anrufe weiter jetzt mit dem Amt also ich werd das ausdiskutieren kommt dieses Geld.
Bald sind alle Regelklappe aber kein Scheiß gemacht haben steht uns zu wir kriegen ja so schön Heizung eingebaut wir haben schöne Heizung eingebaut und haben im Rahmen dessen erhöht und der Mieter war einverstanden ein neuen Mietvertrag unterschrieben und so weiter und so fort. Wir kriegen das und dann bleiben die 180 € Mietausfall von Rück gelegten 648 dann Zimmer wieder komplett im soll. Zeigt aber Mietausfall driver sieht unser eines unser Lieblings #hashtag Riverside.
Da muss man dann entweder man selbst oder wann hat die Strukturen dafür Mannheim ohne Kaution wir haben eine Portion. Ja genau also reales Risiko jetzt gestern haben wir ein Gespräch mit jemand geführt. Der Nina die Gewerbeanteil. Größenordnung 50% in ihren Objekten hat wo er sie in der Corona Zeit einfach die Gewerbemiete durch die Bank befeuert von idiotische Nation wird er von adidas.
Entscheiden sie stellt jetzt einfach mal die Mietzahlung ein also mit Dialog ist immer in Ordnung gemeinsam Lösungen suchen aber einfach viele Gewerbemieter jetzt einfach Miete nicht überweisen oder einfach nur mitteilen sie tun das jetzt nicht und das ist natürlich krass also da geht's jetzt dann weil da auf einmal bei Gewerbe.
Gibt's aufeinmal Zusammenhang zwischen verschiedensten Einheiten nur wohnen ist immer so jedes Mietverhältnis ist völlig für sich genommen die beeinflussen sich in der Regel nicht groß aber jetzt so ein Ereignis geh auf der Gewerbe Seite ist krass also da fehlt richtig Miete dann auf einmal vorübergehend ne also das ist während an die Bank das ist ja der Punkt
alle Kosten ja ganz normal weiterlaufen es ändert ja nichts erstmal an der eigenen Verpflichtungen also jetzt Cola wieder möglicherweise dann noch Sonderlocken aber normalerweise eben nicht alle Kosten lauf mehr weiter.
Ja und das wird glaube ich ja das werden wir jetzt noch mal zig mal erwähnen wenn wir hier gerade über riesigen sprechen man braucht halt immer einen Puffer und, diese Zeit aber das wird und wenn es nur ein liquiditäts Thema ist also was das jetzt gerade in beiden Beispielen ist also Corona kann noch mal zu speziellen liquiditäts Themen er war so wenn es dann viele Gewerbemiete und so trifft ist das ist das,
Problem nur größer das andere ist genau da in Ludwigsburg ich bin sicher dass das löst sich irgendwie wieder auf das kann aber auch mal sehr viel mehr in die Hose gehen also lass es dir da einmal abbiegen wenn es richtig in die Hose geht. Mit Räumungsklage mit allem drum und dran also mieter zahlt nicht ist nebenbei vielleicht auch noch Messi habe spielt gar keine Rolle. Mieter zahlt nicht geht nicht raus meldet sich nicht Vogel Strauß Taktik Kopf in Sand.
Mach die Wohnung so weit kaputt wie er das irgendwie noch hinkriegt das geht bis zur Räumungsklage es muss ich jemand aus der Wohnung tragen. Ultra ultra ultra super Worst-Cases 10000 € haben wir noch nicht gehabt aber habe mir schon beobachtet Arme schon beobachtet. Sopro für Investoren Bestände von 100 Einheiten 200 Einheiten.
Die erzählen dann typischerweise das hatten sie es einmal so ist man ja genau aber das kann einfach kann sein man hat eine Wohnung besitzt die drei Monate und das passiert.
Kann sein Mann hat 20 und besitzt die zehn Jahre das passiert mir aber egal was ich mir die Grundregel über allem ist dir darf nie das Geld ausgehen wenn der Immobilien kaufst dann musst du eine Rücklage haben irgendwo an der Seite wir unsere Empfehlung war immer unter stehe ich immer noch zu wenn man Wohnung für 100000 € kauft die voll finanziert dann sollte man nach dem Kauf nach dem Kauf Nebenkosten 10000 € noch immer über haben als Puffer die legt man auf ein Konto
die werden nicht für Urlaub verwendet nicht für ein neues Auto nicht für ihre paratur der Waschmaschine für gar nichts die liegen einfach nur da. Für den Fall der Fälle da mit einem niemals das Geld ausgeht damit man niemals in das Problem kommt die Rate an die Bank oder irgendetwas anderes nicht bezahlen zu können.
Wie willst du das denn weiter also genau deshalb Beständigkeit absolut d'accord dass die Empfehlung ich genauso weiter auch geben würde da gibt's so einen Kauf der allerersten Wohnung wo ich eben, nach dem Kauf der allerersten Wohnung nicht 0 € auf dem Konto haben sollte hätten sie wissen was PC nein
jetzt will ich wissen was bei 10 Einheiten ist oder wie man wie man weiter vorgeht ich meine die Frage stellt sich uns auch irgendwann jetzt haben wir ein paar Immobilien die auch schon Rücklagen aufgebaut haben. Man darf sich jetzt in der Rücklage die man aufnimmt jetzt wirds geil.
Künstlerisch und Ermittlerin darf sich jetzt asymptotisch dem statistischen Mittel annähern weiß er genau da ist genau der Pult oder also je größer der eigene Bestand wird desto mehr treffen ein dieser Ereignisse mit genau der statistischen Wahrscheinlichkeit die großflächig eigentlich bekannt ist wenn deutschlandweit im Schnitt 3% der mieten ausfallen mich ein riesengroßes deutschlandweit gestreutes Immobilienportfolio habe
bin ich sehr sehr gut beraten für das Thema Mietausfall ziemlich genau 3% zur Seite zu legen und das wird funktionieren da wird's mit Standardabweichung aber alles ausrechnen er wird abbrechen noch oben unten geben. Etwas praktischer muss man jetzt für 10 Einheiten die jeweils 100000 € gekostet haben 100000 € Rücklage haben nein. Reichen 10000 nein was ist richtig.
Das hängt jetzt von der persönlichen Risikoaversion ab glaube ich und davon wie viele fallnetze man noch hat dass ich fänd das jetzt bei 10 Einheiten richtig schon. Wahrscheinlich 30000 Euro wirklich auf der Seite liege wirklich da liegen zu haben als Reserve.
Aber zu wissen ich komme im Zweifelsfall wenn sie richtig hart auf hart kommt das ist dann sehr ärgerlich und das kostet mich vielleicht auch hohe Zinsen und so aber ich weiß wie ich an weitere 20.000 problemlos kurzfristig noch dran komme so also irgendwie diese Größenordnung wahrscheinlich wäre jetzt mein Gefühl warum weil es ist.
Da muss man gucken bisschen Korrelation zwischen den Dingen die man da macht ist in das jetzt wenn ich jetzt fünf Gewerbeeinheiten habe die alle in derselben Fußgängerzone nebeneinanderliegende gibt's da wahrscheinlich schon ein bisschen im Klumpenrisiko aber ansonsten treffen dann in der Regel ja solche Sachen nicht alle gleichzeitig mit voller Wucht also.
Man kann man kann es reagieren in aller Regel nachsprechen Outlander drüber bei unerwarteten Kosten die da kommen können ich wäre schon mal nur ein Raum was auch bis jetzt von PA. Profis auch höre wie sie es machen sie sagen dann über den Bestand den sie auch schon ein bisschen ein bisschen haben sagen Sie eine. Jahreskaltmiete haben also für alles dann. Haben die als Rücklage eine Jahreskaltmiete in Summe.
Hast ja ist ja okay wie eine Jahreskaltmiete ist bei 100000 Euro 6 wenn ich 6 % da kaufe dann ist ein Jahreskaltmiete 6 % des Kaufpreises und jetzt gerade alles 10000 € wenn 10% des Kaufpreises und 6 % ich habe gerade gesagt. The D3 3% + Reserve auf 5 was ist gut. Hast du noch ein Gedanken zum Thema mietausfallrisiko. Lässt sich sehr sehr weit vermeiden wenn ich mir ein Mieter selber aussuchen kann also wenn ich die Vermietung mache und auf die richtigen Dinge achte.
Selbstauskunft ausfüllen lassen wirklich mit dem Vorvermieter sprechen Bescheinigung alle geben lassen nicht Schufa-Auskunft ziehen oder geben lassen all diese Dinge also wer dadurch kommt durch einen solchen intensiven Check.
Also da muss man schon richtig richtig Pech haben dass da dann einer ist der hinterher einfach seine Miete nicht bezahlt, dass jemand in Zahlungsverzug kommt weil sich Umstände im Leben ändern das kann halt passieren dass es das kannst du nicht ausschließen kannst du nicht kannst du dich ja.
Dann lass uns jetzt weil es passt oder nicht standardsprung es gibt so viel weniger Mietnomaden und und solche Menschen als man das gemeinhin glaubt dass er diese Stammtischparole Immobilien vermietete sollte man nicht kaufen weil du hast dann solche Leute da drin wohnen also ich HT gibt's aber da gibt's. Viel viel viel viel viel weniger. Was war das 20.000 in ganz Deutschland Deutschland oder so und dabei was wie viele sich Millionen Deutsche mieten also.
Und also meine holt sich die Probleme eher dann rein wenn man bewusst beim Einkauf. Probleme einkauft ja das ist er der Weg wo es Gefühl ab woher wir auch dann mal Mieter Situation haben die anstrengend sind weil wir halt in Immobilien und Häuser reingegangen sind wo soll da kann man den guten Deal machen weil das kriegen wir dann schon hin so aber dann ist das halt bewusst dann wissen wir ja das da
zumindest Arbeit nicht ab über insta sächlich brella die wenig Angst vor diesen ganz krassen Fehler stripline vielleicht irgendwann mal da mit Rolf Räumungsklage sauber auch das bis das wirklich zur letzten Instanz kommt ist es in aller Regel sehr viel passiert und dann kann man im Zweifelsfall auch eine Miete sich wahrscheinlich in neun von zehn Fällen noch irgendwie einigen das nervige daran ist halt nur dass man es machen muss. Verlassen jetzt sprechen über den.
Plätze Mama gerade rumliegen gesprochen aber weil es da eben gerade rüber Rücklagen ist verliert immer immer sehr interessant und das würde ich jetzt nicht wird auf die Höhe der Rücklagen die man gesamt bilden soll. Von denen man ja dann einmal eben Mietausfall absichern muss muss man da noch einen zweiten Fall absichern den jetzt sprechen will unerwartet die Kosten. In der Bewirtschaftung bei der Sanierung weil irgendwas kaputt geht hast du Angst davor.
Als ich will mal ein bisschen unterscheiden zwischen Wohnungen und Häusern also wenn wir jetzt Wohnungen kaufen kantiges also wirklich tiefenentspannt mit so einer standardkalkulation wiegt ein mal gucken ob das Haus in der ankaufsprüfung Ops so also ob sich richtig im Arsch ist oder ob die Hausverwaltung den Eindruck macht es einfach gar nicht im Griff zu haben aber wenn das alles den Eindruck macht als ob die Hausverwaltung ein Plan davon und dafür hat wie dieses Haus instand gehalten wird.
Und dafür eine vernünftige Instandhaltungsrücklage von der Hausgemeinschaft erhoben wird irgendwie dann würde ich da für mich mehr oder weniger ein Haken dran machen wieder da kommt dann über eine große Zahl kommen da vielleicht irgendwann mal Ausreißer raus aber da würde ich mir da keine großen Sorgen drum machen so die.
Richtig krassen Sachen sind in aller Regel versichert dass es auch so ein so ein weiterer. Ne also wenn der Blitz einschlägt oder das Hochwasser kommt sei denn ganz blöden Gebiet Mond oder solche Sachen sind in aller Regel versichert also nee und in der Wohnung selber.
Angelatlas und betone das bitte noch mal die sind dann alle die das war für mich ein ziemlich krasses learning in den letzten Jahren jetzt hat was gibt ja Gebäudeversicherung wo in aller Regel diese ganzen naturschäden Elementarschäden quasi einfach versichert sind und wenn so ein Haus wird, brennt bis auf die Grundmauern oder von dem Sturm der Dach das Dach quasi abgerissen wird also solche Sachen sind alle rege Fisch.
Versichert das heißt die Dinge die wirklich Geld kosten gibt Dinge die Kosten Geld also das Dach gemacht werden muss oder so aber das kündigt sich in aller Regel sehr sehr lange an da gibt es ein Dach das ist in Ordnung dann ist es irgendwann nicht mehr so in Ordnung dann ist das irgendwann Problem dann wird es einmal ein richtiges Problem und dann muss man es irgendwann teuer machen soll es kündigt sich.
Über Jahre angelaufene Heizung die wahrscheinlich irgendwann bald mal den Geist aufgibt und die man nicht mehr mal eben reparieren und flicken kann und Fenster die dann irgendwann. Also wirklich jetzt von keinem mehr akzeptiert werden bei der Neuvermietung und also solche Sachen.
Genau was anderes wenn ich ihn wenn ich ganze Haus kaufe weil ich komplett meine Verantwortung bin aber ist beinahe aber einer WEG bin ich total entspannt wenn ich den Eindruck habe die die Hausverwaltung hat das im Griff. Ist auch noch besser als wenn da auch noch irgendwelche.
Eigennutzer drin wohnen die ein großes Interesse daran haben dass ein Haus auch instand gehalten wird vernünftig und so und bin am besten gesundes Verhältnis Eigennutzer und und Kapitalanleger das nicht unnötig Geld ausgeben wird dann kommt noch die Eignung der die eigentliche Wohnung und in der Wohnung selber zu.
Klar bilden wir da auch eine Rücklage für wir planen das standardmäßig 10 € pro Quadratmeter und Jahr ein dass es eher am oberen Ende dessen was ich sonst immer höre was man für die Wohnung an sich ist Sondereigentum macht aber was soll da Großes passieren also dass das Schlimmste und teuerste was man so einer Wohnung machen muss irgendwann mal ist das Badezimmer erneuern. Und selbst das kostet viel viel wenig kostet meiner kleinen Wohnung ein paar wenige 1000 € wenn man das gut macht.
Da komm einfach keine riesen großen Überraschung auf 1 zu also wenn die Wohnung im kompletten katastrophenzustand ist da muss man vielleicht am Anfang einmal im größeren Betrag zu Seite legen die kann man da gleich auf so ein Konto legen weil man weiß bei der nächsten Vermietung hast du das jetzt 5000 € aber nee also bei Wohnungen total tiefenentspannt.
Bisschen anders wenn man komplettes Haus kauft weil es auf einmal alleine unsere Verantwortung ist herauszufinden welchem Zustand befindet sich dieses Haus bei Kauf und wenn wir da etwas übersehen kann das einfach sein da taucht auf einmal wirklich auf das Dach muss gemacht werden und die Heizung muss gemacht werden und es gibt eigentlich noch ein Problem das haben wir einfach nur nicht gesehen und jetzt braucht
brauchen wir was nicht was 50000 Euro oder 100000 € um alle diese Dinge gleichzeitig zu tun und das ist halt ein echtes und reales Kostenrisiko wenn man dann möglicherweise unter Berücksichtigung dieser Aspekte viel zu teuer eingekauft hat weil der sagt einem unter Umständen keiner weil der Vorbesitzer ist nicht weiß.
Oder. Halt drauf hingewiesen hat waren das alles saniert wurde aber man selber nicht die richtigen Schlüsse daraus gezogen hat und so weiter und sofort wenn da keine Profiseller Hausverwaltung drauf sitzt. Bring mal ein bisschen hier also erst kurz sprechen über die Rücklagen Höhe. Ich habe gerade mal bei weil du gerade schon gesagt hast in Euro pro Quadratmeter pro Jahr ist noch lang für die Wohnung für Sondereigentum now fürs Haus was willst du sagen noch noch mal ein Zehner oder.
Das ist dann schon dicken Heinrich aber es hängt ein bisschen das hängt ein bisschen davon ab. Wir haben neulich mal Haus durchkalkuliert haben gesagt 25 € auf den Quadratmeter All-In also für Haus und. Und das ist ein Haus mit Sanierungsstau und wenn man dann überlegt man sich überlegt dass es ein Haus also 25 Europa damit der Wohnfläche zur Seite zu legen. Jetzt mal überlegen wie viel Geld ist das lass uns mal ein Haus nehmen das hat 400 Quadratmeter das hat.
850 Quadratmeter Wohnung 400 Quadratmeter verlegen ist 10 € im Jahr zur Seite 25 Mal. Bei 410000 € im Jahr. Lass uns mal sagen 10 Jahre das sind 100000 € lass mal sagen das Haus hat 800000 € gekostet das am Standort wo man 2000 € auf Quadratzahl. 100000 € klingt erstmal viel aber wenn man jetzt ernsthaft in absehbarer Zeit die großen Gewerke alle mal einmal anfassen muss also wenn man das Dach machen muss. Und die Fassade.
Und da mal die Hälfte aller Wohnungen bei der Neuvermietung oder quasi jede Wohnung bei der Neuvermietung eigentlich einmal machen muss dann ist das sehr sehr schnell weg und es gibt ja mehr solche Gewerke in der es gibt noch im Keller ist kann auch in die Feuchtigkeits Thema geben es gibt Fenster es gibt Eingangsbereich und Türen SG Heizungs gibt electric es gibt sanitärleitung und solche Sachen. Das ist am Ende nicht so viel Geld wenn wirklich diese Dinge getan werden müssen da muss man.
Sehr einfacher sich ein ehrliches Bild machen was da auf einen zukommt und ich finde es dann richtig das auch in der Kalkulation zu berücksichtigen und dieses Geld so wie wir das tun es gibt bei uns auch ein Rücklagenkonto für jedes Haus dieses gelten wirklich zur Seite zu überweisen und zu zugucken wieder ein großer Batzen Geld dann irgendwann entsteht weil irgendwann. Irgendwann braucht man den und dann ist es ganz ganz blöd wenn man immer so mit verlebt hat.
Ja und das auch wirklich planen also sich das bildlich vorstellen 100000 € habe ich die nächsten 10 Jahre zur Verfügung und das ist ja dann ziemlich entscheiden dann welchen. Ich das Haus kaufe. Wenn alle Gewerke gerade gleichzeitig am Arsch sind.
Deswegen spielt muss ich das ja am Preis wiederspiegeln im Vergleich zu alle sind sind gerade ganz neu ich habe nebenbei nur noch mal aufgerufen Wikipedia Peterssche Formel das ist ja irgendwie der der der theoretische Standard oder so der der immer rein gezogen wird 89 Jahren kostet ein Haus das Eineinhalbfache seiner Herstellungskosten an Instandhaltung. Genau das ist wenn man 1500 Euro Herstellungskosten sagt pro Quadratmeter mal 1,5 durch 80 kommt raus pro Quadratmeter 28,13 € im Jahr.
Übrigens wird Peter Wehrmann Kalkulationstool immocation.de im Download-Bereich da haben wir diese Peterssche Formel eingebaut da gibt es eine empfohlene Instandhaltungsrücklage wo das Tool eigenständig anhand von der ganze Menge Kriterien wie Kaufpreis Niveau Gebäude Anteile und selber ausrechnen was nach der Peterson Formel annäherungsweise die richtige Rücklage wird das die Herstellungskosten,
kommst du bisschen vom vom vom Kaufpreis Niveau also was ist das für ein Standort wie viel weil das ist jetzt so schön München wäre das eher gefährlich also ja ja genau was gibt dann was gibt eine Kurve dahinter dass das dann ab einem gewissen kauft Preisniveau steigt das dann nicht weiß ob das steckt drin ist krass und Luke Kinder und das macht immer eine Menge sind was da was da pauschaler Zahl steht.
Und das ist in aller Regel viel mehr als die meisten Leute mir sagen dass sie das dass sie das wirklich so zurücklegen. Aber das sind auch jetzt fairerweise oft Menschen die haben zwar Immobilienbestand aufgebaut aber die haben noch keinen kompletten Zyklus durch und dann diese Häuser mal einmal wirklich durch alles durch müssen, krank und das also dass du das zumindest mein Anspruch an uns beide deiner ist es auch das weiß ich dass wir jetzt alt auch in Immobilien Bestand.
Wirklich gut behandeln also ich möchte dass meine Tochter Immobilien bekommen die top in Schuss sind in. War doch immer 40 50 Jahren ich möchte die in 30 Jahren. Tiefenentspannt sein egal was bei unseren Immobilien zu tun ist weil ich weiß wir haben da die Rücklagen für gebildeten also unser großes Ziel bei den Immobilien ist ja.
Soll passives Einkommen sein aber wollen nicht das Gefühl haben dass das alles auf wackligen und hölzernen Beinen steht und soll was grundsolides sein und da gehört genau das dazu.
Rücklagen bilden in der Höhe wie es nötig ist es ist gehört auch bei uns immer Spritze Due Dilligence zum Ankauf Prozess und wir entwickeln dass er gerade jetzt ganz krass für uns selber wie wir das standardisieren wollen bei freue mich dass es dazu gehört ja weiß er schnell sehr viel Immobilien kaufen wollen und werden der gibt einen Teil nach dem Kauf einmal dass ich Unterlagen Pakete soll ich also alles perfekt zu machen was Vollständigkeit angeht aber dann auch
die Übung zu machen einen Sanierungs und instandhaltungsplan wirklich über die nächsten 20 Jahre sich zu überlegen und aufzuschreiben und wenn da steht in 15 Jahren ist das nächste mal die Heizung völlig und wahrscheinlich kostet das inklusive Inflation dann soundsoviel
liegt und David Pasing Liquiditätsplan zu mache ich glaube wenn man das tut und von da rückwärts geht dann kommen mehr Leute dabei raus dass das verdammt viel Sinn macht dieses Geld wirklich zu sei deswegen zu viel sonst irgendwann.
Es kann ja ich kann anders holen das ist mir dann egal und irgendwann verkaufe ich das wieder so aber das werden die eben genau nicht der Ansatz für die Ewigkeit der ja so viel Spaß macht wenn man es richtig auf Gleis irgendwann hat man ja auch die Strukturen dass das nicht mehr für einen selbst die Arbeit bedeutet wenn man das mal aufgegleist hat okay ich manchmal erzählen wieder von von Ludwigsburg oder Wache interessanter ist schon viel passiert vier Parteien Haus.
Beim Kauf der ersten Wohnung 2015 hatte das keine Kellerdeckendämmung die wurde dann gemacht. Dach von 1960 Zustand okay. Alte gemischte Heizungsanlagen also es gab irgendwo eine Gasheizung dazu und es gab eine Ölheizung und ansonsten gab es Nachtspeicheröfen also in vier Wohnungen drei verschiedene heizungstypen. Ganz krass Fassade nicht gedämmt Fenster relativ neu.
Und das ist jetzt eben in den fünf Jahren was ist da passiert das beim Kauf mich erzählt ich war noch richtig nervös mit dem Dach und so das Dach ist immer noch so Wiwi Service damals war die Kellerdecke hat und wie gesagt gedämmt mit Hilfe der anderen auch wir sind ja auch in der WG reingegangen die extrem wenig Rücklagen gebildet hatte also covid alles hdi.de.
Kriegskasse fürs Haus war auch so ein bisschen leer jetzt haben wir uns dann entschieden da eine neue Heizung einzubauen und haben diese Immobilien ist signifikant modernisiert haben also mittlerweile zwei Wohnungen von vier dort haben eine Gaszentralheizung eingebaut die für uns, ein gigantischer dieser wir haben sie nämlich über die jetzt noch nicht richtig seltsam aber so wird die KfW finanziert was hat er gekostet.
25 Jens also 24600 du weißt dass ich bin zutiefst beeindruckt eine Teil meiner Rolle 24600 aber trotzdem ist vergisst du auch Sachen genauso schnell wie ich eigentlich also Zahl er lief letzte Woche irgendwann an mir vorbei war irgendwie also Glückstreffer erste 24600 Euro für zwei Wohnungen eine Gaszentralheizung was er sagen wir mal 15 und 10 weil die eine irgendwie ein bisschen Wegekosten aber die kleiner war da mit Heizkörpern auszustellen und das haben wir aber.
Komplett über die KfW finanziert haben keinerlei Eigenkapital gewollt hätten wir es von der Steuer sofort absetzen können hätten wir noch Eigenkapital generiert. Ging leider nicht weil wir die 15% Rewe gerissen haben dass man separater Stelle noch mal was das alles geteilt aber ist also. In einem Satz in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15% vom Gebäude Anteil vom Kaufpreis sanieren ansonsten hat man ein Steuernachteil.
Wir haben mehr also so aber wir hätten sogar noch Eigenkapital generiert das ist meine Botschaft. Hätten wir diese hätten wir das quasi von der Steuer auch noch hinbekommen außerdem hat haben wir dadurch eine Rate an die KfW. Weißt du die.
Nee weil diesen Kante Umsatz hat war dass du ihn Volltilger über 10 Jahre bezahlen 0,75% Zinsen und habe mit Tilgungszuschuss von 12 einhalb Prozent wir müssen uns überhaupt nur 87% des Darlehens zurück bezahlen im Rest schenkt einem die KfW oder der Bund als Förderung für energieeffizientes sanieren deshalb ging das war das energieeffizient sanieren war wie viel ist DD die Annuität quasi ungefähr.
Das meine ich weiß also es muss ja wir haben ungefähr 23.000 Euro zurückzuzahlen oder oder 22000 oder sowas und das auf 10 Jahre also zahlen wird zweieinhalbtausend im Jahr ungefähr ist als 200 € Tilgung pro Monat würde ich jetzt mal sagen. Bloß ein bisschen Zinsen ok und davon entfällt ungefähr.
Dritte oft auf die Wohnung als auf eigene Wohnung wo ich das jetzt gerade im Kopf hatte also was ich ganz groben Kopf habe wir sind mit der Modernisierungsmieterhöhung die man dafür bekommt die für den Mieter vollkommen fein war die das Amt mittlerweile akzeptiert ist da betrifft genau die gleiche Wohnung wie es gerade ging
die ist 30 % über der KfW rate die auf diese Wohnung entfällt das weiß man nie weiß wirklich wie die absolute Zahl nicht mehr dass da war eine Mieterhöhung von Andi 100 € war drin weil klar also ist doch glaube ich fair. Nachtspeicherofen uralt getauscht mit mit moderner Heizung jetzt kommt meine Frage. Zu der ganzen Geschichte petersche Formel hin und her 10 € 20 € pro Quadratmeter was auch immer man da machen will.
Man kann das dann ja auch wunderbar aber die KfW finanzieren dass in dem Fall geht das für eine Mieterhöhung aber ich kann halt weil das wirklich ne eine Modernisierung war die die KfW finanziert das kann ich aber bei den meisten Sachen halt nicht tun deshalb brauche ich eben doch. Genauso ich kann keine Instandhaltung auf den Mieter umwälzen dass meine Aufgabe als Vermieter ureigenste Verantwortung das Haus instand zu halten.
Und das geht nur jetzt hier weil das quasi eine wesentliche Veränderung dass das Standard ist dass ich mir sicher ob das jetzt dir Recht ich 100% korrekt ist aber wenn ich halt aus einer Nachtspeicher also weiße Nächte Modernisierung ist ne und keine. Richtig damit der der pupst eine Steigerung des echten hohen Wertes oder nutzt wer das irgendwie sein oder es muss eine echt Energieeinsparung oder wieso was sein gibt's 1000 Definition.
Aber das geht halt nicht wenn ich das sag einfach mal wieder gemacht habe weil das Dach nicht mehr in Ordnung ist das geht auch nicht wenn ich die Heizung einfach nur ein neuer weil sie runter ist und der Mieter hat aber immer schon eine Gaszentralheizung Untermietvertrag drin gehabt und es gilt auch nicht ich die Fassade neu machen solche Sachen ohne mich keiner seine modernisierungserhöhung können wir euch mal erklären wie ich kann nach neuester Änderung noch das waren mal 11 % jetzt ins 8 %.
Der Modernisierungskosten auf die jährliche Kaltmiete des Mieters umlegen was im übrigen hier rauskommt werden monatlich 70 €. Die wir hätten umlegen können und dass ich weiß wann es ausgerechnet wir haben sie ja nicht mehr umgelegt das als die Kaffee gerade muss da drunter liegen. Für die eine Wohnung für Dialoge werde ich habe genommen.
Okay das heißt also in aller Regel kann ich ja wenn also bei Instandhaltung kann ich das nicht auf die Miete umlegen es gibt irgendwie Modernisierung nicht ich auch nicht einfach immer überall Geld von der KfW also a kriege ich Geld von der KfW ohne Mühe vielleicht schaut er nicht über über nach Hausbank finanziere also ich beschäftige schon mal erstmal und wie eine andere Bank damit um an die KfW dran zu kommen,
das machen die ja mal solo ohne dass man gerade etwas anderes kaufen oder finanziert so Mitte gerne weil es viel Arbeit für wenig Geld ist. Dann ist der nächste. Ich krieg von der KfW auch nur Geld wenn das irgendwie energieeffizient oder altersgerechter Umbau oder solche Sachen ist und nicht einfach für irgendein normale Instandhaltungsmaßnahme.
Und wird auch wenn ich jetzt bei der bei der Bank ankomme sieht nicht dass die mich mit Kusshand nehmen wenn ich sage ich jetzt aber auch keinen 20000 € ich muss das Dach reparieren so ne also wenn das jetzt die Bank ist die diese Immobilie finanziert hat die da auch im Grundbuch schon im ersten Rang steht.
Plausibel machen kann dass ich jetzt wirklich den Wert der Immobilie steige also investiere das Geld 20000 € und dann ist der Wert der Immobilie und damit die Kreditsicherheit 40000 € Mehrwert sowas kann funktionieren
aber der da bin ich jetzt irgendwie auch zweimal in diese Bank gebunden weil er weiß ob die mir jetzt die geilsten Zinsen gibt für dieses Geld wenn ich das dann brauche weil die weiß auch dass jeder andere Bank nicht in den ersten Rang kann also eine schlechtere Sicherheit kriegt und wahrscheinlich noch viel höhere Zinsen haben will es ist halt es ist nicht trivial und nicht so mega sexy in der Situation zu sein war jetzt unbedingt sofort AW Geld von der Bank gebrauchte oder überhaupt.
Genau also das dann auch. Nach Blei dass man können ja 30t kalten bis er sich TK drunter und dann nutze ich das dann das um auch Playmobil Nacht zu bleiben und so wie dein Geld von der Bank zu zu kommen ist die Zeit am Ende in dieselbe Kalkulation einer ich hole ja Vermögen dass ich schon aufgebaut habe nutze ich wieder und steckst dann wieder in die Sanierung quasi.
Okay was was wäre denn so ein so ein so ein Worst-Cases also klar Hausschwamm ausschauen wird entdeckt das sind so Sachen die dann auch jede. Rücklage über Bord werfen. Zum passiven Bischof Totalschaden also ernsthaft sondern sein das macht mehr Sinn das Gebäude in Gänze abzureißen als es zu reparieren du hast auch nackten Grundstücken Hausschwamm Pilz im Holz der ich glaube das ein Pilz oder sind
und der ist also halt Bauten haben eben keine Betondecken sondern Decken aus die aus Holzbalken Bestehen der könnte sich z.b. im Bad könnte Feuchtigkeit durch irgendwelche Fugen über Jahre runter Tropfen können sich die Pressspanplatten da drauf langsam durchwühlen an den Balken kommen was im übrigen in den Häusern in Essen gekauft haben Pass soweit auch passiert war dann gab es sogar an den großen Querbalken einen Pilz.
Aber kein Hausschwamm das ist doch noch immer tätig der nicht so ein Pilz zum zu Hausschwamm irgendwie in wie keine Ahnung dafür gibt's Sachverständiger für Holzschutz worauf ich raus will ist also so ein Thema wenn ich da halt irgendwelche Anzeichen habe wenn ich auch vielleicht das erste ganze Haus kaufe und das ist noch ein Altbau so wie das eben hier der Fall auch für uns war.
Möglicherweise tatsächlich Sachverständiger für Holzschutz oder halt generell einen Sachverständigen mitnehmen der das dann einmal einschätzen. Dass das ein Totalschaden Thema. Das ist halt richtig brutal geteilt sie gerade waren Einsteiger ist oder dass das erste Mal machte beim ganzen Haus in Suppe Gefühl wenn da ein Gutachten Sachverständiger dabei war, der
einfach nur sagt nee also auch mit meinem Fachwissen haben sie da jetzt nichts riesengroßes übersehen sondern das Haus ist in Summe in Ordnung mit den folgenden Dingen die irgendwann wahrscheinlich mal auf Sie zukommen und den folgenden Dinge die man theoretisch jetzt auch schon angeben könnte oder vielleicht auch kurzfristig sollte soll gibt auf eine große Sicherheit ist auch nicht dass das dann garantiert ist dass da nichts anderes ist aber viel viel mehr Sicherheit als wenn man selber das erste Mal sonnhaus in Augenschein nimmt
und aus meiner Sicht also bei einer kleinen Eigentumswohnung in einem gut verwalteten Haus weniger wichtig das erste Mal ganzes Mehrfamilienhaus kauft das auch älter ist also vielleicht Altbau das sollte dann ist das sehr sehr gut investiertes Geld nicht ein ganz
Gutachten zu beauftragen aber jemanden damit hinzunehmen der zwei Stunden lang sich diese Immobilie anschauen und danach sich die Mühe nimmt mir macht das mal auf drei Seiten zusammenzufassen die wesentlichen Punkte ist auch wenn das dann 500 € Gesetz wenn das 1000 € kostet wenn man da gerade 500000 € ausgibt ist das gut investiertes Geld.
Am besten überall über den Stundensatz sprechen, wunderbar sagen nehmen Sie sich zwei Stunden Zeit erfassen Sie mir das danach zusammen was die Top-Ten Maßnahmen sind die sie als nächstes angehen würden so ist das am besten nicht über pauschale riechen Gutachten wie du gesagt hast wenn das Haus und so in Ordnung ist schreiben Sie vielleicht auf einer Seite auch noch mal kurz eine wohlwollende Zusammenfassung die kann ich dann auch gleich für die Bankverbindung jetzt und zu belegen supercluster
soviel zum Thema Mietausfall und unerwartete Kosten Rücklagen die man darüber die Zeit bilden kann und bilden sollte was wir immer dringend empfehlen dann bleibt die dritte große Kategorie der Finanzierungsbereich. Bitte erkläre das Zinsänderungsrisiko und wie viel Angst du davor. Und warum das Zinsänderungsrisiko überhaupt nicht das größte Risiko und Finanzierungsbereich vor dem Herrn Städte die Nachversicherung.
Also perfekt wenn ich mir Geld leihe für Immobilie dann werde ich auf Herz und Nieren geprüft, was meine Bonität angeht irgendwann ergibt sich dann ein Zins und eine Tilgung, und das Plan ich mir dann in der Regel ein dieser Annuität oder diese Rate an die Bank die passt in meine Kalkulation sonst würde ich ja nicht kaufen und dann wenn ich.
Zinsen vielleicht auf 10 Jahre festgeschrieben habe weil ich mir die aktuellen Zinsen sichern möchten habe ich nach 10 Jahren immer noch eine Restschuld bei 2 % Tilgung jetzigen Zinsniveau wären das so. 76770 Prozent oder sowas die ich nach 10 Jahren noch habe als Restschuld und dann muss ich eine neue Finanzierung abschließen.
Und muss dann mehr wieder zu einer Bank hin selbe oder andere und muss für diese 77% dann Restschuld die ich noch habe Zinssatz neu verhandeln neues Darlehen abschließen wenn jetzt die Zinsen gesunken sind oder gleich geblieben sind dann sing doch mein Rat an die Bank weil ich erwäge Restschuld habe wenn ich aber. Ja ein steigendes Zinsniveau habe dann kann das auch sein dass die Rate an die Bank gleich bleibt oder sogar steigt im Zweifelsfall wenn.
Jetzt Corona DaWanda lange war dass er was theoretisch sogar wenn ein externer Schock mit sowas er genannt wird dazu führt dass eine Zins Landschaft sich aus irgendeinem Grund dann das relativ schnell ändert.
Unwahrscheinlich aber sowas geht das auch nicht wirklich sehen mit Coronavirus mit Moment nicht sehen aber es ist gibt aber Dinge also es kann einfach sein dass Zinsen auch wieder deutlich höher sind irgendwann und das muss nicht 30 Jahre dauern auch nicht das jetzt glaube aber musste nicht dann kann das sein dass die Rate an die Bank
auch deutlich steigt im Zweifelsfall für das was man an Restschuld noch hat und das muss halt immer noch in die eigene Kalkulation passen das kann sein dass dann auf einmal jeden Monat Geld zu bezahlt werden muss anstatt das Geld.
Rauskommt aus einer Immobilie was natürlich besonders dramatisch ist wenn ich das schon als Zubrot zum Leben verstehe oder von Immobilien lebe oder ja irgendwie davon abhängig bin inklusive dass das vielleicht noch meine Haushaltsrechnung feste berücksichtigt ist ja das kann Überschuss rauskommt und ich vorhabe weitere Immobilien zu kaufen und das aber dann alles nicht mehr funktioniert der deshalb. Etwas was kann man es tun das eine ist man kann.
Von Anfang an als man kann es ja günstig einkaufen da gibt es von Anfang an eine Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem was man als Darlehen da drauf hat spätestens 18 Jahren bei der Nachbesicherungsrisiko an einen aktuellen realistischen Wert zugrunde legen was deine Regel dazu führt dass man den attraktiveren Zinssatz bekommt weil quasi de die Kreditsicherheit besser ist 2 was man tun kann es man kann mehr mehr tilgen.
Oder von Anfang an auch mit mit mehr Eigenkapital reingehen beides führt eigentlich dazu dass am Ende dann die die Restschuld die ich bei der Anschlussfinanzierung habe geringer ist was natürlich zu noch niedrigeren Rate an die Bank führt ich kann das auch über Sondertilgung machen die Option ist in meisten Dahlem fortalis Verträgen drin.
Ja und der nächste Punkt ist, sauber der längere Zinsbindung fehlt noch nur ich kann längere Zinsbindung vereinbaren wenn ich 20 Jahre Zinsbindung vereinbare dann muss ich mir erst über den Zeitung in 20 Jahren Gedanken machen dann habe ich natürlich aber so viel viel mehr getilgt.
Genauso kann ich das Risiko ja wenn ich will Wiblingen komplett sogar ausschalten wenn ich jetzt am dann noch ein Bausparer dahinter Hänge irgendwie nicht zwischendurch besparen sich kann ja zur Sicherheit im Zweifelsfall mir bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens sichern damit das Zinsänderungsrisiko komplett ausschalten. Haben mein Gefühl also.
Vernünftig Einkaufen also niemals über Marktwert kaufen immer versuchen unter Marktwert zu kaufen und war sie von Anfang an eine Reserve sich mit einzukaufen so hart das ist aber das ist einfach ganz ganz wichtig für gesundes Portfolio, am Zwei zweieinhalb Prozent tilgen aber da kommt man sowieso in der Regel nicht runter unter zweieinhalb Prozent Tilgung im Moment ich würde mir immer die Zinsen im Moment sichern für mindestens zehn er sogar 15 Jahre
würde das auch ein bisschen Staffeln das nicht zu viele Finanzierung zeitgleiche Auslaufen damit man wenn man da eine Baustelle kriegt das über paar Jahre sich abzeichnet würde dann überlegen gegebenenfalls Sondertilgung zu machen wenn ich das kann um die Darlehens Schuld vor der Anschlussfinanzierung zu reduzieren wobei ich muss ja auch nicht den ganzen Betrag Anschluss finanzieren ich kann auch dann quasi in dem Moment weniger Geld von der Bank neue Aufhebens Anselm Effekt wie die.
Für die Sondertilgung und einfach hatte ich gerade noch den arbeitsgerade verloren beim reden. Meine also höchstens du hast du Dummkopf ich wüsste nicht was du noch gesagt hast. Also wenn ihr bewusst wird was sie dann noch ergänzen wollte ich habe das Gefühl bei den ganzen. Bei den Profis mit denen wir zu tun haben die wird das spielt nicht wirklich eine riesen Rolle. Die sind alle Summer schon erwähnt mit variablen Finanzierungen oft dabei.
Und haben eigentlich auf ihr gesamtes Portfolio klar ich meine über die letzten Jahre ist da aber nichts passiert das als die haben auch schon was runter gechillt dass er letzten Jahren sind die Zinsen permanent gefallen das scheint eigentlich keine riesen Schmerzen zu haben oder sorgen dass sie irgendwie Zinsen um die Ohren krachen und wir beide eigentlich auch nicht.
Neben wovor ich grübelst noch also dein. Noch gefunden als ich glaube dass die gerade die Profis die Wetter sehen aber auch nicht nicht im Glücksritter modus irgendwie vom Markt Weg kaufen sondern in der Regel sehr sehr gute Einkäufer sind und einfach genau das richtig machen die kaufen sich eine Sicherheitsreserve von Anfang an schon eins und bisschen ne und haben hohe und gute Renditen wo einfach dann Luft in der Cash Flow Betrachtung und so weiter ist das glaube ich ein.
Mir was ich gerade sagen wollte ist dass ich dich habe also mittlerweile ich sehe einfach diese zweite Baustelle Nachbesicherungsrisiko also einfach mein Kuss ja ich möchte Dich dabei nur aufnehmen weil ich möchte auch dass für den Flock mal hier ein Eindruck entsteht wie der Podcast ja abläuft deshalb wunder dich nicht dass jetzt eine Kamera mit läuft warum siehst du ein größeres Risiko im Thema Nachbesicherungsrisiko nich sie kein größeres als.
Aber ein Zinsänderungsrisiko aber ich sehe einfach eines dass man auch nicht ignorieren darf wir befinden uns gerade auf was Immobilienpreise angenommen auf dem Höhepunkt einer langen Entwicklungsphase das kann so weitergehen das kann aber irgendwann auch mal wieder runtergehen uns kann insbesondere vorübergehen mal runtergehen und möglicherweise erleben wir sowas jetzt mit dem mit der Corona Krise dass das vorübergehend mal in einzelnen Teilmärkten untergeht
wenn ich alles immer am Anschlag finanziere zu 100%. Und am besten noch auf oder über Marktwert kaufe weil ich mich nicht tief genug ein grabe dann kann das einfach sein dass die Bank sich irgendwann meldet und steht in den Darlehensverträgen halt einfach drinnen und teilweise stecken da auch quasi Gesetze hinter dass sie die Sicherheiten Situation meine Vermögenswerten und 2. immer wieder überprüfen müssen
neu bewerten Mission kann das Anderssein nicht irgendwann Brief von der Bank der mir mitteilt tut mir leid für die 100000 € Kredit sie hatten ja mal eine Wohnung die 100000 Wert bei Sicherheit hinterlegt. Die ist einfach stand heute nur noch 80000 € wert.
Und stand heute reicht aber die Sicherheit Situation nicht mehr aus wir brauchen jetzt bitte 20000 € von ihnen das für eine Wohnung riecht man das vielleicht noch hinten aber, wenn man jetzt das ganze größer denkt und man hat für 1000000 Euro zehn solche Wohnung gekauft und die Bank möchte 200000 € haben dann behaupte ich kriegen dass die allermeisten Leute nicht hin eine solche Summe Geld einfach in dem Moment als Sicherheit zur Verfügung zu stellen also Teil 2
cash in diese Darlehen einzubringen oder eine abbezahlte Immobilie in dieser Größenordnung als wird sich halt aus dem Hut zu zaubern und dann ist das Ergebnis dass ich, Bomben möglicherweise in ein Markt zu verkaufen mit dem ich garantiert nicht der einzige bin dem es so geht sondern ganz ganz viele und dann verkaufe ich genau in der in der blödesten Situation und dann auch noch mit Zeitdruck weil die Bank meine fristet verkaufe ich da die Immobilie rein.
Ich hatte ich habe das immer am krassesten Kopf bei den ganzen Leuten die sich in München für eine 3 köpfige Familie für 1000000 Euro eine Wohnung als Eigenheim kaufen. Wirklich spitz auf Knopf kalkuliert geht gerade eben 50 € mehr Monatsrate dann müsste man bei den Brötchen sparen so ungefähr und das halte ich für. Grob fahrlässig und wirklich gefährlich und ich kann mir einfach weil der da im Zweifelsfall können die nicht mal mehr 5% Zusatzsicherheit bringen oder sich ein Prozent mehr.
Mehr Zinsen leisten. Nicht ein und und dass das geht so schnell und ich verstehe nicht und dass das ist der Punkt wie man wie man ein ein ein Risiko eingehen kann das dann komplett. Alles zunichte macht will das ist das ist für mich der Punkt und ein Risiko das man eingeht und bei dem man würde hätte ausgeliefert ist tatsächlich auch ein bisschen den internen.
Strukturen Meinung und Einschätzungen einer Bank also das steht mir stehen zwar irgendwo Gesetze dahinter aber am Ende ist das ja die Entscheidung auch auch von der Bank Und wenn dir einfach nervös wird was man gerade sieht er also erste Leute nun und unserem Umfeld wurden gebeten von den Banken
jetzt zumindest mal darzustellen wie die Einkommenssituation bei Ihnen die nächsten Monate ist wie das mit den Immobilien aussieht ob die Mieten kommen und so weiter klar müssen die Banken sich jetzt rüsten und dann übt Candy keine Gnade und das ist das ist wirklich hart wenn dieser Brief kommt
das meine ich ja so der kennt das haben meine meine Eltern mir mal gesagt zu der Unternehmer mein Großvater war Unternehmer der lange lange Erfahrung mit Banken gesammelt Banken sind immer so lange Dein Freund wie alles in Ordnung ist aber wenn.
Wenn die Scheiße dampft auf gut deutsch dann kennen die halt keinen Spaß das ist deren Aufgabe er das ist dann scheißegal ob du immer nett warst und die immer nett waren und so im Zweifelsfall sind das dann halt die Spielregeln und dann teilt ja damit es tut mir sehr sehr leid aber das ist jetzt so. Supi gut wie wir beide es ganz krass wäre echt ein riesen Sicherheitsbedürfnis bei diesem Immobilien Thema was sagen das ist wir machen wir sind Unternehmer Unternehmertum ist.
Risikoreich und volatil und so weiter und Immobilien sind für uns etwas was extrem stabil sein soll deshalb kommt das für mich nicht infrage Immobilien irgendwie auf Kante zu nähen und überhaupt nur ein Risiko im Raum stehen zu haben dass irgendwann ein solcher Brief ankommt. Ich Mama kurz den Schock hier nebenbei aus die Zuhörer kurz sei das erwähnt was ein Flock ist magst du den Flock.
Ich akzeptier ihn also ich nerve den schönen ich mache jeden Montag bis Freitag einen video, ein paar Minuten behind-the-scenes immocation von hier aus dem Büro ich laufe dermaßen Stefan reinstellen fragen wo auch sonst ich immer bin ich teile auch ein paar. Private Momente und vor allem aber eben es ist eigentlich eine Dokumentation die mir sehr viel Spaß macht mit kleinen Mini Videos über. Die große wette die wir beide eingegangen sind mit der Gründung von immocation.
Das normal Rande des ich habe ich gerade nebenbei gefilmt was ist ein zu hören natürlich nicht sehen konnte wo findet man den Block Block den Lokführern aufersteht videolok videolok Videotagebuch. Instagram Marco mit C schreibt man das Übergangsstelle Marco und der Strich immocation schon auch mit C. Was immocation ja also Marco unterstrich immocation auf Instagram würd ich mich sehr freuen wer sich das anguckt er da ist auch meiner Quatsch dabei.
Ja Stefan unterschiedlichen gibt's auch soweit eine Karteileiche genau aber immocation für also at immocation Vergaser richtig was los da ist richtig was los da arbeitet unser Redaktionsteam also das sehr lohnt sich vielleicht folgen etwas mehr wert Stefan 100% ok aber.
Das waren die drei Bereiche ich ich teil das als absolut dass dieses Nachbesicherungsrisiko werde also du vollkommen Verein damit wenn Leute 110-115 Prozent finanzieren wenn sie das Geld haben und einfach sagen ich möchte das jetzt da drin nicht binden und günstige noch einkaufen und günstig genug einkaufen und ich habe einen Plan und eine gesamte Strategie was ich was ich
Körper extrem gefährlich halt jetzt auch nicht nur in München die 1000000 sollen was sie auch für extrem gefährlich halte ja ich habe 1900 € netto Gehalt und ich habe gerade 10000 € gespart.
Oder oder 5000 und ich kriege es jetzt irgendwie hin irgendeine Bank irgendwas zu überreden dass die mir jetzt noch 115% finanziert das ist halt einfach Harakiri vor allem kann man das sowieso nicht skalieren also man muss dann anders Werte heben und zu Geld kommen gerne als Immobilienunternehmer z.b. mit Immobilienhandel Entwicklung oder sonst irgendwas auf von kleinen Wohnung. Aber nicht glauben man kriegt quasi einfach das Geld geschenkt.
Jeder bleibt in der Verantwortung für dieses Risiko selber Sorge zu tragen nur weil die Bank einem Geld gibt und im Zweifelsfall auch noch 120% Finanzierung macht heißt es weder dass die Immobilie dieses geldwerte. Noch dass dieselbe Bank das in Zukunft noch genau so sieht er also das ist völlig Lappen ob man das Geld von der Bank bekommt nicht relevant für diese Risikoeinschätzung.
Oder nur eine ehrliche Einschätzung was ist die Immobilie wirklich wert und was bezahle ich da gerade für und welches Darling steht dem in Zukunft gegenüber und wie viel Puffer habe ich da drin. Also für Bayern holt eine Kalkulation Mieteinnahmen sichern dafür sorgen dass die Finanzierung mit den vereinbarten Konditionen stabil ist da nichts passiert gleichzeitig unerwartete Kosten
sie schützen auch über saubere Rücklage damit ist eigentlich der der der Bayrol komplex für mich immer nur vorstellen kann ich mir nicht vorstellen was nicht dass ich irgendwie einsortieren lässt zumindest in die drei Kategorien was da passieren kann ich möchte trotzdem noch zwei Aspekte noch aufgreifen einmal politische Risiken das ist.
Am Ende geht's da auch um um um Miethöhe jetzt in dem Fall also wenn man in der Regel Miethöhe Berliner mieten Deckel jetzt mal denkt das gibt natürlich untersteuern schade dass das so dass die Politiker Woche pauschal sagtest müssen jetzt die und die Sanierungsmaßnahmen gemacht werden und da gibt's ja durchaus auch Auflagen das so ist er nicht aber. Das Tal für mich halt da rein und also die Politik an sich ist natürlich ein Risiko ich persönlich habe.
Wenn ich mal die Frage jetzt beantworte habe ich Angst vor der Politik nein ich habe keine Angst weil ich, glaube an das System was wir was wir haben was funktioniert mit sozialer Marktwirtschaft und am Ende auf Angebot und Nachfrage passiert und natürlich nicht auf Enteignungen hmmm und krassesten extrem basiert das nämlich auch irgendjemand her gesagt hat gut was die mobil gekauft jetzt schreibe ich dir aber vor wie viel Miete du dafür nehmen kannst.
Kann nicht dauerhaft die Antwort sein und muss Angebot und Nachfrage lösen wenn man gerne Beispiel Berlin in Berlin mehr Mietwohnungen zur Verfügung haben möchte dann muss man für mehr Angebot Sorgen früh nur so kann man es lösen und nicht anders sonst kollabiert das irgendwann das hat man glaube ich auf genug gesehen dass ein System nicht funktioniert wo einfach von außen jemand eingreift und und und das System kaputt macht Hase wenn 11 Leute.
Eine Wohnung suchen und es gibt nur zehn dann ändert der Mietpreis für diese zehn Wohnung nicht da dran dass die XI fehlt das ist deshalb kann das langfristig nicht funktionieren.
Das merken irgendwann merken sie dass überall glaube ich und alle aber das ist jetzt ein blödes und teures Experiment was ich noch macht ja es ist es ist es ist ja auch logisch es ist ja es ist ja auch wirklich schlimm was in den Großstädten dann passiert also wenn mit mir und unserem Wohnungsknappheit ist es nicht so aber es ist es total logisch dass das ein Thema für die Politik wird ein Thema für ein Wahlkampf und das natürlich eine linke Regierung
AED in dem Fall ist es perfekt also es ist einfach alle die sie potenziell wählen wollen haben das Gefühl es wird jetzt Miete reduziert das ist es ja total und Vermieter ist dass das gemachte Feindbild der böse Mieter Alter sowieso wird jemand aus meiner Sicht gerne das Feindbild also der ausländische Investor der für Millionen irgendwelche schicken Wohnung kauft und sie dann leer stehen zu lassen Hauptsache damit er
er sein Geld geparkt hat in deutschen Immobilien ja vielleicht kann man dagegen vorgehen weil das ist wirklich dramatisch wenn dann Wohnraum da leer steht. Aber der private kleinste Mieter der sich jetzt im letzten Jahr seine Altersvorsorge in Berlin gekauft hat und jetzt richtig in die Röhre guckt dass er ist schon wirklich brutal.
Ich persönlich habe davor keine Angst wir hätten nämlich auch tatsächlich in den letzten Jahren in Berlin nicht eine solche Wohnung gekauft weil sich das einfach so nicht rechnet. Alleine eine eine solide Kalkulation von Bestandsaufbau bringt einen dazu dass man in Märkten.
Investier die nicht vollkommen eskaliert sind und deshalb glaube ich auch dass es dort keine politischen Eingriffe größere Natur gibt auch da wieder sind wir gefeiert vor irgendwie in dem Mieterhöhung geht nicht durch oder es gibt irgendwelche neuen Regeln unsere Pläne gehen nicht auf selbstverständlich kann uns das passieren und genau deshalb ist es so wichtig dass man das System, in Summe einfach nicht auf kein Internet was Rücklagen und und die die Finanzierung anbelangt.
Von der Vermietung Modelle See politische Risiken also wer hier welche Uhrzeit sonst was Aktion macht um damit die miete zu steigern das muss halt immer einen KODi oben drauf sein und das darf nicht das Basismodell sein weil sowas genauso schnell abgeschafft wird wie sich die Chancen eröffnet haben im Zweifelsfall.
Irgendwas zu gut klingt um wahr zu sein was die rechtliche oder steuerliche Dimension angeht dann ist das meistens auch tut so als ob er nicht immer besteuert nicht immer da gibt es verdammt krass Tricks aber aber bei diesen anderen Sachen, ja ja wir werden über separaten über Steuer reden euch freue mich schon ja ich weiß noch nicht ob ich auch teilnehme oder auch zwei große Freude mit dir steuern zu reden weil du hast ja dann alles dabei was wir wissen müssen und auch ich habe
wahrscheinlich gerade in dem Bereich weil ich mich eigentlich natürlicherweise Damen nicht intensiv beschäftigen den letzten Jahren sehr viel darüber gelernt.
Was ich nur erwähnen möchte und es wäre glaube ich von unserer Seite aus da jetzt nicht seriös reinzugehen weil wir das aber wirklich nie selbst gemacht haben es gibt wir haben fix und Flip auch noch nicht gemacht war in Anlässe oder nicht wirklich verkauft wir haben aber vor allem noch keine Projekt Entwicklung größer Baumaßnahmen oder irgendwas gemacht also andere Immobilien Modelle haben natürlich auch andere Risiken wir haben jetzt gerade Bestandsaufbau beinhold besprochen.
Aber in der Tat sieht man auch in der jetzigen Zeit ja gerade fix and flip da bin ich natürlich ganz anders möglicherweise auch viel viel kurzfristiger dran. Wenn da irgendwas passiert also ich kann es aber sein dass es ihm dass es ein paar Monate lang jetzt eine eine eine Schockstarre gibt und ich meine gerade.
Gefix der Immobilie eben nicht mehr flippen kann und je nachdem wie ich da drin hänge also wenn ich das noch weiter denke an Bauträgergeschäft das ist also noch viel krasser und ich als Bauträger einen Neubau gerade am fertigstellen bin.
Auf den Abverkauf angewiesen bin aber die Fertigstellung jetzt nicht hinkriege und die ganzen Millionen-Investitionen jetzt schon am laufen habe den keinerlei einladen gegenüberstehen und plötzlich kommt Corona und verkaufen ist nicht mehr möglich dass es natürlich eine andere Hausnummer.
Das glaube ich habe bei Wohnimmobilien wieder für Bestandsaufbau dass Leute in Deutschland weiter wohnen und Mieten und grundsätzlich miete bezahlen da fühle ich mich halt sehr sehr Safe mit andere Immobilien Geschäftsmodelle muss man die riesigen Ken nichtsdestotrotz sind auch die. Ganz normal glaube ich beherrschbar wenn man weiß was man tut er möchte noch ein Risiko ergänzen für die noch irgendwas ein.
Nee das ist ne was ist lässt sich amelle alles irgendwie in diesen drei Kategorien einordnen gleich in Anbetracht der Zeit dass wir heute ja leider das ist ja leider nicht dabei das größte Risiko.
Aus Angst vor riesigen sich nicht nichts zu tun ist nicht zu tun also wirklich das größte Risiko also das hört sich so plump an glaube ich für den ein oder anderen zur wenn wir sitzen sagt das größte Risiko ist das nicht zu tun aber wenn wir uns nicht auf die Reise begeben hätten irgendwann anfangen 2016 wo sich das gemerkt hat dass wir das zusammen tun mit allem was
wie ich mir ohne es zu wissen Rückweg in den Arsch küssen würde wenn wir das nicht getan hätten ernsthaft mal dieses Thema Einzug in unser Leben erhalten zu lassen und selbst Vermögensaufbau und dann eben mit dem mobilen zu kümmern krass richtig immer das Risiko ist irgendwann zu merken das hätte man machen können und das wäre möglich gewesen und dass es ist so hart glaube ich
weil es einfach wirklich geht und wirklich funktioniert und man es einfach machen muss sehenden Auges und wenn man jetzt diesen Podcast gerade hier gehört hat. Man ist jetzt 30 oder 40. Und dann ist man 60 und denk zurück mein warst so nah dran das beinahe zu starten ich sag euch ihr beißt euch sowas von den Arsch ja.
Auch riskant gleich glaube ich sehr riskant diesen Podcast nicht zu bewerten das möchte ich noch anschreiben ich weiß nicht was genau passiert aber ich also ich halts für series kann es nicht zu tun also ich würde jetzt als Zuhörer. Sofort gucken dass sie irgendwo 5 Sterne hinterlasse das wäre echt cool. Ja ja ganz letzte Mal schnell ist immer schade wirklich schade wie wenige Leute das dann das dann wirklich tun ich weiß das bei mir selber.
Weiß umso mehr das zu schätzen wenn es dann jemand tut und ein riesengroßes DANKE SCHÖN an jeden der sich jetzt. Die zehn Sekunden Zeit nimmt einmal in das iTunes Fenster zu wechseln oder in Spotify ein Daumen hoch zu geben oder sowas. Einmal über alle Folgen die hört reicht aber es ist für uns sehr sehr viel wert also vielen Dank da. Dem ist nichts hinzuzufügen wir wünschen dass möglichst wenig riesigen eintreten und freuen uns auf die nächste Episode. Music.