Diese Folge wird dir präsentiert von Tekes. Verschoppene Wohnung, so hieß damals unsere 1. Folge. Weißt du wann das war? Du hast. Mir das ja vorher geschickt, das war im November 2021. Ja, so lange gibt es uns schon. Ich konnte es aber auch nicht glauben ehrlicherweise, dass es schon so lange her ist. Was sich nicht geändert hat, bist du nach wie vor Robin Ganser. Vielleicht magst du ihn dir mal kurz vorstellen.
Ja, ich komme aus Hamburg. Mein Name ist Robin Ganser, bin jetzt mittlerweile 38 Jahre alt, lebe ja in der Hansestadt gebürtig, bin da total zufrieden, will da auch sterben und ja bin seit über 15 Jahren bei der Tekis als Handelsvertreter angestellt, hätte ich fast gesagt, also im Nebenberuf gestartet und mittlerweile natürlich in der Hauptberuflichkeit und beschäftige mich 7 Tage die Woche damit, Immobilien als Kapitalanlage zu vermitteln, das
ist meine ganz große Leidenschaft und ja, da haben wir damals ja auch schon drüber gesprochen. Wenn, wenn wir jetzt auf das Thema Kapitalanlage Immobilien schauen und auch diejenigen jetzt zuhören und zuschauen, die die 1. Folge von Baja nicht gehört haben, was sind Kapitalanlageimmobilien auch gerade im Unterschied zu den ganz normalen Immobilien, die ich mir kaufen kann? Ja, also was wahrscheinlich
jeder kennt. Man möchte vielleicht sein Haus mal bauen oder seine Wohnung beziehen, wo man selber dann
drin lebt. Und wir machen im Prinzip eigentlich genau den Gegensatz. Unsere Kunden haben Geld zur Verfügung, wollen beispielsweise Steuern sparen, möchten eine Rendite erwirtschaften eine Diversifikation, je nachdem, was für wen wichtig ist, und kaufen dann eben eine Immobilie, und dort wohnt dann ein Mieter drin, und der zahlt dann nach Möglichkeit die Immobilie ab und das jeweilige Bedürfnis eben des Kunden wird dann befriedigt und wir helfen dann eben bei der
Suche, bei der Umsetzung und eben auch bei der Betreuung im langfristigen Bereich. Das heißt, ich werde Vermieter oder Vermieterin und erziele darüber dann meine Rendite, so als Alternative zu alternativen Anlagemöglichkeiten. Genau so ist es also, wenn man heute Mieter ist, dann wechselt man eigentlich nur den Stuhl, man wird Vermieter und ja, macht genau das gleiche, was der Vermieter aktuell vielleicht mit einem selber macht, wenn man Mieter ist.
Schauen wir doch mal zurück ins Jahr 2021 in den November. Was hat sich dann seit unserer letzten Folge grundsätzlich geändert? Alles alles ja schön. Dann kommen wir zur nächsten Frage. Noch also eigentlich ruck zuck machen.
Wir haben damals eigentlich das Momentum extremst gut getroffen, mir war das auch gar nicht mehr so bewusst im Dezember 2021, dort hatten wir erstmal ein großes KW Chaos kann man sagen, da wurden dann sage ich mal Zusagen zurückgezogen, Förderprogramme sollten Ende Januar auslaufen, die haben schon vorher beendet. Wurden.
Dadurch ist der Neubau extremst ins Struggeln gekommen und wo wir ja sicherlich heute auch noch zu kommen begann dann im Dezember 21 eben die Zinsready, also man hatte sich ja gewöhnt irgendwie an 0 oder ein Prozent Zinsen, manche guckten irgendwie schon in Länder, wo es sogar Negativzinsen gab, also man. Bekam, denkt man jetzt gar nicht mehr daran. Ne, dass es das auch mal gab. Ja, das ist ist vorbei.
Das Thema, und das hat uns wirklich die nächsten, ja Monate. Jahre bis heute beschäftigt, wobei wir jetzt wieder auf einem moderaten Zinsniveau sind. Aber die Zinsen waren damals eben unfassbar niedrig und das das begann damals direkt nach unserer Folge. Kommen wir mal in die jüngere Vergangenheit. Das Jahr 2024 liegt hinter uns. Welche Veränderungen gab es da?
2024 habe ich immer bezeichnet als das Dip Jahr, also die Immobilienpreise waren im Zuge dieser Zinssteigerung extremst gefallen zum Teil, also wir hatten 1020 30% Rückgänge am Immobilienmarkt und im letzten Jahr gab es eine Bodenbildung und die Zahlen kommen immer ein bisschen versetzt, aber lassen jetzt schon darauf schließen, dass die Immobilienpreise wieder leicht am steigen sind und. Und das ist eigentlich die ja
die große Überschrift. Übersetzt Sie also die Bodenbildung ist erfolgt, und jetzt guckt man mal, wie der Markt sich weiterentwickelt. Einmal ausgeholt für diejenigen, die mit der Materie jetzt irgendwie noch gar nichts zu tun hat, habe ich bei 0 anfangen. Was hat der Zins mit den Immobilien zu tun, so die grundsätzliche Frage, vielleicht kannst du das einmal erklären und vor allem, wie hat sich der Zins jetzt so auch entwickelt, wenn du diese ganzen Jahre jetzt
mal so zusammen nimmst. Ja, der Zins ist eine ganz entscheidende Größe, weil wenn man jetzt eine Immobilie kauft, ich sag mal 300000€ kostet die bei uns so im Schnitt, dann kauft der Kunde die ja nicht aus dem Eigenkapital.
Also das sind ganz, ganz wenige Kunden, die so viel Vermögen haben, sondern man finanziert den Kaufpreis in der Regel zu 100% also die Immobilie kostet 300000,00€, dann holen wir uns auch 300000€ von der Bank und die Bank möchte dafür eben eine Tilgung haben, also man zahlt den Kredit zurück und sie möchte aber natürlich auch Geld verdienen und dafür gibt es eben einen Zins. Der monatlich abzuführen ist.
Und wenn der natürlich steigt, dann habe ich mehr zu bezahlen und das bedeutet im Umkehrschluss, ich habe quasi ein höheres Investment zu leisten.
Das ist auch der Grund, warum die Immobilienpreise dann in der Regel deswegen auch zurückgehen, weil eben der Kapitalanleger immer guckt, was bezahle ich, was bekomme ich dafür, und wenn ich jetzt was kaufe, und ich muss dafür mehr bezahlen im Sinne von, ich habe jetzt mehr kosten, dann zahlt er vielleicht auch weniger für die Immobilie, und das ist da der große Hintergrund. Ja, und zur zweiten Frage. Kannst dich noch mal kurz wieder.
Die Entwicklung des Zinses, ja. Die hätte ich jetzt schon fast vergessen. Wahrscheinlicherweise hat das ja mir noch mehrere graue Haare auf den Kopf gehört, als ich sowieso schon hatte. Damals waren wir wirklich im Niedrigzinsumfeld und dann ist zwischenzeitlich der Zins.
Kann man ja drüber streiten immer was man sich anguckt, sogar bis zu 5% gestiegen und das ist eine Steigerungsrate gewesen, die hat es auch so in der Form in der jüngsten Vergangenheit noch nie gegeben und hat ja uns vor ganz, ganz viele Herausforderungen gestellt und in dem Zuge ist ja die Inflationsrate, das haben wir wahrscheinlich auch gemerkt, alles ist n bisschen teurer geworden.
Auch extremst im Hochgegangen und das war eben auch der Grund, warum eben dann auch der Gesetzgeber wieder reagiert hat über die EZB. Und jetzt gehen ja gerade die Zinsen auch schon wieder zurück, aber der Zins musste eben auch ansteigen, um die Inflationsrate eben ja im Schach zu halten. Fordere ich da jetzt gleich noch mal tiefer reingehe? Ich kann mir vorstellen, es gibt jetzt so einige Hörerinnen und Hörer, die sagen sich irgendwie, das ist cool, das kannte ich
noch gar nicht. Da würde ich mich jetzt gerne damit beschäftigen. Gibt es so bestimmte Kriterien, die ich erfüllen muss, also das gesagt in der Regel werden 100% finanziert, aber keine Ahnung, muss ich irgendwie ein bestimmtes Einkommen schon haben, bestimmte Sicherheiten haben kommen jetzt nicht wahrscheinlich direkt aus der Schule, aus der Uni und sage so jetzt geh mal shoppen, nämlich eine Wohnung, also was muss ich berücksichtigen, gibt es da bestimmte Kriterien? Die er da ansetzt.
Ja, also bei uns auf jeden Fall. Also wir grenzen uns da sehr stark vom Markt ab, also wir unterscheiden immer, wie alt ist jemand, also ist jemand jünger als 35, dann braucht er mindestens 3000€, netto ist er über 35 Braucher mindestens 3500€ netto und Voraussetzung zum Thema überhaupt, sich bei uns damit zu beschäftigen ist ein Minimum von 30000€ liquides vermögen. Das bedeutet nicht, dass man das dann einsetzt, sondern dass das auf jeden Fall vorhanden. Ist so eine Sicherheit. Hat.
Genau eine Sicherheit im Hintergrund, weil eben natürlich
auch Kosten anfallen. Wir haben notarkosten, wir haben Gerichtskosten, wir haben Grunderwerbsteuer, bei uns ist die Makler courtage immer im Kaufpreis mit inklusive, werden also von den Verkäufern bezahlt, ist aber natürlich indirekt im Kaufpreis eben enthalten, und das ist in meinen Augen auch extrem wichtig, ich sag das auch immer, dass sich keiner benachteiligt fühlt, wenn man jetzt zum Beispiel 2000€ netto verdient, ist ja ein super Einkommen.
Aber wir sagen eben ganz klar, wenn zum Beispiel so ne Corona Krise kommt oder es kommt vielleicht mal Kurzarbeit oder man möchte vielleicht ja später auch mal sein Haus kaufen, es kommen vielleicht mal Kinder, dann wäre das Schlimmste, dass man sich ne Immobilie als Kapitalanlage gekauft hat und dann genau deswegen man vielleicht Themen kriegt, die man eben damals noch nicht berücksichtigt hat, also beispielsweise man kann dann nicht mehr sich das Eigenheim
leisten. Da würde ich gern noch mal einhaken. Neben den Vorteilen gibt es ja auch Risiken, also das Risiko der Nichtvermietung ist ja sicherlich ein zentrales Risiko einer Kapitalanlageimmobilie, aber wir wollen ja transparent sein, also was muss man noch aufführen? Ja, also die sind auch also nicht wegzudenken, die da kann man sich auch ganz viel zu ausdenken, aber die werden immer bleiben. Also eines der Hauptrisiken ist natürlich der Mietausfall.
Also ich kaufe mir ne Immobilie, da wohnt jetzt ne Mieterin und der zahlt mir seine Miete nicht. Viele denken natürlich auch immer sofort so an ne Mietnormade, die macht einem die ganze Wohnung Schrott und die zahlt keine Miete und dann verschwindet die irgendwann ganz ganz geringer Anteil am Markt. Aber natürlich kann es vorkommen, dass n Mieter einfach nicht zahlt, beispielsweise weil er von seinem Arbeitgeber nicht bezahlt wird, weil er im kleinen, Ich sag mal im Betrieb
arbeitet. Es kann sein, dass es vielleicht n psychisches Problem gibt, es kann sein, dass jemand vergesslich ist und deswegen braucht man eben auch Rücklagen, um das ausgleichen zu können. Auf der anderen Seite würde ich sagen, dass das Hauptrisiko beim Thema Immobilienkauf ist. Dann eben auch das Gebäude, also der der Bestand, den ich
erwerbe. Bedeutet, was passiert, wenn die Fassade kaputt geht, was passiert, wenn die Rohre gemacht werden müssen, was ist mit den Dächern, was ist mit dem Boden, wie sieht die Wohnung von innen aus, muss vielleicht mit Elektrik gemacht werden und auch dort muss man ganz klar sagen, und das ist auch. Zu 100% sicher, irgendwann kommen diese Maßnahmen, weil das ein Abnutzungsgegenstand ist. Genauso wie beim Auto. Irgendwann ist es eben kaputt.
Genauso ist auch bei einer Immobilie und deswegen bildet man eben auch monatlich dafür Rücklagen im Rahmen der Hausgeldzahlung und das sollte man sich aber, wenn man eine Immobilie kauft, immer ganz genau anschauen, das ist also auch vollkommen unabhängig davon, ob es jetzt eine Immobilie als Kapitalanlage ist oder auch zur Eigennutzung. In beiden Fällen ist das allerwichtigste, dass die Substanz sich angeschaut wird und eben nicht nur.
Ich sage es jetzt mal deutlich. Ich habe gar keine Ahnung davon. Und wenn ich jetzt mit dir da in die Immobilie gehe, sagen wir, Mensch, oh, wir haben ja ein gutes Gefühl, das sieht ja gut aus, aber es macht eben schon Sinn, sich auch das Dach anzuschauen oder mal ja, wenn es denn da ist und nicht reinregnet, sonst wird wahrscheinlich uns beiden das auch auffallen, aber ich klettere beispielsweise auch nicht aufs Dach und ich könnte es auch gar nicht beurteilen.
Also, und da braucht man dann eben Leute an der Seite, die sich damit auskennen. Springen wir noch mal zurück. Wir hatten über die Zinsentwicklung gesprochen. Baugenehmigungsverfahren, die haben sich ja auch verändert wie wie, inwiefern haben die sich verändert und inwiefern hat das Auswirkungen auf das Thema Kapitalanlage Immobilien? Ja, wir sind ja in Deutschland Weltmeister in ganz vielen Disziplinen und 1. Kann man in dem Zusammenhang auf
jeden Fall auch festhalten. Jedes Jahr kommen neue Regularien dazu. Das ist auch zum Teil Problem der Sache, dass wir nach wie vor zu wenig Wohnraum haben, weil es einfach immer länger dauert, bis eben ein Bau genehmigt wird.
Also ich nehme mal eigentlich ganz gerne das Beispiel Autobahnbrücke auch, also jede Autobahnbrücke in Deutschland wird individuell geplant und da kann man auch die Frage stellen, ob das eigentlich sinnig ist, weil andere Länder machen das auch anders, die haben dann einen Baukasten, weil es reicht ja vielleicht 1015, 20, baukastensteine und dann guckt man immer, was da gerade so passt und. In der Stadt ist das immer häufig schwierig zu führen.
Die Diskussion, weil dann immer angeführt wird, Mensch, man muss sich ja auch die Umgebung anschauen und passt das Objekt dann eigentlich auch in die aktuelle Lage und deswegen nehme ich eigentlich immer ganz gerne das Thema Brücke, weil das eigentlich, glaube ich, relativ klar ist, dass es dann nicht um Schönheitspreis geht und was sich aber verändert hat, und das war letztes Jahr natürlich auch ein großer Einschnitt.
Ist dieses wunderbare Heizungsgesetz, dass eben der Fokus darauf gelegt wurde, alles soll grün sein und ja, auch zwischenzeitlich durch die Medien geisterte. Jeder muss jetzt seine Ölheizung tauschen, jeder muss jetzt irgendwie seine Wohnung sanieren und dann ging es ja noch darum, Mensch, ob die 80 jährige Oma das auch machen muss oder nur der 70 jährige Opa und das hat auf jeden Fall eine riesige Verunsicherung geschaffen und wenn ich es persönlich.
Ganz kurz so eine Verunsicherung geschaffen, die auch dazu geführt hat, dass die Nachfrage dann so ein bisschen. Zurückgegangen ist? Oder war es ne Verunsicherung und man hat gesagt, ja gut. So ist es halt ja, also auf jeden Fall auch. Also dass die Nachweise, dass der Kauf von Wohnungen gestockt hat, also und auch ne große Auswirkung auf den Wert von Immobilien, weil auf einmal sich jeder diesen Energieausweis angeschaut hat.
Ich Vergleich das immer so, n bisschen man kauft ne Waschmaschine. Und geht dann da irgendwie in so ein Elektronikfachhandel? Und dann ist natürlich alles das, was grün ist und ein Plus hat und ein A hat.
Das ist natürlich gut und das kauft man dann, aber keiner hat eine Ahnung eigentlich was das bedeutet, das nehme ich mal ganz gerne als Beispiel und so ähnlich ist es auch in dem Segment und ich habe da persönlich auch eine andere Meinung zu. Also ich würde auch nicht sagen, man muss nur kaufen was jetzt irgendwie.
Die besten Energieklassen hat man, braucht aber auf jeden Fall ein Konzept, um eben zum Beispiel eine schlechtere Energieklasse, weil sie nicht ein g und ein h vielleicht auch auf mindestens auf ein D zu entwickeln.
Und spannend war das eigentlich aus Investorensicht, weil eben die Abschläge für die schlechten Energieklassen überproportional hoch waren und dann muss ich mich ja eigentlich nur fragen, wie hoch ist der Abschlag und was kostet mich das vielleicht entsprechend zu entwickeln und darüber konnte man auf jeden Fall sehr gute Schnitte machen, das. Würden unsere Kunden in der Regel jetzt nicht selber machen.
Das machen wir dann eben mit großen Konzepten und da scheiden sich aber auch die Geister, dass einige eben auch sagen, Mensch, ich kaufe jetzt nur noch eine Neubauwohnung, weil eben da habe ich die ganzen Themen nicht. Und das Haltungsgesetz hat sich das so ein bisschen wieder normalisiert oder ist es nach wie vor so, dass das zu einer Zurückhaltung führt und. Nee, das hat sich normalisiert. Also das hat sicherlich noch einen Einfluss, dass darauf geachtet wird.
Die Richtlinie kam ja von der EU, also musste dann ja in ein nationales Recht umgesetzt werden, man ist sich aber ja auch nach wie vor nicht so ganz sicher, wie das eigentlich gemacht werden soll, weil ich komme ja auch häufig aus dieser wirtschaftlichen Sicht, und die Frage, die damals natürlich aufging, wer bezahlt es am Ende, denn, wenn jetzt eben jede Fassade gemacht muss, jede Ölheizung getauscht werden soll,
jede Wohnung kernsaniert und. Werden muss, dann bleibt am Ende ja die Frage zu stellen, wer bezahlt das. Und das wurde auch nicht final beantwortet, dann wurde ja wohl natürlich wieder Kompromisse gemacht.
Ich gehe persönlich stark davon aus, wir haben ja auch bald eine Bundestagswahl, ist jetzt ja nur noch ein paar Wochen hin, dass die neue Regierung da sehr schnell reagieren wird und das ja vielleicht sogar komplett kippt, zurücknimmt, Auflockert, weil sich eigentlich alle auch einig sind, dass das nicht im Sinne des Erfinders ist da. Müssen wir, glaube ich, auch gar
nicht so tief darauf eingehen. Das Thema der EU ist auch, wir haben eben quasi ja einen Energieausweis mit verschiedensten Buchstaben, aber beispielsweise in Polen oder in den Niederlanden oder in Frankreich oder in Italien ist eben ein E etwas ganz anderes als ein E in Deutschland also, und so kann es eben kommen, dass wenn wir in Deutschland es als E
bezeichnen, dann. Dass dann beispielsweise in Polen schon d ist, und das ist natürlich ein bisschen ad absurdum, weil da müsste man natürlich eigentlich eine Einheitlichkeit herstellen und du kannst dir vielleicht vorstellen, wie das in Deutschland ist. In Deutschland sind wir natürlich sehr harsch und unsere Energieklassen sind natürlich mit die härtesten in der EU, das wäre nicht anders zu erwarten gewesen, natürlich. Hören wir doch mal auf diese Baugenehmigungsverfahren
zurückkommen. Wo gesagt okay dadurch stockt es so ein bisschen. Wohnungsbedarf ist ja sehr, sehr groß, Stichwort Fachkräftemangel, das hat doch sicherlich auch Auswirkungen in der Branche, oder? Ist eine Katastrophe auch ganz kurz beantworten. Also wir haben nach wie vor zu wenig Wohnraum in Deutschland, wir müssen es erst mal schaffen, den zu planen, also dann genehmigen zu lassen, sagen wir mal, das würden wir theoretisch
hinbekommen. Dann müssten wir es natürlich auch noch an der richtigen Stelle schaffen.
Es müsste bezahlbar sein, sagen haben wir da auch überall n Haken hinter und jetzt kommt noch der Fachkräftemangel dazu, wir könnten es gar nicht herstellen und da da hilft uns auch ne künstliche Intelligenz nicht, die kann uns vielleicht nachher helfen, vielleicht den Bau besser zu planen, schneller Genehmigungsverfahren vielleicht von Seiten des Staates, also ich klopf mal auf Holz, toi, toi, toi, vielleicht kommt das ja alles haben wir alle mehr davon, aber am Ende wird noch n Mensch
dort stehen müssen. Der eben das herstellt. Und da kommt noch eine riesige Welle auf uns zu, weil ja, wenn wir uns mal so umschauen in unserem privaten Leben oder vielleicht auch Richtung jüngere Menschen, sehr wenig Menschen noch Interesse haben, diesen Job zu machen, und das kommt aber noch on top, also das ist heute schon präsent, das wird aber in den nächsten 5 bis 10 Jahren noch sehr, sehr akut werden. Okay. Du hast angesprochen, dass in Kürze auch die Bundestagswahl bevorsteht.
Wir zeichnen jetzt Mitte, Ende Januar auf, in der Tat, in ein paar Wochen wird das der Fall sein. Was ist denn von der neuen Bundesregierung zu erwarten, so aus deiner ganz persönlichen Sicht mit Fokus auf Kapitalanlage, Immobilien? Einiges, denn. So wie es aktuell ist, kann es eben nicht weitergehen.
Also die alte Bundesregierung hatte sich ja als Ziel ausgegeben, 400000 Wohnungen im Jahr herzustellen, also immer aufpassen 400000 Wohnungen im Jahr herzustellen, im abgelaufenen Jahr 2024 die finalen Zahlen liegen ja noch nicht vor, wird es um die 200000 Genehmigungen gegeben haben, wenn es 200000 Genehmigungen gibt, dann werden wahrscheinlich
200000 Wohnungen gebaut werden, also am Ende vielleicht. 150000 Wohnungen fertiggestellt wenn überhaupt, und die neue Bundesregierung wird natürlich dort ansetzen, weil die 400000 hatte natürlich n Hintergrund, denn wenn es uns gelingen würde, 400000 Wohnungen an der richtigen Stelle über einen Zeitraum von 678 Jahren zu bauen. Dann würde das Angebots nachfrageverhältnis wieder ins
Reine kommen. Also das, was wir aktuell merken, wenn wir eine Wohnung suchen, dass es eben zu wenig Wohnungen gibt und dadurch eben die Mieten eben auch steigen, und deswegen muss das Ziel sein, mehr Wohnungen herzustellen, das heißt also mehr Baugenehmigung und eben auch mehr fertiggestellte Wohnungen an den richtigen Plätzen in dieser wunderschönen Republik, und da bin ich extremst gespannt, da können wir wahrscheinlich auch noch mal drüber reden, Stichwort
degressive Abschreibung, die hat ja die alte Bundesregierung noch. Eingeführt, da klopfe ich auch noch mal auf Holz. Das war eine richtig gute Sache, wobei eben das Verfahren eben auch zu lange gedauert hat, das das das Thema kam eben auf Ende 2023 und wurde dann eben erst final entschieden im März 2024 und jetzt stellen sich alle erst darauf ein, dass eben auch damit geplant werden kann und da gehe ich ganz stark davon aus, dass die neue Bundesregierung weitere
Anreize schaffen werden muss. Um das Problem zu lösen, weil sonst werden wir eben eine Mietenexplosion erleben dürfen. Lass uns mal ein Zwischenfazit ziehen. Also wir haben uns jetzt über die Entwicklung des Zinses unterhalten und was da so für Strömungen links und rechts dazu kam. Aus deiner ganz persönlichen Sicht, ich weiß, das ist jetzt so ein Blick in die Glaskugel, aber würdest du dann sagen, die Mieten werden trotz allem
steigen? Die Frage stelle ich mir natürlich jetzt, wenn ich sage Kapitalanlage, Immobilie, das klingt ja spannend. Das Thema Heizungsgesetz und diese ganzen Energiegeschichten und so OK, irgendwie wird es ja lösbar sein, wenn ich jetzt mit einem längeren Horizont nach vorne schaue, wie würdest du das beurteilen? Ja, die Mieten werden so stark steigen, wie wir uns das heute nicht vorstellen können. Denn. Warum? Warum sagst du das? Weil wir zu wenig Wohnraum haben.
Also das Problem wird von Monat zu Monat immer schlimmer in den funktionierenden Standorten. Das gilt übrigens auch nicht für ganz Deutschland, das ist halt auch noch mal ganz wichtig zu sagen, wenn ich immer, sag ich mal über das Thema Immobilie als Kapitalanlage spreche, dann rede ich über die Standorte, die funktionieren, das sind beispielsweise die A Standorte, also München, Hamburg, Berlin und so weiter und sofort Leipzig, Dresden, natürlich auch mal mit Reingeschmissen, wobei.
Die ja noch nicht, sage ich mal, in den großen Top Standorten zu
nennen sind. Aber es gibt eben da ganz, ganz viele Standorte, die funktionieren und wozu wenig Wohnraum ist, weil die Menschen eben, Stichwort Urbanisierung, dort leben möchten, hatten wir, glaube ich, beim letzten Mal auch schon mal drüber gesprochen, daran hat sich auch nichts verändert und wir hatten ein wunderbares Sozialexperiment, könnte man fast sagen, in Berlin, als der Mietendeckel eingeführt wurde, also wo ein staatlicher Eingriff war, um die Mieten. Zu deckeln.
Daraufhin sind die Investoren aus der Stadt gegangen und Berlin hat jetzt ja in Deutschland, das ist ja auch erst ganz frisch erhoben worden, die zweithöchsten Mieten nach München, also unvorstellbar, was da passiert ist in den letzten Jahren und Monaten, ausgelöst eben durch diese Gesetzgebung, und jetzt wissen wir, wenn wir also jetzt zu wenig Wohnraum haben, also weil so wenig gebaut wird durch die Baulinien, ist das eigentlich genau das gleiche, was in Berlin im
Kleinen passiert ist, durch das den Weg. Gang der Investoren das passiert jetzt in Deutschland im Großen, weil eben die Baugenehmigungszahlen so stark eingebrochen sind, und dadurch können wir, das ist für viele, glaube ich, immer schwer nachzuvollziehen.
Aber der Gedankengang ist eigentlich nicht so komplex, wir können heute in der Gegenwart schon die Zukunft sehen, weil wenn wir die Baugenehmigung von heute sehen, dann sehen wir in der Zukunft schon, was daraus gebaut wird, und dadurch haben wir einen sehr, sehr starken Forecast. Und so wissen wir, dass in den nächsten 12345 Jahren viel zu
wenig Wohnungen da sind. Und das wird noch mehr Druck auf den Wohnungsmarkt ausüben, und das wird dann sich wieder spiegeln in steigenden Mieten. Und also es gibt ja jetzt, so wie ich das sehe, so 2 wesentliche Strömungen, die Auswirkungen haben auf steigende Mieten, das eine, die Wohnungsknappheit, der Druck, ich muss ja irgendwo wohnen und auf der anderen Seite Lage, Lage, Lage.
Gleicht sich das aus oder ist Lage, Lage, Lage inzwischen gar nicht mehr so wichtig wie früher, weil die Knappheit so stark ist? Wie beurteilst du das? Die Lage wird nie wegzudenken sein. Trotz der Knappheit an Wohnungen. Ja, trotz der Knappheit, aber die wird natürlich ausgedehnt.
Das ist ja auch genau der Grund, also wenn man Berlin ist eigentlich ein schönes Beispiel oder Hamburg auch auch als Stadtstaaten, wenn man da eben auch, sag ich mal, auf der Weltkarte raufschaut und mal ranzoomt, dann sieht man eben ja, wie die Stadt sich entwickelt hat häufig, wieso n Stern oder weiß ich nicht wieso n Kreis also man spricht häufig ja eben auch von so kreisen, die sich entwickeln, das heißt also zum Thema Lage wird also. Die große Lage also jetzt die
große Stadt, wichtig sein. Aber wir werden natürlich auch mehr Ansiedlung in der Metropolregion erleben, das haben wir auch schon in den letzten Jahren gesehen, und das sehen wir auch nicht nur in Deutschland, das sehen wir auch weltweit, das ist eben ne ganz normale Entwicklung.
Meine Antwort darauf wäre eben so sag ich mal mehrschichtig, also das ist sicherlich sinnvoll, das auch zu machen, und das wird zwangsläufig passieren, trotzdem gibt es eben auch ganz viele Menschen, die eben sehr. Zentrumsnah Leben wollen die eben nicht 30 6090 Minuten in
eine Stadt fahren möchten. Und dort gibt es für mich eben nur eine Antwort. Wir müssen in den großen Städten mehr bauen, und zwar nach oben, und zwar ganz viel, und das kennen wir auch schon aus ganz großen anderen Metropolen dieser Erde, und da sind wir in Deutschland noch nicht so richtig angekommen. Jetzt stehe ich da, so als. Egal, ob ich jetzt junger Mensch bin oder Mittel oder älter.
Jetzt habe ich 3 Optionen als Interessent mieten oder also doch zur Miete wohnen, Eigenheim und die Kapitalanlage Immobilie diese 3 Optionen natürlich gibt es da wahrscheinlich drumherum, aber wenn wir mal die 3. Wenn ich jetzt in die Beratung zu dir käme und sage, ja, was soll ich jetzt machen, das ABC, was würdest du mir da raten oder nach welchen Kriterien sollte ich beurteilen, was davon für mich das passende wäre?
Ja, Frank, du musst am Ende einen Preis zahlen, das kann ich so. Ja, das hast du ja gar nicht gesagt. Ja, das kann ich dir vorne wegnehmen und mein Rat, und da scheiden sich aber auch die Geister. Ist ganz klar die Kosten möglichst gering, halten möglichst lange zur Miete
wohnen. Ich habe selber sehr, sehr lange in einer 28 Quadratmeter Wohnung gewohnt, bei wenig kosten und dann parallel mit Immobilien zur Kapitalanlage ins Portfolio gelegt und dann hatte ich immer die Vision und die ist bei mir persönlich aufgegangen, dass dann diese Mieter aus diesen Immobilien, die ich als Kapitalanlage gekauft haben, nachher meine Immobilie, die ich mir zur Eigennutzung kaufe, abzahlen, das hat mich persönlich motiviert und.
Und da rede ich aber nicht darüber, jetzt mal einen Monat länger zur Miete zu wohnen oder ein Jahr. Also das kann durchaus ein Horizont sein von 1015 Jahren, den man eben als Preis zahlen muss, wo andere vielleicht schon ihr Eigenheim sich gekauft haben, ihre Familie gegründet haben, ihren Baum gepflanzt haben und eben im schönen Haus wohnen mit Garten. Wenn wir jetzt mal, sage ich mal, dieses ganz harte Beispiel nehmen und.
Da muss glaub ich jeder, also du dann auch für dich entscheiden. Was ist dir wichtiger und da gibt es auch keinen richtig oder falsch. Unter Renditegesichtspunkten würde ich immer sagen und ich komm ja seltenst nicht von den Zahlen, würde ich immer diesen Weg bevorzugen, aber wenn man jetzt sagt, Nein, mir ist es wichtiger ich möchte ne Familie gründen, ich möchte mein Zuhause haben.
Dann zahle ich eben den Preis, dass ich mein Kapital dort binde, überproportional viel und es wird mir schwerer fallen, in den Kapitalanlagemarkt vorzudringen. Das, und das ist auch völlig in Ordnung und jeder sollte das machen, was für ihn sich richtig anfühlt. Wenn wir mal in die Beratungspraxis schauen, die Kundinnen und Kunden, die in die Beratung kommen, was was ist, so deren Kernmotivation für eine Kapitalanlage Immobilie?
Kann man das so sagen? Hat das auch vielleicht mit der jungen Generation was zu tun, dass man sagt, die eine Generation hat ganz andere motivative Gründe, um sich eine Kapitalanlage Immobilie zu kaufen, als denn vielleicht die nächsten Generationen? Ist es für alle gleich, was beobachtest du da aus deiner Vertriebspraxis? Also es gibt da bestimmte Überschriften. Also ich glaube, ganz entscheidend ist natürlich, dass damit auch Geld verdient werden soll.
Das ist auch ganz normal. Ich investiere irgendwo, ich gebe da mein Geld hin und dann möchte ich das natürlich zurück
haben und auch mehr. Haben also Stichwort Rendite und was natürlich in den letzten Jahren noch aufgekommen ist, das Thema Diversifikation, also die Märkte gehen hoch, die Märkte gehen runter, es wird immer unsicherer und da würde ich immer sagen, derjenige, der sich das leisten kann und sich Gedanken gemacht hat, was er möchte in seinem Leben, dann eine Immobilie in sein Portfolio zu legen, ist in meiner Welt alternativlos. Weil das eben dazu gehört.
Und ich kenne ehrlicherweise niemanden, der eben vermögend ist, der das nicht gemacht hat. Die einen kaufen ne eigengenutzte Immobilie, die anderen kaufen ne Immobilie als Kapitalanlage und das ist so n ganz ganz fester wert. OK, also man sieht ja wie wichtig da ne individuelle Beratung ist um zu gucken was sind so die persönlichen Wünsche, Ziele und auch wieso die Risikoneigung. Das wird ja dann alles. Mit berücksichtigt vielleicht.
Zu dem Punkt noch kurz, was ich eben sag ich mal da in Gedanken mit hatte als Rentenbaustein wird das natürlich auch ganz häufig gesehen nach dem Motto das das war etwas was mich extremst motiviert, deswegen wollte ich das gerade da noch mal mit Reinschmeißen, also überhaupt die Möglichkeit zu haben eher in Rente gehen zu können. Also ich habe gelernt mit 67 geht man in Rente und dann hört man auf und ich kann mir natürlich durch eine Immobilie die Möglichkeit verschaffen vielleicht.
Eher in Rente zu gehen. Als selbstbestimmter zu entscheiden. Ja, das kann man gut zusammenfassen. Schauen wir uns mal, wenn wir noch einen Tick tiefer jetzt mal reingehen, das Thema Neubau an, da gibt es ja das Stichwort degressive Abschreibung. Vielleicht kannst du das mal kurz erklären, was das eigentlich ist und was damit eigentlich auch einhergeht. Ja, dann wollen wir hoffen, dass wir niemanden verlieren. Jetzt, also jetzt wird es natürlich ein bisschen
zahlenlastig. Es ist so, wenn man eine Immobilie kauft, dann erlaubt einem der Gesetzgeber, die steuerlich abzusetzen, wenn man die vermietet. Und ich beschreibe das eigentlich auch immer ganz
gerne. Man wird zum Teil zum Unternehmer, also wenn man ein Unternehmen hat, und ich kaufe jetzt etwas ein fürs Unternehmen, dann kann ich das steuerlich absetzen, das kann ich normalerweise als Privatperson, als Einzelperson nicht, hier erlaubt also der Gesetzgeber, dass ich diese Rolle einnehmen kann.
Das bedeutet, nehmen wir mal das Beispiel nehmen für 300000,00€ eine Wohnung, die wir kaufen, dann guckt der Gesetzgeber, wieviel des Kaufpreises entfällt auf den Grund und Boden und wieviel auf den Gebäudeanteil. Das ist im Bestand häufig 7030 8020 machen wir es mal einfach, sagen wir mal 200000,00€ würden aufs Gebäude entfallen, dann konnte in der alten Welt konnte man davon 2% jedes Jahr steuerlich absetzen, das wären
dann beispielsweise 4000€. Das galt für den Bestand, das galt auch für den Neubau. Da hat der Gesetzgeber dann auch schon in den letzten Jahren nachgearbeitet, und das wurde auf zweieinhalb Prozent zum Beispiel dann angehoben, wenn man bestimmtes Baujahr hatte oder wenn man eben, sag ich mal, Neubau erworben hat, dass man zum Beispiel 3% dann auch schon abschreiben konnte, also war schon eine 50 prozentige Steigerung, das ist die alte Welt, die werfen wir jetzt mal
beiseite, und jetzt? Kam letztes Jahr die Entscheidung im März die degressive Abschreibung einzuführen und die Macht natürlich jetzt ein bisschen komplexer. Die ist aber ein ganz klarer Hinweis darauf, was der Gesetzgeber will, weil das kostet den Gesetzgeber auch richtig viel Geld. Man ist also im Neubau, muss man aufpassen, also im Neubau hingegangen, alles, was seitdem verkauft wurde, verkauft wird
bis 2029 darf man nicht mehr nur. 2% wie früher, dann waren es ja 3%, darf man jetzt sogar 5% steuerlich absetzen. Vorher war es immer linear, jetzt ist Degressiv. Der Unterschied ist einfach linear, ist konstant degressiv,
ist quasi fallend. Bedeutet ich kann jetzt also 5% von 200000 steuerlich absetzen und im Jahr drauf werden dann quasi diese Abschreibungssumme von den 200000 abgezogen und dann darf ich von diesem Wert noch 5% abschreiben, das wird also immer ein Tick weniger, das heißt der Gesetzgeber. Hat mir die Möglichkeit gegeben, Mehrkosten geltend zu machen. Das sind ja sage ich mal, gesetzliche Bestimmungen und dadurch bekomme ich früher mein Geld, sage ich mal vom Staat
zurück. Das ist indirekt natürlich eine Förderung und dadurch will der Gesetzgeber dafür sorgen, dass es mehr Abschreibungen gibt und dadurch eben natürlich mehr Wohnraum entsteht. Man kann aber schon mal festhalten, Stichwort Baugenehmigungszahlen.
Dass anscheinend das Problem so groß geworden ist, dass selbst durch diesen großen finanziellen Anreiz, weil dadurch rechnen sich die Objekte natürlich noch viel, viel besser, man hat eine viel höhere Rendite, es nicht gelungen ist, überhaupt die Baugenehmigungszahlen hochzuheben, weil, Stichwort 400000 Wohnungen sollen gebaut werden, jetzt kommen wir, wie gesagt, wir wissen es ja nicht, wahrscheinlich auf 220000 Baugenehmigungen, und das reicht ja nicht, wir bräuchten ja
wahrscheinlich 500006 100000 Baugenehmigungen, um überhaupt auf 400000 Wohnungen zu kommen. Was hat es mit dieser Steuerfreiheit nach 10 Jahren auf sich? Also auch wichtig zu sein? Wir machen natürlich keine Steuerberatung, das ganz klar, sondern aber es hat ja irgendwie damit zu tun und es wird in die Waagschale geworfen, das Thema Steuern dabei. Ja, das sagt mir übrigens eben auch schon auf der Zunge, weil es ja sehr komplex wird.
Ich würde immer empfehlen, wenn man eine Immobilie kauft, einen Steuerberater hinzuzuziehen, weil das sehr, sehr individuell ist. Das kann man nicht mal eben so auf dem Bierdeckel ausrechnen, und das gilt übrigens auch für die 10 Jahresfrist. Es gibt. Eine Besonderheit. Ich kaufe eine Immobilie als Kapitalanlage und ich kann sie die ganze Zeit steuerlich absetzen und wenn ich die dann 10 Jahre gehalten habe, dann kann ich die Immobilie danach steuerfrei verkaufen.
Das ist ein riesiges Novum, das gibt es schon sehr, sehr lange, Stichwort Bundestagswahl, da bin ich auch gespannt, was kommt, ich klopfe mal auf Holz, dass das alles so bleibt, wie es ist. Aber ich könnte mir vorstellen, dass auch der Gesetzgeber dann sagt, Mensch. Alles, was irgendwann neu gekauft wird, gibt es die Regelung nicht mehr. Ich glaube nicht, dass es rückwirkend angepasst wird, aber
wir lassen uns überraschen. Bedeutet also, ich habe jetzt eine Immobilie heute für 300000 gekauft, habe die jetzt 10 Jahre abgezahlt habe vielleicht jetzt noch eine Restschuld von 250000€ und verkaufe diese Immobilie jetzt in 10 Jahren für 400000,00€ wird heute wahrscheinlich wieder jeder sagen, ja, das kann ja nicht sein, das kann ich mir nicht vorstellen, kann gleich sonst mal ein privates Beispiel noch
mal erzählen. Der Mensch neigt dazu, nicht zu verstehen, was Zeit eben am Ende bringt. Und 10 Jahre ist wirklich, wirklich viel Zeit, beim Beispiel zu bleiben. Ich verkaufe für 400002 150000 ist die Restschuld kriege ich 400000 überwiesen, 250000 geht an die Bank, 150000 landet bei mir und darauf muss ich dann keine Steuern zahlen, ich nehme immer gern das kleine Beispiel, wenn man mal ein Weihnachtsgeld bekommt, ein Urlaubsgeld, ein 13. Gehalt, ein 14.
Gehalt, eine Tantiemen Bonus. Ja, da zahlt man steuern drauf. Bei der Immobilie ist es eben so, dann zahlt man da keine
Steuern drauf. Unterschied ist eben ich muss 10 Jahre warten und aber auch dort dieses Thema Steuerberater, weil das Momentum wann 10 Jahre um ist muss eben sich genau angeschaut werden, weil es wäre natürlich ärgerlich wenn man das verpasst und es ist eben nicht immer zwangsläufig die Unterschrift beim Notartermin, es geht immer dann darum wann ist der Vertrag wirksam geworden, weil man hat die Stadt auch noch ein Vorkaufsrecht, manchmal muss der Verkäufer noch
mal gegenzeichnen, also da kann ich jedem nur zurufen. Wer eine Immobilie kauft, holt sich einen Steuerberater und alles ist gut. Da mache ich mich ehrlicherweise in der Beratung auch immer frei von, weil das eben auch nicht unsere Aufgabe ist und wir auch gar nicht beraten dürfen. Wir sind am Ende angekommen. Also ich würde jetzt am liebsten mit dir noch stundenlang weiter sprechen, ich. Also man merkt ja, das ist ein total spannendes Thema.
Ich glaube, wo viele Menschen sich auch noch gar nicht mit beschäftigt haben, vielleicht haben wir den einen oder anderen damit jetzt mal erreicht, um sich damit auseinanderzusetzen, man sieht, wie wichtig da auch eine individuelle Beratung ist. Von daher an all diejenigen, die zuhören und zusehen, einfach mal auf tekes.de zu schauen, da haben wir noch mehr Informationen und natürlich dann auch die Anlaufstellen, wenn ihr euch in der Region, da wo ihr seid, beraten lassen wollt.
Am Ende einer Folge Robin Frage ich meinen Gast ja immer, wie übrigens ja auch schon im November 21 wie er oder sie als Experte oder Expertin das Thema der Folge für sich selbst gelöst hat. Total spannend, ne so zu hören. Ich glaube auch diejenigen die zuschauen und zuhören, Kapitalanlage Immobilien wie Robin Ganser, wie sieht das bei dir aus? Ja, muss man ja mal aufpassen, was man so sagt. Ich habe es ja schon ein
bisschen anklingen lassen. Also ich habe genau dieses Modell gemacht, ich habe sehr, sehr lange zur Miete gewohnt, also ganz konkret habe ich erst im Jahr 2021 mir meine Immobilie zur Eigennutzung gekauft, also da war ich dann damals ja nicht 2025 oder 30 und ja ne, ja, da hängt alles miteinander zusammen, sage ich mal. Ich bin im Dezember dann noch dort eingezogen in meine Traumwohnung. Und ja, habe eben vor über 10 Jahren angefangen, Immobilien
zur Kapitalanlage zu kaufen. Und mein Traum war es immer, mit 40 100 Immobilien zu besitzen und 1. Kann ich dir auf jeden Fall mitgeben. Also die 100 ist schon längst gefallen, die ist schon geschafft, da gibt es jetzt quasi so neue Ziele. Aber ganz auch 100 Immobilien, das ist doch auch also gut, von der Rendite war nicht gut, aber ist auch ein super Aufwand, oder? Und deswegen? Alle so im Blick. Gibt es da große Partys mit der mit der mit der Mieterschaft, oder wie muss man sich das
vorstellen? Nee, also meine Mieter, die kennen mich nicht und das ist auch ganz klar geregelt, dass das nicht quasi publik wird. Und ich habe ja extrem viele fleißige Hände im Hintergrund, auf die ich mich verlassen kann, aber ich weiß ganz genau, wo die Immobilien sind, ich weiß ganz genau, wie die laufen und hundertprozentig nicht ne, die kennen mich nicht und da bin ich auch extremst dankbar für.
Und ja, das ist im Prinzip mein Weg gewesen, auch zum Thema Ja Selbstbestimmtheit da so ein Weg. Zu finden. Und ja, ich beginne jetzt lustigerweise, deswegen passt es ganz gut, gerade damit auch ein 2 Immobilien davon zu verkaufen und ich kann auf jeden Fall sagen, also eine Immobilie habe ich zum Beispiel damals gekauft für 139000€ und die verkaufe ich jetzt gerade für 399000€, also da hat es ganz gut funktioniert und mal gucken, was wieder in 10 Jahren ist. Vielleicht hören wir dann ja
zweimal bis dahin und dann. Beobachten wir das mal, ob die Preise auch wieder steigen, weil Mieten eigentlich steigen, steigen im Gegenzug eigentlich auch die Kaufpreise. Zu guter Letzt gerichtet an diejenigen, die jetzt sagen, das fand ich spannend, aber jetzt, was passiert jetzt also die konkrete Umsetzung, wie sollte ich vorgehen, was empfiehlst du da? Ja, da muss ich natürlich Werbung für unser Unternehmen machen.
Wir machen einmal im Monat in verschiedensten Standorten, manchmal sogar auch in anderen Abfolgen. Betongold, Abende, digitale hybride, physische Formate, wo wir einfach ein 2 Stunden eben erläutern, wie das Thema
funktioniert. Da haben wir ja im Süden, in der Mitte, im Norden, im Osten, Westen verschiedenste Büros, und ja, die wird man sicherlich über die Webseite kontaktieren können, und vielleicht erlebt man mich dann auch mal im Betongold Abend, mir macht das immer noch eine riesige Freude, da wissen zu teilen, und das würde ich empfehlen, ja und ob man es danach dann mit uns macht oder mit jemand anders, das ist ja dann auch jedem selber überlassen, aber das Wissen
schadet. Das auf jeden Fall nicht. Prima Robin, herzlichen Dank für deinen erneuten Besuch. Ich freue mich auf den nächsten Besuch, vielleicht dauert das dann gar nicht mehr so lange, es ist ein Themengebiet, wo ganz viel passiert, wo es, glaube ich wichtig ist, immer mal wieder zu schauen, wo stehen wir da. Also danke für deinen Besuch und bis zum nächsten Mal. Sehr gerne. Vielen Dank dieser. Podcast soll dir Finanzwissen
verständlich vermitteln. Er ersetzt jedoch keine individuelle Beratung. Die Inhalte dienen nicht als vollständige Grundlage für Anlageentscheidungen. Unsere Interviewgäste sind Selbstständige Vertriebspartnerinnen und Vertriebspartner der TGS AG und Expertinnen und Experten in den Bereichen Versicherung, Vermögensaufbau, Vorsorge und Finanzen.
Ihre Aussagen geben ihre eigene Meinung wieder und müssen nicht mit der Ansicht der TGS AG übereinstimmen, wenn wir über Finanzinstrumente wie Aktien oder Fonds sprechen, bedenke, jede Anlage ist mit Risiken verbunden, auch ein Verlust des investierten Kapitals ist möglich. Chancen und Risiken gehen oft Hand in Hand höhere Renditechancen bedeuten meist auch ein höheres Risiko.
Das gilt auch für Immobilien, ihr Wert kann steigen, aber auch fallen, Mieteinnahmen sind nicht garantiert und können steigen, fallen oder ausbleiben bis hin zur Nichtvermietung treffe finanzielle Entscheidungen daher immer gut informiert und lass dich im Zweifel professionell beraten.