Una gran hecatombe en España en el mundo inmobiliario, en el año 2007 los bancos, de alguna manera, pasaron a ser los grandes propietarios de activos inmobiliarios por toda España. Claro, los bancos lo que saben es de recibir dinero y prestarlo. No, no saben de gestionar inmobiliario, porque Diego y Jorge, que fueron quienes fundaron urbanitae, no vieron. Es que no había una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario para el pequeño
inversor. Por lo tanto, rentas, lo que llamamos rentas 5% desde el 5% en adelante. ¿Y con ese nivel de rentabilidades, crees que la Humanidade puede ser un sustituto a los fondos de inversión? ¿Y cuanto suele tardar en llegarse un proyecto? Pues a ver, los más rápidos tardan 15 segundos. ¿Ya tuvimos un proyecto en Portugal, que eran 3000000 y pico y tardó 15 segundos, que eso es llamativo porque tú estás conectado y de repente se ha
completado la barra, no? Me parece una locura porque yo pensaba antes que me ibas a decir, bueno, unos 5 minutos, 10 minutos, a lo mejor el uno rapidísimo, pero 15 segundos es que no sé ni como en 15 segundos te da tiempo de invertir. En España, porque las casas. Cuestan lo que cuestan. Un promotor que se ha comprado un suelo y quiere hacer unas casas, pero por lo tanto que es un tío que está intentando poner vivienda en el mercado tardan 1 año y pico en darle la licencia.
Es un auténtico despropósito porque tiene su dinero parado el promotor, 1 año y pico. Por lo tanto, si los ayuntamientos fuesen más ágiles, otro gallo cantaría. Si bajaran los impuestos, otro gallo cantaría. Si se produjera más oro en España, otro gallo cantaría y. ¿Cuál es el mayor impedimento para crear un proyecto? El mayor impedimento te diría, o lo o lo que más miramos nosotros. Antes.
De empezar con el episodio quería comunicarles que a partir de hoy quedan abiertas las plazas para week, una formación que hemos creado totalmente por correo electrónico sobre valoración, contabilidad, psicología, inversión, portfolio management y análisis cualitativo. ¿Y te preguntarás, por qué week? Pues básicamente week nace por una necesidad que teníamos nosotros de haber consumido
muchísima formación. Sin embargo, nunca creemos que ninguna de estas formaciones llegaba al nivel adecuado para para ser inversor de verdad y pasar, por ejemplo, a un proceso para ser. ¿Están en un en banca de inversión o en un fondo de inversión?
¿Entonces weekind hace con la idea de que sepas de verdad sobre contabilidad de verdad, sobre valoración en las formaciones normales, lo que se suele hacer es dar la contabilidad de una manera muy muy básica, pero no se profundiza, no, no te muestran cómo se interconectan los estados financieros, qué ocurre si si hay un imperment, qué ocurre en el resto de estados financieros y este tipo de
cosas? Además, estoy seguro que te estás preguntando por qué por correo, básicamente porque nosotros también hemos consumido muchísimos cursos, formaciones de este estilo, de los de ver vídeos o clases en directo y creemos que es una pérdida de tiempo totalmente, creo que de. 1:30 que se suele dar clase, probablemente solo hayan 20
minutos de forma efectiva. Entonces lo que queremos hacer nosotros es concentrar todas estas lecciones en correos, que además de poder leerlos, también tendrás vídeos grabados con explicaciones, un formato de audio en caso de que no puedas leerlo, no te guste leer o prefieras, simplemente escucharlos. Wik mejora de forma constante. Entonces no solo compraras el wik actual, sino que compraras el wik de dentro de 5 años como siempre decimos nosotros.
Como un Tesla siempre estará actualizado y mejorado con el paso del tiempo, así que nada te dejo en el primer enlace de la descripción toda la información relacionada con Wik. Muy buenas a todos. Bienvenidos a territorio inversor, el podcast de where stokes. Como siempre estoy con edad y con su alem, y en el día de hoy tenemos el placer de contar con Sergio Arana. ¿Qué tal? ¿Qué tal? Muy bien encantado estar con vosotros. La verdad, me divierte mucho estos estos formatos, o sea que
a por ello. Da muchas gracias por dejarnos de montarte un poco aquí en la oficina. Nada, nada, nada. Dejarte aquí, estoy hecho un tinglado como siempre. Bueno, esta sala es bastante versátil, o sea, aquí tomamos en esta sala en esta mesa. Tomamos todas las decisiones de inversión que hace urbanitae, vamos de todos los proyectos que luego ofrecemos a los inversores. Estamos todo el día negociando con promotores, etcétera, y lo utilizamos también para todos
los vídeos, los webinars. Y tal, o sea, que está. Acostumbrada a la salaver movimiento. A mí me ha encantado la oficina. Yo digo que suelo me suelo fiar en este tipo de cosas y hemos estado en oficinas y demás está está entre las mejores 100 * 100. ¿No ha estado bien? Pues esto fue una suerte, porque esto nos lo encontramos antes. Estábamos en una oficina pequeñita. Hemos ido creciendo mucho en actividad y por lo tanto en personal.
Necesitamos un espacio más grande y esto nos lo encontramos ya montado, una empresa que había estado aquí, que no le fueron bien las cosas y nos encontramos una oficina montada tal cual. O sea que muy bien, muy bien. Espero que les vaya mejor a ustedes. No, de momento toquemos madera. De momento las cosas van bien gracias a. Dios, y si puedes un poco explicarnos qué es urbanita y cómo llegas tú también a urbanitae. Claro que sí, os cuento
encantada a ver urbanitae. ¿Siempre que voy a a entrevistas, a foros, a hablar, yo digo que que es una idea sencilla, bien ejecutada, no? Porque al final lo que hacemos nosotros es juntar dinero de inversores para que sean invertidos en proyectos inmobiliarios. ¿Qué es un proyecto inmobiliario? Pues desde hacer un hotel hasta comprar un local comercial para alquilarse en una cadena de supermercados hasta hacer un
edificio de 150 viviendas. O una urbanización de cuatro chalets, cualquier cosa de esas, siempre lideradas por un empresario, por un lo que en el mundo inmobiliario se llama un promotor. El promotor es el líder del proyecto y nosotros, los inversores de urbanitae contribuyen con dinero, ya sea haciéndose socios del promotor o prestándole dinero al promotor, contribuyen a que ese proyecto se pueda llevar a cabo. Entonces lo que hacemos es
constantemente. Cada semana ofrecemos nuevos proyectos a los inversores en los que puedan invertir. Y como os digo, se hacen socios del promotor o o son como el banco para el promotor, digamos no quien le presta dinero al promotor. Esos proyectos tienen una duración limitada, siempre que oscila entre 1 y 5 años, dependiendo de la naturaleza del proyecto.
Y cuando el proyecto acaba, el dinero vuelve a los inversores, con el retorno que que hayan hecho en cada caso no urbanita arranca hace 7 años y la licencia para operar porque al al al dirigirnos a inversores minoristas hace falta.
Tener la autorización de la CNMV cuando digo minoristas es cualquiera de nosotros un pequeño ahorrador que va poniendo dinero en los proyectos, no que hasta ahora la alternativa que teníamos era o tenerlo en el banco o ponerlo en bolsa, no comprar un puñado de acciones del Banco Santander o Ludu el que sea YY ya está, no. Entonces, al dirigirnos al inversor minorista, la CNMV dice, señores, Tenéis que tener una licencia para funcionar, no igual que un restaurante tiene
que tener una licencia para dar comidas, pues una plataforma de crowdfunding tiene que tener una licencia. De la CNMV no, entonces esa licencia se obtuvo en el 2019 y desde el 2019 llevamos funcionando con licencia. ¿Hemos celebrado el quinto aniversario este año YY la verdad que cada año somos más, cada año hacemos más cosas, cada año las cantidades que se invierten en los proyectos son más grandes y bueno, y esperemos que esta tendencia siga no?
¿Y yo llegué aquí, yo he estado vinculado al mundo inmobiliario desde hace unos años, trabajé primero aparte otras cosas que he hecho previamente en mi vida profesional, no? Trabajé en una empresa que se llama I a Real Estate, que bueno, como sabéis, hubo un una gran hecatombe en España, en el mundo inmobiliario en el año 2007. Los bancos de alguna manera pasaron a ser los grandes propietarios de activos inmobiliarios por toda España.
Y Claro, los bancos lo que saben es de recibir dinero y prestarlo. No, no saben de gestionar inmobiliario y entonces se crearon toda una serie de plataformas o de empresas que se llaman serviser. Que de alguna manera se encargaban de la gestión y de la comercialización de todos los activos que se habían quedado en los bancos. Una de esas era haya real state y que el año pasado fue comprada por otro por otro, ganar
services internacional. Entonces yo esa fue mi primera toma de contacto con el mundo inmobiliario, aunque por familia y yo siempre. En fin, hemos estado vinculados al inmobiliario, pero digamos en mi actividad profesional. Esa fue la primera experiencia. Luego pasé a trabajar en un fondo de inversión que hacía inversión inmobiliaria en
España, que es MAP en capital. Y cuando estaba en vain capital, pues Diego Bestar, que es el consejero delegado de Urbanitae, me propuso venirme a para ser el responsable del equipo de Real Estate o del equipo de inversión, que básicamente lo que hacemos es todos los proyectos que urbanitae hace pasan por nuestras manos. Por decir así, nosotros los filtramos elegimos los que consideramos que tienen más sentido YY ya los inversores pueden invertir.
Pues Diego me propuso al que yo conocía, yo conocía a Diego desde que montó Urbanitae no, pues me propuso venir a a llevar el equipo de Real Estate y la verdad que. Entiendo un poco en qué momento estaba urbanita y cómo estaba el mercado español. Dije, Jo, es una oportunidad buenísima y aquí me vine hace 2 años, en el verano del 22 y aquí seguimos. Espero que por mucho tiempo. ¿Y el proceso de análisis, cómo funciona?
O sea, me gustaría que nos contaras un poco desde el desde que surge la la oportunidad de analizar un proyecto inmobiliario, cómo es ese proceso de análisis y hasta que
se lleva a cabo. Pues mira, os voy a contar un ejemplo de vuestra Tierra, aunque no de vuestra isla, que es Fuerteventura. ¿No, allí nos viene un promotor que tiene un suelo, que tiene un suelo, digamos interesante, un solo finalista, un solo finalista significa que tú pides licencia al ayuntamiento y cuando te la conceden ya puedes
empezar a hacer las casas, no? Si nosotros viajamos por la carretera vemos mucho suelo, pero no en todo ese suelo se pueden hacer casas, no, porque todo eso está. De alguna manera regulado. Entonces es un promotor que tiene un suelo finalista en Fuerteventura, que podemos comprar junto con él, es decir, hacernos socios suyos.
Ellos ya previamente han trabajado un proyecto, por lo tanto saben cuántas casas van a hacer, los tamaños de las casas, los materiales de las casas, si tienen balcón o no tienen balcón, etcétera, etcétera. Ya han empezado a comercializar esas casas, es decir, ya tienen clientes interesados que han pagado una reserva. Y tienen un banco interesado en darles el dinero para hacer la obra.
Vale entonces con todo ese digamos proyecto que viene ya con el lacito como quien dice, nos lo pasan a nosotros y entonces vemos si nos gusta el promotor, que esto es lo más importante. ¿Bueno, al final va a ser socio de los inversores de urbanity, por lo tanto es importante, no? Vosotros que hacéis equipo, pues es importante aliarse con gente de la que uno. ¿Sofía, no? Pues aquí es exactamente igual, nosotros en nombre de los
futuros inversores. Decidimos si ese promotor nos da confianza o no. Luego tenemos que ver que es un lugar que tiene sentido a nivel inmobiliario no, porque no, aunque en España la demanda de vivienda es inferior a la oferta, es perdón, es superior a la oferta, no en todos los sitios tiene sentido hacer una promoción inmobiliaria.
Entonces tenemos que ver si esa plaza, si ese lugar tiene sentido, y luego comprobamos que todo lo que nos ha contado el promotor es verdad, es decir, que va, que los plazos en los que va a llevar a cabo el proyecto son los que en realidad van a suceder. Que el Banco que le va a financiar la obra en realidad se la va a financiar. Comprobamos que el nivel de ingresos que el promotor estima para el proyecto en realidad es el que se va a producir.
Comprobamos que ese suelo en realidad es finalista y que los costes que tiene ese proyecto en realidad son los que el promotor dice no entonces todo eso, o sea ese comprobar, por decir así, nosotros lo hacemos a través de un bueno. Nosotros, igual que cualquier inversor, hacemos lo que se llama una due diligence, que es encargar un informe a un
proveedor externo. Entonces encargamos una diligence legal a un despacho de abogados para que, desde el punto de vista jurídico, compruebe que todo lo que nos ha dicho el promotor efectivamente es así y que no hay ninguna traba jurídica. Una de diligence técnica, es decir, que ese suelo efectivamente es finalista, que se pueden hacer las viviendas que el promotor hice, que no es un suelo, pues yo que sé que te vayas a encontrar de repente un lago debajo. Y entonces pues hacerlo es
complicadísimo. O que no hay temas medioambientales o lo que sea. Y luego una de u dirigence comercial, que básicamente es que se va a vender a los precios y a los ritmos, que el promotor dice, vale, una vez que tenemos las dou dirigence técnicas legales y comerciales favorables, llevamos el proyecto al Comité de Inversión nuestro, que se reúne cada semana y el comité somos 7 personas.
¿El comité decide si el proyecto se aprueba o no se aprueba, se tienen que aprobar por unanimidad, si no hay unanimidad no hacemos el proyecto, vale? El filtrado que hacemos desde que de todos los proyectos que nos llegan, algunos en un primer análisis, los los descartamos. Ni siquiera encargamos las de
dirigence si nos gusta. En ese primer análisis va al Comité de Inversiones. Si el comité inversiones da una luz verde preliminar, se encargan las de dirigence y cuando las tenemos vuelven otra vez al comité y ya decidimos si se aprueba de manera definitiva o no. ¿Por tanto, es una especie de Canuto por el que van cayendo muchos proyectos por el camino, no?
Y cuando nosotros. ¿Subimos un proyecto a la plataforma, es porque estamos muy convencidos de que ese proyecto va a ser un éxito y es una buena inversión, no?
Entonces todo este proceso de análisis que os he contado de manera un poquito extendida, pues desde que un promotor se siente aquí Por Primera Vez hasta que vamos a la notaría YY se le da el dinero para llevar a cabo el proyecto, que en este caso el dinero de Fuerteventura sería para comprar el suelo junto con el promotor, todo ese proceso puede durar pues unos 2 meses, a lo mejor más o menos, no 2 meses, 2 meses y medio, a
veces corremos más. Porque hay una fecha en la que vence una opción de compra de un suelo o lo que sea, y a veces nos extendemos más, porque las negociaciones con el promotor se prolongan más tiempo o porque le decimos, oye, esta plaza nos da un poco de intranquilidad, intenta comercializar más y cuando tengas tal porcentaje de ventas vuelves a venir y
retomamos el asunto. ¿Me gustaría perdón antes, o sea, os cambio de tema el tema de las decisiones, ese que comentaste del Comité Cómo lo hacen? Porque Claro, no sé si lo hacen. O sea, me refiero. Para que no haya ningún tipo de sesgo de el seo, ha aprobado el proyecto y. Yo. Pues mira es, yo creo que. Además, es interesante que la gente lo sepa, no, porque al final ahora estamos en un nivel
de proyectos bastante alto. ¿O sea, sacamos prácticamente cada semana un proyecto o 2 nuevos, no? ¿Y entonces la gente dice, Buah, estos van a toda pastilla, no?
La razón de la que vamos a toda pastilla es, en primer lugar porque hay mucho mercado en España se pueden hacer muchísimas operaciones en el. El tamaño de operación que nosotros hacemos, que es hasta 5000000 EUR, aunque luego siempre hay algunos inversores, digamos que pueden acompañar por fuera, que vienen del lado del promotor, etcétera.
¿O sea que no, no, no significa que que los suelos que compramos valgan máximo 5000000 EUR pueden valer más, siempre y cuando el promotor pone dinero y hay otros socios que también ponen dinero, entonces vemos que hay mercado en España somos un equipo muy grande, o sea el equipo de inversión o el equipo de real state somos casi 20 personas, no? Con lo cual imagínate ahí la cantidad de.
¿De materia gris digamos que hay dedicada a analizar proyectos constantemente, no, entonces vemos que hay mercado y luego filtramos muchísimos, aunque este año estamos haciendo, llevamos hasta la fecha 48 proyectos hechos o capital levantado para 48 proyectos, pues filtramos mucho, o sea, hemos podido analizar, no sé, más de 2000 proyectos en lo que llevamos de año, no? ¿Entonces cómo es el cómo es el tema del Comité de inversiones cada proyecto?
Que le llega a urbanitae. Se le asigna a una persona que como aquí utilizamos mucha terminología inglesa, le llamamos D Lounner, o sea, es el responsable de la operación, digamos con ese D lounner trabaja algún analista del equipo que los analistas, pues hacen mucho tema de investigación, de mercado, análisis financiero de la operación, etcétera, etcétera. ¿Entonces el D Lounner presenta la operación al Comité? Tenemos un comité cada lunes y el D Lounner presenta la operación al Comité.
Una vez que ha presentado la operación con una presentación con un PowerPoint, un en fin, una serie de criterios que se analizan en cada operación, etcétera, se abre el debate.
En el Comité somos 7 personas, 5 somos empleados de Urbanitae, la sexta persona es el presidente de Urbanitae, que no es empleado pero es el el Presidente de la compañía, y la séptima persona es un asesor externo que siempre nos gusta, que tiene muchísima experiencia en el mundo financiero, igual que el Presidente. Entonces, al final es muy interesante porque es un debate en el que se conjuga, por decir así, conocimiento inmobiliario con conocimiento financiero.
No YYY la presencia de ese asesor externo y por eso exigimos que haya unanimidad, porque si no hay unanimidad no se hace la presencia el asesor externo, de alguna manera es para que para para a nosotros. Obviamente vivimos del número de operaciones que hacemos, no por lo tanto podríamos estar incentivados para hacer cuantas más operaciones mejor. ¿Pero no se trata de hacer cuantas más operaciones mejor, sino de hacer operaciones buenas, no?
Entonces, de alguna manera lo que es asesor externo, aunque todos esos lo tenemos interiorizado. El asesor externo, pues, nos recuerda que solo podemos hacer operaciones que tengan sentido. Entonces, bueno, se abre el debate en el Comité de Inversiones y se vota. Y si no hay unanimidad muchas veces del Comité de inversiones sale, oye, pues. ¿Vamos a negociar con el promotor otras condiciones, no vamos a pedirle que cumpla algún requisito más o directamente lo descartamos, no?
La. ¿Votación es hablando? Sí, no, pero si alguien dice que no, pues pues vamos. Yo me acuerdo recientemente en una operación que era muy atractiva desde el punto de vista de los retornos, etcétera, pues había otras cosas que nos que no nos gustaban y yo voté que no. ¿Y se respeta a mí, no? Y nadie intenta convencerte ni nada. Bueno, pues cada uno va dando su punto de vista.
Son debates interesantes, pero pero si es no, es no y ya está, no. Normalmente suele haber consensos tanto en el no como en el sí. O sea, que vemos Claro lo que no tiene sentido y vemos Claro lo que piensa. Y a partir de qué rentabilidad esperada se aprueba un proyecto de inversión en. Pues mira, tenemos 3 grandes líneas de inversión. Nosotros no. Por un no están los proyectos donde compramos activos en rentabilidad.
Lo típico de me compro un local alquilado a hiperdino en Canarias con un contrato a largo plazo y tal. Ahí buscamos una rentabilidad anual para el promotor. Perdón, para el inversor del 5%. ¿Eso al final es lo más parecido a comprarte un bono, no? Porque tienes un activo, un inquilino con un contrato a largo plazo que te paga los alquileres mensualmente de y puntualmente.
Entonces pues es como compras un bono y luego el día que se venda el activo, si se vende por un precio más alto al que lo compramos, pues ahí hay un plus de ganancia para los inversores, no por lo tanto rentas, lo que llamamos rentas 5% desde el 5% en adelante en la deuda, que como os he dicho muchas veces, los inversores dan préstamos a los promotores. Buscamos proyectos donde prestemos dinero, a partir del
10% vale, el 10% no eran. Si vemos que hay algún riesgo más relevante en el proyecto, pues el tipo de interés es superior y si no, pues el el 10 no. Y en los proyectos de que llamamos de equity, donde los inversores se hacen socios del promotor. Por lo tanto, si el proyecto se alarga, el inversor le toca estar más tiempo invertido. Si las cosas van peor de lo esperado, el inversor va a ganar menos y si van mejor va a ganar
más. ¿Ahí buscamos rentabilidades a partir del 15% anual, por lo tanto, 51015 no, y está bastante alineado tanto con el esquema de tipos de interés actual que siempre lo usamos como referencia, como con el nivel de riesgo que se sume en cada uno de los 3 tipos de inversión, no? ¿Y con ese nivel de rentabilidades, crees que un humanitario puede ser una un sustituto a los fondos de inversión? ¿Bueno, más que un sustituto, una alternativa sólida, no? ¿O sea, los fondos de inversión
que todos, no? Pues cuando tú tienes un plan de pensiones o metes algo de dinero en el banco y tal te lo meten en un fondo. Inversión esos fondos de inversión suelen ir destinados a invertir en empresas que están en bolsa o en renta fija, que cotiza a través de los mercados de capitales. No YYY. Normalmente el dinero va ahí, pues porque puedes acceder con poquito dinero. Y porque además es muy líquido, o sea, tú puedes comprar y vender con cierta facilidad.
Entonces lo que no son lo que Diego y Jorge, que fueron quienes fundaron urbanitae, no vieron en el año 2017, es que no había una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario para el pequeño inversor. Claro que la gente se puede comprar. ¿Si tienes dinero, pues te compras un piso y lo pones en alquiler, no un apartamento, te compras un hotel o te compras un local comercial, no? ¿Con el pequeño inversor entonces? Pues juntemos a pequeños
inversores. ¿Entonces no es un sustituto desde mi punto de vista, sino una alternativa, no yo con el el, el, las, el dinero que yo invierto y muchos amigos y familiares cuando me preguntan, Oye, qué hago con el dinero? Todo urbanita digo, no diversifica. Hay una parte que tiene que estar en fondos de inversión en bolsa, por entendernos, y hay otra parte que tiene sentido que lo metas en urbanita, pero no, no podemos poner todos los
huevos en la misma cesta. ¿Así que a tu pregunta, es un complemento más que un sustituto? ¿Y por qué se debe democratizar la inversión inmobiliaria como tal? Porque realmente ustedes, de ciertas formas, hacen eso. Sí, bueno, pues porque porque vemos eso. O sea que al final en el mercado inmobiliario español pasa en otros países no, pero al final el mayor porcentaje de actividad lo tenemos en España a día de
hoy. Nosotros lo que lo que se ve en España es que antes todos los proyectos inmobiliarios se hacían con dinero en los bancos a raíz de la hecatombe del 2007. ¿Los bancos, por exigencias de la de la Unión Europea y también por criterios de prudencia, reducen muchísimo su exposición
al mundo inmobiliario? No, y solo financian cosas muy concretas, pero Claro, la gente sigue necesitando casas, no los hoteles hay que reformarlos, hay que hacer centros comerciales en logístico, hay que desarrollar naves logísticas. ¿Hay que hacer oficinas, entonces todo eso con qué dinero se hace? Porque la necesidad existe. Pero una parte del capital que antes iba destinado a eso, que es el que ponían los bancos, deja de estar.
Y entonces ahí aparecen los fondos de inversión dedicados al inmobiliario, como ven capital. Entonces de alguna manera inyectan muchísimo dinero en España para cubrir ese hueco que la banca ha dejado. Y Sur urbanitae que dice, Oye, además de que los bancos cobran una parte, los fondos cobran
otra otra parte. Nosotros creemos que somos capaces de juntar dinero de pequeños inversores, de democratizar para que toda esta gente pueda acceder a lo que acceden los bancos y a lo que acceden los fondos. Como idea en un PowerPoint, por decir así, sonaba bien y por suerte, el tiempo ha demostrado que lo que en PowerPoint sonaba bien en la vida real también suena bien, porque ahora mismo nosotros tenemos cerca de 200000 inversores registrados, no todos
han invertido. ¿Pero tenemos un nivel de inversión muy, muy, muy, muy, muy alto, no? ¿Entonces, bueno, al final pues la gente se se siente dueño de un trozo de un proyecto en Fuerteventura, de un trozo de un local en la calle Ortega y Gasset ha dado un préstamo a un promotor para cada unas villas en Marbella o se ha hecho socio de otro promotor para desarrollar un proyecto en
Lekeitio? En fin, o sea, entonces vemos que que hacía falta dinero y que esta manera de poner dinero en el mercado democratizándolo, pues ha tenido. Sentido. ¿Y cuál crees que es? Es el, o sea, la clave del éxito de Urbanitario, porque yo conozco bastantes empresas de crowdfunding inmobiliarios, incluso hay una en Canarias que, bueno, no sé si sabes cuál es. ¿Vale? Y Claro, a nivel de lo que tú dices, inversores registrados, proyectos financiados, no hay ni
comparación. Entonces me gustaría saber como antes dijiste, es una idea muy bien ejecutada, me gustaría saber. Como que han hecho para que para ejecutarla también, porque al final es una idea que es bastante replicable, por así decirlo, y que de hecho está surgiendo bastante en España. Y me gustaría saber qué les diferencia a ustedes. Pues mira, yo creo que hay como cuatro grandes ejes que además coinciden con los cuatro departamentos que tenemos en la empresa, no como como línea de
fondo. Yo te diría que en urbanita hemos ido haciendo las cosas despacito.
¿Y con buena letra, no? Lo que os decía antes, si un proyecto no tiene sentido, no lo hacemos, pero es que este mes no hemos hecho nada, no lo hacemos, no, o sea, más vale, hay que tener visión de largo plazo y no, y no ansiedad de corto plazo, por decir así no. Entonces, en primer lugar, en la parte nuestra, la parte real state tratar de identificar buenas oportunidades de la mano de buenos promotores, es decir, no cualquier cosa, solo cosas buenas.
Eso no significa que no hay algún proyecto que nos haya salido peor de lo que esperábamos y que no nos vayamos a equivocar en el futuro. Pero bueno, porque aquí en ninguno somos infalibles, pero ponemos todos los medios para acertar al máximo tanto con el proyecto como con el promotor. Eso en primer lugar, en segundo lugar, la parte de la tecnología final. Aquí la gente invierte como cuando compramos acciones en Bolsa a través del Banco, pues
la gente invierte online. Entonces necesitamos una tecnología que funcione muy bien y funciona muy bien. Tenemos un equipo de tecnología bestial. Son gente discreta, muy trabajadora y súper eficaces.
¿Entonces tenemos una plataforma tecnológica que que que va como un tiro, no, sin eso no funcionaría porque tendríamos que andar a telefonazo vivo con la gente, oye, transfiere el dinero tal no, no es imposible, no, o sea, no, no puedes meter a 1000 inversores en un proyecto en 5 minutos, que es lo que normalmente sucede, no? En tercer lugar está la parte de marketing que detrás de vosotros tenéis, pues las campañas, algunas campañas de publicidad que hemos hecho.
¿Ahora estamos patrocinando el musical del fantasma en la ópera, que si no habéis ido os damos entradas y entonces el equipo de marketing pues está constantemente haciendo ruido y haciendo ruido de manera muy inteligente, EH? O sea, no es solo pago anuncios en radio, pago anuncios en televisión y tal, sino buscan estrategias para llegar a públicos concretos. Combinan el marketing online con el marketing offline. Damos mucha información a los inversores de todos los proyectos.
¿No enviamos newsletters constantemente, entonces? ¿Bueno, tienen toda una estrategia 360, por decir así, para que urbanitae cada vez sea más conocido y cada vez es más conocido, no? Sin un buen marketing tú no tienes a 200000 personas registradas. ¿Es imposible, no? Yo me quedé flipando cuando estaba viendo la fórmula uno, entonces yo se lo decía A ángeles, está viendo la fórmula uno y de repente a personas una noche de ustedes, nacido tan en todos lados.
¿Sí, sí, la gente te lo dice, no, cuando este es el típico domingo viendo un partido no sé qué y te empiezan a escribir amigos, no? Joder, también aparecéis aquí tal YY luego la cuarta pata que es la de relación con el inversor. Nosotros tenemos un equipo de gente que está constantemente en contacto telefónico, correo electrónico, etcétera, con los inversores, no explicándoles los
proyectos, etcétera, etcétera. Y entonces bueno, pues pues al final un buen mix de elegir, buenos buenas oportunidades.
Y perdón, me he olvidado de un equipo muy importante, que es el equipo de asset management, que una vez que se ha llevado a cabo la inversión, hay un equipo aquí en Urbanitae que va dando seguimiento a los proyectos, no, y que trata de adelantarse a los posibles problemas, etcétera, no, entonces al final toda la pata inmobiliaria, elegir buenas oportunidades, buenos promotores y dar buen seguimiento a esos proyectos pata tecnológica, que
todo funcione, marketing, hacer ruido, ser conocidos y relación con el inversor, dar la cara, contar las cosas, explicar los proyectos. Si un proyecto no va bien, se explica lo que está pasando. Y las medidas que estamos tomando, etcétera, etcétera, no, y ha habido algún proyecto que nos ha pasado. ¿Y los inversores? Pues algunos cuando un proyecto hay un retraso, se quejan.
¿Lógicamente yo me quejaría también, no, pero cuando tomamos decisiones velando por sus intereses nos lo agradecen, no? Y os cuento un ejemplo reciente, un proyecto que que habíamos levantado ya el dinero y a esa urbanita le cuesta dinero porque toda la parte tecnológica, más las plataformas de pagos tiene un coste. Vimos que había un cierto riesgo a nivel de licencia, etcétera, etcétera.
Porque mientras que en el impasse entre que aprobamos la Operación YY levantamos el dinero y hicimos la campaña, hubo una cuestión normativa que cambió, etcétera, etcétera. Entonces eso, en fin, nos nos confundió un poco, nos enteramos bien de lo que estaba pasando y decidimos no invertir en el proyecto. Entonces se lo explicamos a los inversores, señores, no, el dinero no va a ser invertido finalmente, porque vemos este riesgo.
Y la gente nos lo agradecieron porque todo esto lo hicimos en el espacio temporal de un mes y dicen, bueno, pues mejor que nos vuelva el dinero ya invertiremos en otra cosa a a a asumir un riesgo que no teníamos calibrado cuando pusimos el dinero en el proyecto. ¿Entonces, bueno, qué es lo la clave del éxito? Pues yo te diría que una buena armonía entre estas cuatro patas más una filosofía de hacer las cosas. ¿Pues eso, despacito y con buena
letra, no? Y que la parte complicada ejecutarla, que la idea la puedes tener, puede ser replicable, pero ejecutarlo es lo complicado.
Sí, yo creo que se ha ido haciendo bien, yo me acuerdo el el primer proyecto que hizo urbanitae que yo estaba al otro lado de la mesa, o sea, yo no era empleado de urbanitae y yo llevé la oportunidad de urbanitae, por eso también hemos tenido como mucho vínculo desde el principio, pues fue un proyecto de 200000 EUR que tardó en financiarse, pues un mes a lo mejor en conseguir el dinero. Ahora mismo tenemos proyectos de 5000000 EUR que se financian en 1 hora.
¿Cómo has pasado de una situación a la otra? Pues. ¿Con muchas fases intermedias, no? Y con paciencia. ¿Y cómo? ¿Cómo presentan la idea los inversores? Porque Claro, hablamos de democratizar el mercado inmobiliario. A lo al al resto de inversores más retails.
¿Pero Claro, el ese ese retail no tiene tanto conocimiento como para que cuando tú le presentas un un proyecto, saber de primeras la no, no la rentabilidad, sino los riesgos a asumir o la la los KPI del proyecto en sí, cómo se lo explican a o qué información dan? Pues mira. Nosotros subimos a la página web, tenemos una parte en la página web que se llama
proyectos. Entonces cada vez que lanzamos un proyecto nuevo, se publica una landing específica de ese proyecto, donde si eres un si estás registrado en un main time, pues accedes a toda la información que es toda la información, una presentación del promotor, una presentación del proyecto con números y con imágenes, una explicación muy detallada del proyecto, un vídeo en el que explicamos el proyecto
y los riesgos que tiene. ¿En fin, o sea, es una batería de información que cada inversor decide cuánto profundiza, no? ¿Algunos, pues a lo mejor ven unas imágenes bonitas del edificio que se va a hacer y hacen unos números rápido y dicen, esto tiene buena pinta, no?
Y hay otros que se estudian hasta la última coma, o sea, eso ya al final es la libertad de cada inversión de lo, pero nosotros información, la volcamos toda y luego organizamos lo que se llama un webinar, que es un vamos, una,
una charla o una conversación. ¿Online a través de Zoom con el promotor, donde el promotor explica el proyecto y se le formulan preguntas que previamente han mandado muchos inversores o que durante el transcurso del webinar han mandado los los que están conectados no? Y luego ese webinar queda grabado y queda colgado en la
landing del proyecto. Entonces, y por si no fuera suficiente, el equipo de relación con el inversor atiende llamadas, atiende correos, etcétera, con dudas que tiene la gente sobre el proyecto. ¿Entonces, desde nuestro lado lo que hacemos es transparencia total, inundar a la gente de información y luego, ya como digo, cada uno decide qué parte de la información utiliza para tomar la decisión, no?
Y cuando bueno, las preguntas normales, porque yo me imagino mi padre imagínate que quiere invertir en el en el aquí, en urbanitar y demás. Me imagino que explicarle a una persona de a pie cosas sobre el proyecto. No debe ser muy sencillo que digamos. ¿Bueno, intentamos hacerlo con un lenguaje muy divulgativo, no qué? ¿Qué te preocupa un promotor que es un tío solvente y que tenga experiencia?
¿Cuentas, no, qué te preocupa un proyecto, dónde se va a hacer, dice no, pues este es un sitio en el que no sé qué hay una demanda de ta, ta, ta mucha gente queriendo comprar casas, no, a lo mejor hay gente que no entiende ni la palabra demanda, no, pues mucha gente queriendo comprar casas no se va a hacer en un suelo en el que la ley deja hacer lo que el promotor quiere hacer, eso se llama tener una licencia, no? Para construir el edificio hay un banco que va a prestar el
dinero. ¿El proyecto va a durar tanto tiempo? Ya hay tanta gente, o sea, lo intentamos explicar muy fácil de entender porque efectivamente hay mucho inversor que no está tan. También te digo una cosa, que una vez que la gente entra ya va cogiendo la la mecánica no, YY cada vez que tiene más. ¿Pero bueno, cuando un inversor es digamos nuevo en la plataforma, pues nos llegan preguntas del tipo y qué pasa si no se venden las casas? ¿No?
¿Pues te lo explicamos, no? Pues mira, es un municipio en el que la demanda no sé qué. Ya hay tantas casas en reservadas, los precios están alineados con el mercado. Tenemos un informe comercial que dice que los precios son los correctos, o sea, intentas bueno, pues dar tranquilidad, en definitiva no. ¿Y cuánto suele tardar en llegarse a un proyecto cuando sale? Pues a ver, los más rápidos tardan 15 segundos.
Nosotros ya tuvimos un un proyecto en Portugal que eran, no me acuerdo cuánto eran, 3000000 y pico me parece. Sí, 3000000 y pico y tardó 15 segundos, que eso es. ¿Es llamativo porque da tú, estás conectado y de repente se ha completado la barra, no? De hecho, hay proyectos donde hay gente que se queda fuera y en los proyectos que vuelan, luego relación con el inversor está sabes con el teléfono ardiendo porque hay gente que se ha quedado fuera que no sé qué
tal. Entonces el récord es ese. Hicimos una cosa divertida cuando cuando tuvimos el evento del quinto aniversario. Fondeamos fondear es abrir el proyecto, no o sea, levantar el levantar el capital.
¿Fondeamos un proyecto en directo era un evento a las 8:00 de la tarde en el que estaban muchísimos promotores con los que hemos trabajado, inversores, bancos, en fin, toda la gente con la que interactuamos habitualmente y entonces dijimos, Bueno, ya que es el quinto aniversario, tenemos a todo el mundo aquí y tal vamos a hacer, vamos a fondear un proyecto en directo, no? Entonces lo abrimos a las 8:00 de la tarde y a las 8:30. Segundo, estaba completado un
proyecto, no por. ¿Bueno, pues este es lo más rápido, son 1015 segundos no? ¿Que hay los tíos que tenemos de el equipo que tenemos de tecnología es tan bueno que consiguen que no se sature el sistema, porque Claro, si de repente entran 1500 inversores a la vez, pues imagínate la que se monta, no? Y luego lo que más tardamos a día de hoy pues puede ser un par de semanas.
A lo mejor ahora en verano hemos tenido algún proyecto que ha ido un poco más tranquilo, pues porque Claro, la gente está en la playa. En Julio habíamos hecho más récord de inversión en la historia de urbanitae y entonces en agosto pues estaba todo un poco más, no las aguas más calmadas y tardamos pues un par de semanas, pero vamos, que nunca hemos dejado de cumplir, de de de cubrir el ticket de un proyecto y. ¿Cuál es el ticket medio más o
menos de de cada inversor? ¿3000 EUR piensa que hay gente que invierte 500 o 1000 y luego hay gente que invierte cantidades más grandes? No, pero vamos, la media son 3000. Euros. Porque 500 EUR. Vale 500 porque Claro. ¿Y te quería preguntar si no, no crees que es un problema que que se que se llene tan rápido en 15 segundos? Por experiencia del del consumidor digo en plan de que intentes entrar, pero sea imposible porque tienes que estar ahí en esos 15 segundos para.
¿Que o sea, tiene una parte buena de guau, no? Esto ha volado, pero efectivamente, a nosotros nos gusta que los inversores estén contentos. Entonces cuando un proyecto vuela.
¿Pues Claro, hay gente que se que se que se puede molestar y lo entiendo, entonces bueno, es un equilibrio, a lo mejor lo ideal es decirte que dure una horita, no que en una horita a todo el mundo que quiera le da tiempo a entrar, no, la gente se pone alarmas y tal, o sea, esto es una cosa, verdaderamente se salen de reuniones para poder invertir y tal no? Sí, pero también es verdad que como prácticamente cada semana
sacamos proyectos nuevos. Y los proyectos suelen tener un equilibrio, riesgo retorno muy homogéneo. ¿Si no has podido invertir en la deuda de Majadahonda es que la semana que viene vamos a tener otra deuda en Navalcarnero, entonces al final es otro municipio, es otro tipo de proyecto, pero en cuanto a lo que digo desde el punto de vista financiero son primos hermanos, no? O si no has podido invertir en el proyecto Lisboa es que vamos a sacar otro en Barcelona la semana que viene.
Entonces pues ya está, no pasa nada a. Mí me parece una locura porque. Yo pensaba antes que me ibas a decir, bueno, unos 5 minutos, 10 minutos, a lo mejor el uno rapidísimo, pero 15 segundos. No es que fue del otro día. O sea, no, no, no, es que me acuerdo una vez y tal y el otro día 15 segundos. ¿Es que no sé ni como en 15 segundos te da tiempo de invertir, sabes? Pues tienes que estar a las 400 con tu con tu wallet, o sea como se invierte online en lo que tienes es en tu, en tu, en tu
sección del inversor, digamos. ¿Tú tienes dinero tuyo preparado que previamente has transferido? No, entonces tienes que estar con el wallet cargado y en cuanto la plataforma te dice invertir, invertir. O sea, hay que ser bastante expeditivo o. Sea poner la cantidad de boom, invertir así es rápido, qué locura. ¿Y hablando un poco más sobre el mercado en general, el cómo crees que el crowdfunding o si crees que lo ha hecho, ha impactado al propio sector del real state?
De la inversión inmobiliaria. ¿Pues me gusta mucho la pregunta, porque al final esto es, esto es la clave de todo, no? O sea, en los negocios la clave es la confianza. Y entonces, Claro, al principio, los promotores. ¿El mundo de la promoción inmobiliaria es un mundo bastante tradicional que tiene sus ventajas y sus inconvenientes, no? Y entonces de repente, que una incursión de unos señores que te
dicen que. Recolectan dinero de muchos inversores y se hacen socios tuyos y tal y además a través de una plataforma online y tal. ¿O sea, era como qué me estás contando entonces? Ahí ha habido un una labor evangelizadora muy importante de contar lo que hacemos. ¿Yo soy vasco, no? Y entonces ahí hay mucho promotor que toda la vida ha hecho las promociones buscándose cuatro o 5 socios, pues el industrial de que no sé qué que le pone tanto el el abogado que le pone, no sé cuántos.
Entonces juntaba a varios amigos. ¿Y entre ellos compraban el suelo y hacían la promoción, no? O sea, digamos que esta idea es de toda la vida, la de juntarse a varios para hacer un negocio es una idea de toda la vida. Entonces, pues esto es lo que habéis hecho siempre, solo que ahora en vez de con los cuatro o 5 amigos, pues lo haces con una sociedad que agrupa a 1000 y pico inversores y ya está.
Y tú la relación la vas a tener con urbanitae, o sea, tú no tienes que andar contando a cada uno de esos 1000 y pico y no te van a llamar por teléfono, o sea, urbanitae de alguna manera hace de. De de de Canal de comunicación con todos ellos. Entonces ha habido que generar confianza, ha habido que evangelizar mucho YY yo ahora sí percibo, yo estoy todo el día reunido con promotores, todo el día reunido con bancos todo el día. No percibo que el mensaje ha calado mucho.
No te digo yo al 100 * 100. Es gente que sigue viéndolo como con tal, pero pero el mensaje ha calado mucho porque. Hemos demostrado que somos capaces de levantar capital, les hacemos ver que entendemos el negocio, o sea, que no somos una especie de pirados que no sabemos de qué va el inmobiliario, sino que entendemos el negocio, procuramos ser socios cercanos y dialogantes, etcétera, etcétera.
Y luego muy importante, ya hemos devuelto varios proyectos, o sea, ya hemos completado el círculo con unas 30 y tantas inversiones. ¿Entonces eso también genera confianza tanto para el promotor como para el inversor? ¿No? Entonces, bueno, pues yo creo que hemos impactado sinceramente de una manera notable.
¿Por qué? Porque los grandes fondos de los que hablábamos al principio, los que vinieron a cubrir ese hueco de los bancos, van a operaciones gordas, van a operaciones por encima de 20000000 EUR, no, luego hay algunos fondos más intermedios, pero que solo lo hacen desde el lado de la deuda. Sí, van a cantidades más pequeñas, pero solo desde el lado de la deuda, Claro. ¿Y el promotor PYME?
No sé, el promotor canario, el promotor vasco, el promotor de Castilla y León. ¿Pues si quiere hacer promociones tiene que hacerlo con dinero propio o con dinero de amigos, pero en el fondo siempre van un poco cojos de dinero, no? Pero son gente muy buena, con muchísima experiencia, que conoce muy bien el mercado local, etcétera. Entonces, de repente nosotros somos como su solución para poder hacer los proyectos que
quieren hacer. ¿No somos un compañero de viaje, ya está en el ejecutivo en la deuda ideal, no, entonces? Yo creo que hemos impactado notablemente. ¿Ahora mismo tenemos en en la cartera de Urbanitae, digamos o sea proyectos donde han invertido los inversores de Urbanitae, pues más de 2000 viviendas en construcción es una cantidad, no? Teniendo en cuenta que en España se hacen 80000 viviendas al año, pues 2000 viviendas es es una
cifra relevante. ¿Y ustedes creen que, o sea, creen que de cierta forma pueden llegar ustedes a o el crowdfunding en general, a inflar los precios de de las viviendas? Al revés.
Esa pregunta ayer cuando cuando me la Pasasteis dije es justo al revés y ahí me voy a explayar, aunque me estoy explayeando en todas, pero ahí me voy a explayar, no vamos a ver, el otro día entrevistamos aquí en el podcast que tenemos nosotros a un a un inmobiliario de toda la vida aquí en Madrid, que ha ha desarrollado, ha ha ha ha intervenido en el desarrollo de grandes bolsas de suelos en zonas conocidas como Valdebebas,
etcétera, Boadilla, etcétera. No, y ahora está en todas las actuaciones del sur de Madrid. Y entonces él decía una frase que me gustó mucho, que la ley de la oferta y la demanda es infalible. Sí, es verdad, la ley de la oferta y la demanda es infalible. ¿Entonces en España, por qué las casas cuestan lo que cuestan?
Pues fundamentalmente hay una razón, que es toda la parte de los costes de construcción, etcétera, que eso es los materiales cuestan lo que cuestan, los las nóminas de toda la gente que trabaja en la construcción son las que son. ¿Entonces eso por mucho que te pongas, es un coste estático, porque bueno, estático, dinámico porque va subiendo, pero quiero decirte que que no es negociable, no? ¿Dónde puedes apretar en el suelo?
Tú puedes apretar. Cuanto más barato compres el suelo, el promotor, más baratas puede vender las casas. Cuanto más caro compre el suelo, más caras puede vender las casas. ¿Si además hay poca gente con capacidad de comprar suelo, pues se compran pocos suelos, no? ¿Y si además hay poco suelo, que es lo que pasa en España, pues Claro, el dueño del suelo es el rey y puede ponerle por decir así el el el el precio que quiera, no?
Nuestra presencia contribuye a dinamizar, que se hagan más promociones, que más gente puede acceder a comprar suelos, etcétera, etcétera. Y entonces con toda esa dinámica de de meter más actividad en el mercado, pues en el fondo se pueden hacer más casas y por lo tanto hacer que los precios bajen un poco. ¿O sea, si en España se necesitan 200000 casas al año y se hacen 80000, qué va a pasar con los precios y qué van a hacer los dueños del suelo?
¿Subir el precio, no? ¿Y qué van a hacer las constructoras? Subir los márgenes. ¿Si en España articulamos un mecanismo para que en vez de 80000 se pone a hacer 120000 viviendas, qué va a pasar con el precio de la vivienda? Va a bajar porque ya la diferencia entre la oferta y la demanda se estrecha. ¿A qué contribuimos nosotros, a que en vez de hacer 80000 se pone a hacer 120000? ¿Ponemos nuestro granito de arena, no digo que seamos los principales actores, no?
Entonces más bien nuestra presencia a lo que intenta contribuir hasta que el precio de la vivienda. Baje. ¿Entonces, crees que es el principal problema de España en tema de vivienda? Es la falta de oferta. La falta de oferta, yo te digo hay. Y la falta de oferta que viene derivada de la falta de suelo y de la falta de promotores con capacidad para hacer proyectos inmobiliarios, suelo, promotores. Y en tercer lugar, nada
desdeñable carga fiscal. Es decir, cuando compras una casa, aproximadamente el 40% del precio de compra va de va a las arcas públicas. Desde el IVA de la compra de la casa hasta licencias, tasas, cesiones de suelos que ha habido que hacer en el ayuntamiento, impuestos que paga la constructora, impuestos que paga la promotora. Entonces tú sumas línea a línea lo que va para las arcas públicas y es casi el 40%. ¿Qué habría que hacer en España que para que la vivienda fuera más asequible?
¿Bajar la carga impositiva? Punto número uno, punto número 2, más promotores haciendo proyectos. Y ahí estamos nosotros encantados de hacer proyectos con promotores. Punto número 3, que las administraciones públicas pongan más suelo en carga, no. O sea, que haya más suelo disponible para hacer casas con
esas 3 cosas. Tiraríamos el precio de la vivienda para abajo drásticamente, no, desde mi punto de vista, lo que no sirve para nada, y es más, lo que complica la vida es la manera en la que las administraciones públicas gestionan todo esto porque tú pides una licencia en un ayuntamiento y tardan 1 año y un promotor. Se ha comprado un suelo y quiere hacer unas casas, por lo tanto que es un tío que está intentando poner vivienda. En el mercado tardan 1 año y pico en darle la licencia.
Eso es un auténtico despropósito porque tiene su dinero parado el promotor 1 año y pico y el dinero cuesta dinero, no. Por lo tanto, si los ayuntamientos fuesen más ágiles, otro gallo cantaría. Si bajaran los impuestos, otro gallo cantaría. Si se produjera más oro en España, otro gallo cantaría. ¿Cómo lo solucionan las administraciones públicas? ¿Todo esto con medidas cosméticas? No vamos a hacer 500 viviendas asequibles. Vamos a dar un dinerito para.
Que la gente se reforme la Casa, lo que hace falta es una reforma estructural del mercado inmobiliario, no que en el pasado se han hecho. ¿Lo que pasa es que bueno, pues pues pues creo que estamos a otras cosas, no? Entonces sí, eficiencia en todo eso está fenomenal, pero si el problema está en los plazos y en que no hay solo.
Pero aparte de lo que duras para recibir esa licencia que necesitas para poder hacer la promoción, también entiendo que en España, y me he dado cuenta yo hablando con con gente profesionales del sector, es que hay muchísimos problemas para incluso que haya suelos disponible en el sentido de que muchísimos suelos las administraciones públicas no te permiten construir ahí, porque por la razón que sea, entonces yo creo que también una buena forma sería pues liberalizar un
poquito más lo que viene siendo el suelo, porque. Por ejemplo, en Gran Canaria tú intentas construir en las típicas zonas que bueno, que tú que la conoces, que están en la autopista yendo para el sur y tal, y hay muchísimo espacio vacío ahí que se podría aprovechar, pero no dejan construir porque es suelo protegido y no sé qué. De hecho, mi mi madre, que ahora está intentando conseguir un terreno para poder hacer su vivienda y demás prácticamente
imposible, o sea, no hay. Todos los terrenos están protegidos. En España, sí. Sí, no, totalmente, o sea, hay. ¿No hay un problema de y entonces? ¿Pues todo eso, eso es lo que complica todo lo demás, no? Y en y en lo que se llama gestión urbanística, que es desde que un suelo es un trozo de Tierra hasta que se pueden hacer casas, ahí hay el número de años que pasan. Es imposible predecir el otro día un un promotor con el que tenemos varias promociones.
¿Aquí nosotros medimos la rentabilidad de los proyectos con 2 grandes variables, la TIR y el múltiplo no, la TIR es la rentabilidad ponderada anual y el múltiplo es cuánto gano en total con independencia de lo que dure el proyecto, no? Me decía en gestión urbanística, gestión de suelo, no puedes usar la tira porque el plazo no sabes cuál va a ser. O sea, puedes pegarte 15 años para que un suelo pase de ser un trozo de Tierra a un suelo en el que se pueden hacer casas 15
años, 15 años. Entonces, Claro, con esos plazos es una locura. ¿Quién se mete esa fiesta? Nadie. ¿Los bancos lo financian, no, los inversores lo invierten en eso con semejante riesgo temporal es una locura, no? Entonces sí está, está como como como mal montado, está mal montado y. ¿Cuál es el mayor impedimento para montar para crear un proyecto, el la propia administración pública o tienen
algún tipo de o? Sea como nosotros, normalmente entramos en proyectos de suelos finalistas donde ya nos hemos ahorrado todo el drama de conseguir suelo, digamos, y intentamos entrar en suelos con licencia obtenida o al menos solicitada para hacer la obra. ¿El mayor impedimento te diría, o lo o lo que más miramos nosotros es el promotor lo que os decía al principio del podcast?
No. O sea que que al final el inversor de urbanitae se está aliando con una persona que tiene que ser fiable y. ¿Que es un buen promotor? Un buen promotor es una persona, aunque parezca un poco intangible, honrada, trabajadora, sincera y con experiencia y con dinero nos encantaría. De alguna manera ser una incubadora de nuevos promotores, pero no estamos en eso. ¿Nosotros tenemos que hacer cosas con gente contradictoria, probada y con capacidad
económica, no? ¿Y cómo llegas a ser un promotor contradictoria, probada y capacidad económica? Pues porque previamente has ido haciendo proyectos, a lo mejor con gente más cercana que te han ido poniendo dinero, has ido haciendo en principio proyectos pequeñitos, etcétera, etcétera. No, yo tengo un un íntimo amigo mío, íntimo, que era un. Tenía una carrera profesional brillante en una consultora y luego en una compañía telefónica, etcétera.
Y en un momento dado decidió hacer las maletas y volverse a su ciudad Natal porque su padre había sido promotor constructor toda la vida, no, entonces querían relanzar la promotora familiar y entonces bueno, tenían algo de dinero, la familia y empezaron con un proyecto muy pequeñito y luego con otro proyecto muy pequeñito. Y lo que iban ganando lo lo iban reinvirtiendo iban. ¿Poco a poco, poco a poco, poco a poco, entonces cada vez han ido cogiendo más volumen, no?
Y nosotros hemos entrado. Yo, obviamente en esas votaciones me abstuve habida cuenta de la relación personal que hay, no, pero vamos. ¿El Comité de Inversión decidió invertir en algunos proyectos junto con ellos y están yendo francamente bien los proyectos, no, entonces, bueno, han cubierto una primera fase de hacer el dinero con capital propio y luego ya nosotros hemos podido ir haciendo cosas con ellos, no? Y para aquellas personas más más Nobel que nos estén escuchando moviendo.
¿Podrías explicarnos cuál es la función principal de un promotor en un en sí un promotor inmobiliario? Pues es como un director de orquesta, tiene que hacer que
todo funcione. El promotor tiene que identificar el suelo, tiene que tener dinero para comprar el suelo, tiene que contratar al arquitecto para que haga el proyecto, tiene que contratar a la constructora para que haga el edificio, tiene que buscar al banco para que el Banco le dé el dinero para hacer la obra tiene que buscar a la Agencia que comercialice los pisos. ¿Y luego tiene que coordinarlos a todos bien para que todo suceda de la manera adecuada,
no? Entonces un día le tocará ir al ayuntamiento a presionar en urbanismo para que le den la licencia. Otro día le tocaría ir al banco para que le aprueben la operación, otro día tendrá que sentarse con el comercial para ver cómo van las ventas, pisar mucho la hora para ver que todo se está haciendo bien, motivar a los operarios y todo eso a la vez. No es un es un director de orquesta que tiene que tener olfato y conocimiento inmobiliario. Es como un intermediario que pone en conjunto.
Sí es, como dices en el mundo, el cine no, que a todos nos gusta el cine. ¿Qué hace el productor ejecutivo de una película? Pues es el es el es el el artífice de que todo pueda suceder. ¿A lo mejor destacan más los actores, no? O destacan más el guionista o destaca más el director, pero el el que de alguna manera los pone a todos juntos y pone el dinero encima de la mesa para hacer la película es el productor ejecutivo, pues haciendo ese paralelismo.
El productor ejecutivo del mundo inmobiliario es el promotor inmobiliario. Y hablando antes de que democratizaban la inversión porque un inversor sin experiencia debería invertir en urbanitae y no en otro tipo de de activo. Bueno, pues porque todo tiene una primera vez. No, y aunque no tengas experiencia, si te gusta el inmobiliario y lo entiendes porque es más o menos fácil de entender.
O sea, aquí había un suelo y ahora hay 40 casas, no, y en ese proceso ha habido un señor que se llama promotor, que ha hecho que eso suceda, no, si te gusta el inmobiliario, pues es un tipo de inversión más fácil de entender, no, yo no sé cuándo, no sé vosotros no si invertís en bolsa o no, pero para mí es una especie de gran misterio. ¿O sea, por qué de repente una compañía que cotiza en Bolsa? Un día baja un 5% y otro día sube un 6%. No, porque la guerra de Ucrania
no, porque en Irán no sé qué. ¿Pero qué tiene que ver eso con que un tío venda manzanas? No tiene que ver, pero al final en en la Bolsa hay una cuestión de volatilidad y de factores macroeconómicos que impactan en la cotización. Concreta que en el mundo inmobiliario es todo mucho más sencillo de entender, no si en Las Palmas hay 500 personas
queriendo comprar casas. Y hay un promotor que saca una promoción de 50. Lo lógico es que las venda porque hay gente queriendo comprar esas 50 cajas y ya está. Y si el solo tiene licencia y no sé qué, pues aquello va a funcionar bien. No es mucho más fácil de entender y de trackear. ¿Entonces, por qué tiene que invertir? ¿Por probar? Porque es un sector donde la inversión suele funcionar bien y
es y es más o menos segura. Porque crees que en España tradicionalmente incluso ha habido tanto sesgo, por así decirlo, de. ¿Invertir en ladrillo porque crees que que sucede esto con el sector inmobiliario en España? Pues son cuestiones culturales. ¿No es como decir, Oye, por qué en España nos gusta el fútbol o la siesta o comer bien, no?
Pues porque se ha ido dando, no. ¿Yo creo que hemos sido un país de cultura, propietaria de querer dejar a los hijos propiedades de para qué voy a pagar un alquiler si? Pagando una Hipoteca me voy haciendo dueño de la casa. Vamos, soy dueño desde el principio, pero quiero decirte, cada vez es es más mía porque hay menos deuda. Entonces, bueno, eso está metido en la en la cultura española.
Yo creo que desde no sé, desde nuestros padres, desde luego, desde nuestros abuelos seguramente también. Y bueno, entonces nos nos gusta el ladrillo como concepto de patrimonio familiar, digamos. Y por lo tanto, como activo para invertir, pues también nos gusta. Es más fácil no explicarle a un español las bondades de invertir en ladrillo. ¿Yo creo que porque se ve se puede tocar, no? Bueno, a diferencia de la bolsa no cotiza. No ves el precio de tu casa
cuando como como varía. Y yo creo que eso es lo que hace. Principalmente que que en España no nos gusta más el el ladrillo que. ¿Pero vuelvo a lo que os decía antes, Eh? O sea, hay que en mi opinión, no poner todos los huevos en la misma cesta. ¿Es decir, está bien tener algún
activo de tu propiedad? Está bien, está bien invertir en urbanitae o en otras maneras que haya de invertir en inmobiliario está bien, pero también hay que tener algo de dinero en Bolsa, que que luego hay cosas no que que que suceden cosas imprevisibles YY por lo tanto, cuanto más diversificado estés, mejor. Y urbanitae de cierta forma, permite eso también, o el crowdfunding no solo meter todos
los ahorros a una casa, sino. ¿Claro, a mí cuando me llaman te pregunta gente, no te llama un amigo, oye, en qué proyecto lo meto? ¿Digo en varios elígelos tú, pero en varios no metas todo en uno, no todos mis ahorros estos, no, no, no, no, no, porque si luego se retrasa o pasa lo que
sea, no? Y que yo que sé si tú, por ejemplo, quieres comprar una casa para luego alquilarla, o sea realizar una inversión inmobiliaria, necesitas una cantidad de dinero bastante alta, ya sea por entrada, financiación al banco y demás, y al final con urbanitae, pues. Puedes meter tickets pequeños y diversificando tú.
Esto para el para el inversor hormiguita es fantástico, 500 en uno, 500 en otro, Pum, Pum, Pum. De repente dentro de 2 o 3 años dices ahí va. Ahora tengo aquí un puñado de dinero más el retorno que ha generado no sé qué venga ahora lo reinvierto Pum, Pum, Pum, Pum Pum Pum, Pum, Pum. Después ir construyéndote un colchón vital si eres más o
menos digamos disciplinado. Pues ir haciendo un buen, un buen colchón vital y a lo mejor luego, el día de mañana Retiras eso y das la entrada para la casa que querías comprarte. Y que si a lo mejor necesitas un ticket mucho menor para un retorno mayor. Incluso porque tampoco creo que el Gil medio de el alquiler de casas esté mucho más alto, de alrededor del 5%. Y en urbanidades, como dijiste antes, tienes incluso opciones de conseguir retorno de doble
dígito en algún caso. Y al final yo creo que. No bastante bien esto. Y tal como está el España, no han tenido problemas con la ocupación. ¿También lo bien las preguntas que mandasteis nosotros, gracias a Dios no, por qué? Porque estamos en los proyectos mientras se van desarrollando los proyectos. ¿Por lo tanto, ahí ahí todavía no hay una vivienda terminada en la que se pueda quedar alguien, no?
Y una vez que hemos terminado que se termina el proyecto, pues se escritura en las cosas, se venden y ya entra a vivir la gente que los ha comprado, no, por lo tanto nosotros no lo hemos padecido si lo padecía en el trabajo anterior, porque en en Vein teníamos activos por toda España y hay algunos de ellos ocupados. Y es francamente desesperante, no, porque dices gente vulnerable no está, está perfectamente organizado, o sea, no hay, puede ser que haya algún
okupa que sea vulnerable. En general son gente que conoce. Los resquicios de la ley y se aprovechan de ellos. ¿Entonces una casa que es mía, vamos de 20 capital, en ese momento que he pagado yo, por qué narices vas a tener tú que estar viviendo de gorra y además mangándole electricidad al tío de al lado y tal que no tiene ningún sentido? Entonces tenemos un sistema. Es penoso. ¿Cómo está regulado el tema de la ocupación en España?
Porque al final es. Gente que vive gratis, se acuesta de otro que se ha jugado su pasta. Es que tiene mucho dinero, pero a lo mejor ha estado durante años, no sé cómo decirte, levantándose a las 5:00 de la mañana. O sea, ha jugado todo su patrimonio para llevar a cabo un negocio y luego poder comprarse casas. Entonces, o sea, tener dinero no es delito. ¿A mí es como que me molesta cuando dice no, es que tiene 15 casas y un plan y qué?
¿Tener dinero no es delito, amigos, lo siento, o sea otra cosa YY aparte que ya existe una cosa llamada impuestos que permite que de alguna manera la la riqueza se se redistribuya, no? ¿Bueno, o en teoría esa es la voluntad de los impuestos, luego el destino que se le da, pues es más, es más discutible, no? YY luego yo a nivel personal padecí una situación hace hace unos años.
Nosotros teníamos, tenemos aquí en Madrid un grupo de amigos y tal un local alquilado, no, y en el edificio de enfrente, que además era un edificio público, lo ocuparon la típica mafia de estas entonces han estado allí viviendo 2 años y medio en. Un edificio público. Sí. Que estaba medio abandonado, con riesgo de estructurar y tal.
Nosotros escribimos a al, al, al patrimonio del Estado, que eran los titulares, pusieron un papelito diciendo que había riesgo estructura del edificio y se desentendieron. Ha tardado la policía en sacarles 2 años y medio, 2 años y medio han estado viviendo allí una banda, montando raves, enganchándose a la electricidad de los edificios de al lado, incomodando la vida de los vecinos y luego, por supuesto,
entrando y saliendo en cabify. Pidiendo globo y tal y cual, o sea, vida de rico a costa del Estado, no, una auténtica vergüenza. Entonces, bueno, pues que hace falta una ley dura. ¿Tú ocupas a las 24 horas a la calle y además con multa, no? O. Sea si en el si en. El Derecho penal hay un delito que se llama el allanamiento de morada, que es entrar en casa ajena. ¿Por qué la ocupación como no? ¿Puede ser que yo te muestre mi el papel de que soy propietario
de esto que debería? Ser tan sencillo como eso, vas a la comisaría y le dices, mira mi casa. Y en 24 horas a la calle y además con con multa. Así ya verás tú cómo se acaba. Y lo peor es que si te o sea, si tú les cortas los servicios como el agua, el aloj y tal, más te cae la multa a ti. ¿Es una vergüenza? ¿No, no, de verdad es de estos temas que yo digo, pero pero pero pero o sea, pero esto, pero esto de qué va, no?
Pero bueno, también han surgido empresas que se dedican precisamente, pues igual que los okupas han han encontrado un resquicio en la ley, pues estas empresas se han encontrado otros resquicio en la ley y de alguna manera. Pues llevan a cabo actuaciones que permiten desocupar las viviendas, no, algunas son más conocidas, una es más conocida, pero hay otras empresas más desconocidas pero que también.
Bueno, pues hacen este trabajo YY al final te das cuenta que en general los okupas son un negocio porque cuando le sacan de un sitio se van a otro. Y yo he llegado a ver promociones abandonadas de estas de los bancos y tal y cual donde llegaba una banda de okupas. Estaban ahí un tiempo, cambiaban los bombines y vendían las llaves a la siguiente remesa de okupas. Entraban, no hacen, o sea, viven gratis y hacen negocio. No vale, sí, cosas que pasan no, que yo creo que se va a regular esto.
¿Tú crees que sí? Sí, yo veo ya que a nivel legislativo empieza a haber movimientos con este tema y tal y no tiene ningún sentido. ¿Y entonces anterior trabajo, cómo lidiaban con esto de la ocupación? Pues no con las empresas, estas que os he dicho, sino con gestorías que teníamos, pues iban allí a hablar con los dueños, o sea, perdón, con los dueños, con los, con los okupas y trataban de hacerles ver que aquello no era suyo, que tenían que salir. ¿Bueno, entonces, por la vía de
la negociación? Claro, la vía de la negociación es mucho más lenta. ¿O sea, si entras ahí con palos y tal, pues es mucho más rápido, pero pero pero no, pero esa no era no, no era el camino, no? Y luego, por supuesto, instalamos el procedimiento judicial en todas ellas, pero Claro, el judicial tardan 2 años y pico. ¿Cómo te encuentras una vivienda después de que hayan estado ocupas 2 años y medio? Pues aquello es una técnica porquería. No, y te lo.
Se han llevado todo lo que han podido, te lo han machacado y tal yo. Voy a ir terminando, creo que hemos tocado muchos, muchos temas sobre urbanizar, pero no has no has creo que nos has explicado. ¿Cómo gana dinero urbanitario exactamente de todo el proceso? Pues eso es más sencillo que la idea de negocio todavía. Nosotros, nosotros cobramos a la sociedad que lleva a cabo el proyecto. Cobramos un porcentaje del capital que levantamos, que varía en los proyectos de deuda.
¿Es un porcentaje en los proyectos de equity? Es otro porcentaje en los proyectos de renta. Entonces ese dinero lo cobramos al principio.
Que hemos levantado el capital porque entre comillas hemos hecho ya nuestro trabajo, no que era poner el dinero en manos del promotor y luego de manera gratuita, diría, aunque hemos cobrado al principio, pero sin sin cobrar un coste adicional o sin cobrar un dinero adicional para dar seguridad a los inversores de urbanitae, damos seguimiento al proyecto durante toda la vida del proyecto y luego ya cuando explique el proyecto, pues tal. ¿Y no cobráis un feed éxito?
¿No cobramos un feed éxito? ¿No? O sea, si si luego el proyecto va mejor de lo esperado, eso es todo para el promotor. Si como nos ha pasado la semana pasada, hace 2 semanas en Valencia que era un préstamo y que el promotor ha devuelto el préstamo por anticipado, pero tenía que pagar unos intereses mínimos, no lo que se llama el make home, es decir, si yo le doy un préstamo a 12 meses, pues me tiene que aunque me lo devuelva a los 9, me tiene que
pagar los intereses. ¿Vamos, me tiene tiene que pagar a los inversores el interés de los 12 meses, no? Pues ese pellizco extra de rentabilidad que se han llevado los inversores es todo para ellos y. La, o sea, la Comisión es a la promotora a. La sociedad que promueve vale y que la sociedad es una sociedad en la que participan el promotor y los inversores. Vale, vale, vale, pero no se saca.
Directamente de la cuenta de los inversores y cuando nosotros al inversor le presentamos el plan de negocio, el coste urbanita va incluido en el plan de negocios que todo el mundo sabe lo que. Y esa ese fee es de de forma que. O lo que dura el proyecto, sí, o eso lo de una vez. Lo cobramos de una vez, pero damos servicio durante toda la vida del proyecto. ¿Vale, vale, vale, y a futuro que tienen pensado, me imagino que la expansión no?
Sí, a ver, yo creo que la verdad que estamos muy contentos porque vemos que el negocio va bien, que tiene sentido, que los proyectos van bien. Hay alguno que nos. En fin, me saca alguna cana, pero en general van bien. Tenemos un equipo bestial. ¿Es lo mejor de Urbanita, Eh? ¿O sea, un equipo súper cohesionado y gente, mucha gente joven y muy profesional y muy comprometida, no?
Entonces, a futuro consolidar lo que estamos haciendo, es decir, seguir teniendo una presencia relevante en España. Invertir en más activos, no solo en residencial ya hemos empezado a hacer cosas, pues en cuanto hotelero, turístico, locales comerciales, etcétera, entonces invertir en más clases de activos. Consolidar la expansión internacional, que es muy incipiente, es decir, hemos hecho 5 proyectos en Portugal, por lo tanto estamos muy, muy,
muy en en los inicios. Vamos a sacar un proyecto en Francia la semana que viene, en Italia el mes que viene. Entonces bueno, ir cogiendo peso en esos países y luego además de la línea de negocio actual y única que es levantar capital y cobrar un dinero por levantarlo. Pues vamos a vamos a poner en marcha alguna otra, alguna otra línea de negocio, no también vinculada al inmobiliario y a dar soporte a los promotores y que tenga sentido para los inversores.
¿Pero iremos abriendo alguna nueva línea de negocio? ¿No? Al final, nuestra visión a medio largo plazo es convertirnos en en en en la plataforma o en la entidad o en el o en el lugar donde todo inversor inmobiliario pueda hacer inversiones. Del tipo que sea, grandes, pequeñas, medianas, nacionales e internacionales, de corto plazo, de largo plazo. Esa es la visión que tenemos, no a ser igual que tú. ¿Ahora dices para buscar una casa donde vamos a idealista, no?
Pues para invertir en inmobiliaria. ¿A dónde voy? A Urbanita, esta es un poco la la visión que tenemos. Lo más complicado, imagino que al internacionalizarse la regulación no de cada país. Que y la cultura y la manera de hacer negocios de cada país. Porque también no solo. No solo van a invertir en proyectos de fuera, sino que la gente de ese país. También. ¿Puede acceder?
A o sea, que el que el ciudadano de la Unión Europea puede invertir en que un polaco puede invertir un proyecto en Portugal. ¿A 3 de Urbanita, eso es fácil, pero la fiscalidad, pero hacer proyectos en Portugal, Italia, Francia, distinta fiscalidad? Las licencias funcionan de otra manera, los bancos operan de otra manera. Entonces hay un tema de empaparse bien de cómo funciona cada país muy, muy relevante. ¿Y invierten ustedes personalmente en el proyecto que tienen reservado?
¿Una cuando les da tiempo, no? Tiene reservas, ninguna, tú, o sea. El el urbanitae como empresa no puede invertir porque somos una un mero mercado que conecta a inversores y a proyectos, pero los empleados sí podemos invertir y de hecho, invertimos. Y la CNMVY me parece prudente. ¿Nos obliga todos los años a a dar un listado de los proyectos en los que ha invertido cada inversor y nuestros familiares, porque Claro, nosotros todos los proyectos pasan por nuestras
manos, no? Y aunque en los proyectos que elegimos tienen características homogéneas, pues tiene que haber transparencias, así que hay skin in the game. Sí, el agregado en cada proyecto de los empresarios de Urbanita, pues es es es relevante. ¿Ya los empleos? Quiero decir, es. ¿Lo más importante? No sé si se puede tener. ¿Yo lo veo clave para, sobre todo para el inversor también? Sí, yo creo que todo. ¿Esto como lo hemos contado ya tantas veces, no?
Que los empleados invertimos, que damos seguimiento a los proyectos, que siempre hemos levantado el capital, que cuando un proyecto de líos nos arremangamos para resolverlos tal todo esto lo vamos repitiendo porque es la verdad. Yo percibo que tanto los promotores como los inversores. ¿Hay preguntas que antes hacían y que ya no hacen porque de alguna manera esa confianza ya está ganada, no?
Bueno, si lo hace urbanitae okay, no. No sé si tiene alguna pregunta más, creo que te tienes que ir ya corriendo a tope. ¿A por la a por el siguiente lío, no, pero me ha encantado, Eh? Me ha encantado la conversación. La. Verdad, a nosotros también. Muy interesante y nada lo que necesitéis y a invertir en urbanitae. Sí nos da tiempo, ahora sacamos uno a las 12:00 de la mañana en Barcelona. Bueno, hoy no. Ahora a las 12 en media Horita sacamos un.
¿Proyecto en Barcelona? Pues nada, muchas gracias por. Gracias a vosotros, un verdadero placer. Y por acogernos y dejarnos. ¿Nada, seguimos, EH? Y nada a los inversores que nos escuchan YY nos ven darle las gracias también por llegar hasta el final. Que se suscriban den like valoraciones de 5 estrellas y nada, como siempre decimos, que que la fuerza de bufete les acompañe. Un abrazo.