#226 Börsenticker: Postal Realty Trust

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Stell dir vor, du investierst geografisch breit diversifiziert in Immobilien und die vermietest du fast ausschließlich an einen einzigen, aber dafür extrem zuverlässigen Mieter, nämlich die Postal Realty Trust ist der einzige börsennotierte Real Estate Investment Trust, der sich auf Postgebäude spezialisiert hat. 2100 an der Zahl in den USA. Und zwar wirklich vom kleinen Postamt an der Ecke bis hin zum großen Logistikzentrum.

Und mit einer Dividendrendite von fast 7% und langfristigen Mietverträgen. Da verspricht das Unternehmen a stabile Erträge und b das Ganze auch mit einer entsprechenden... nachhaltigen Perspektive. Aber wie sicher ist das Geschäftsmodell? Lohnt sich ein Einstieg? Können die die Dividendenrendite halten? Und das klären wir in unserer heutigen Sitzung und wie immer mit dabei Alan Galecki. Hallo Alan. Hi Luis, ab geht die Post.

Das trifft es wohl. Ja, wir sind wieder im Immobilienbereich, im Bereich der Real Estate Investment Trust. Vorab dazu ein ganz eigenes Instrument. erfunden sozusagen in den USA unter der Präsidentschaft Eisenhowers in den 60er Jahren. Da wurde im Prinzip ein Gesetz erlassen. Was es eben ermöglichte, dass börsennotierte Unternehmen, die überwiegend in Immobilien investiert sind, beziehungsweise überwiegend Mieterträge generieren, beziehungsweise Umsätze aus Mieterträgen generieren.

dass diese einen Status als Real Estate Investment Trust beanspruchen können. Nicht müssen, aber können. Und somit eben nicht nur dem Aktiengesetz, sondern eben auch dem Real Estate Investment Trust Gesetz. Und was besagt dieses? Kurz und gut Steuerfreiheit auf Unternehmensebene und dafür allerdings auch die Vorgabe, die Masse... des Cashflows nach Investitionen an die Anleger auszuschütten. Und das in Kombination führt in dem Sektor ganz traditionell zu...

Vergleichsweise hohen Ausschüttungsquoten und im Grunde genommen kann man sich ein bisschen vorstellen wie auch so ein Privatimmobilieninvestor. Also der Real Estate Investment Trust funktioniert ja. Nahezu analog. Ich bin eben in Immobilien direkt investiert mit verbrieften Eigentum. Es gibt eben sowas wie die Eigentümergemeinschaft in Form der Aktionäre. Es gibt eben sowas wie eine Verwaltung, das eben repräsentiert wird durch die Geschäftsführung.

den operativen Geschäftsbetrieb, der sich, wie übrigens auch in dem Fall hier, darauf beschränkt, wirklich die Immobilien zu verwalten. Und die Mieten werden regelmäßig ausgekehrt und dementsprechend... Allerdings muss man sagen, rechtlich gelten die als Dividenden, nicht als Mieterträge und unterliegen dann deswegen halt hier in Deutschland auch der Abgeltungssteuer und nicht dem persönlichen Steuersatz, wie das beispielsweise bei...

Direktimmobilienbeteiligungen der Fall ist. Ja, genug der Vorrede zum regulatorischen Rahmen. Ja, Postgebäude. Wenn ich da meine Kindheit denke, dann... Da war die Post, die Bundespost, hat ja noch ein eigenes Ministerium. Und ja, das hat immer so ein Schalterhallen-Mief in den Postämtern. Wie sieht es denn da? in den USA aus mit der US-Post. Ist das ein großer Spieler? Falls ja, ausschließlich im Inland? Oder kennt man die auch hierzulande irgendwie?

Ja, die USPS, wie die heißt, die US Postal Service ist ja, auch wenn man es vielleicht nicht so vermuten würde, tatsächlich gehört ja der US-Regierung. Also das ist jetzt weder börsennotiert noch irgendwie in komplett privater Hand. Im Gegensatz zu unserer Post, die wir hier haben, da sagt man ja zwar auch nur so ein bisschen flapsig Staatskonzern, aber das ist ja die Vergangenheit. Die sind ja zu ungefähr 80 Prozent eben nicht mehr im Staatsbesitz, sondern nur noch ein kleiner Teil.

Und ja, die USPS ist eigentlich die große Schaltzentrale, wenn man so will, also die Grundversorgung für Postpakete und Sendungen. Und tatsächlich die anderen großen Logistikspieler, die greifen auch auf das Logistiknetz der USPS zu. Also ohne die hätten wir oder hätten die Amerikaner große Probleme. Die sind auch dazu verpflichtet. sage ich mal, weniger attraktive Regionen auszuliefern, die dann vielleicht auch nicht profitabel wären. Deswegen der Begriff mit der Grundversorgung.

Für den regulären Betrieb sind natürlich auch Immobilien notwendig. Einen kleinen Teil davon besitzen die selber, aber den Großteil... Mieten die sich und daraus haben sich einige eben ein Geschäftsmodell gemacht, dass sie sich darauf spezialisiert haben, eben nur die Post, also die amerikanische Post zum Mieter zu nehmen und der Postal Realty Trust.

ist, wie du schon sagtest, der größte oder der einzige Börsennotierte und der größte insgesamt, der diesen Service anbietet und das Geschäftsmodell von Postal Realty, das ist zwar der größte, aber immer noch ein recht kleiner Wert, das würde ich... vorsichtshalber hier auch mal erwähnen, also etwas weniger als eine halbe Milliarde US-Dollar Marktkapitalisierung, ausreichend liquide, aber jetzt nicht übermäßig groß, weil normalerweise besprechen wir ja etwas größere Werte und die

kaufen halt viele vermehrt kleinere auf und fügen die zusammen und errichten nicht so ein kleines Postimperium, wenn man so will. Also bei uns gibt es das ja auch teilweise, dass man so einen Onkel-Heinz-Kiosk mit einer Postfiliale noch hat.

Mammen-Pop-Shops, wie die so gerne in Amerika genannt werden. Für die Kleinbetreiber ist es ein bisschen schwieriger, die dann natürlich auch... kostenstrukturell aufrechtzuerhalten und der der Große, der kauft sich dann zu im Idealfall etwas vergünstigten Preisen ein und dreht dann ein immer größeres Rad und bisher hat das... ziemlich gut funktioniert und das Unternehmen ist auch noch weiterhin Gründer geführt, was auch nicht selbstverständlich ist in der Branche.

Vielleicht noch eine interessante Vorgeschichte zur US-Post. Die ist nämlich faktisch so alt wie die USA, einen Ticken älter sogar. Denn dem Unabhängigkeitskrieg... 1776 voraus. Da gingen sogenannte Kontinentalkongresse, wo halt eben die Delegierten der nordamerikanischen englischen Kolonien seinerzeit noch hier

diskutierten und auch letztendlich dann am Ende Kriegsvorbereitungen trafen. Und eine Kriegsvorbereitung war dabei, denen war ja vollkommen klar, dass wenn sie sich auf Kampfhandlungen einlassen, ein wesentlicher Faktor eben nicht nur die Truppenstärke sein wird, sondern auch die Logistik. Und daher wurde auf dem zweiten Kontinentalkongress ein Dekret erlassen.

Das schuf die Voraussetzung, um dann bei Kriegsausbruch dann rasch eine, ja am Ende dann Mammutbehörde einzurichten. Und das war dann eben der Vorläufer der US-amerikanischen. Und offiziell erfolgt dann die Gründung tatsächlich kurz nach Ausbruch des... Und tatsächlich bis 1971, das ist auch noch eine kleine Anekdote, war der Behördenchef, also der Leiter der US-amerikanischen Bundespost, der hatte den...

Rang eines United States Postmaster General, also ein Ministerrang und war dann eben automatisch auch Mitglied der Bundesregierung. Und bis heute, ich meine, Alan, du hast gesagt, bestimmte Logistik. Netze und bestimmte Logistikbasisdienstleistungen gehen bis heute nicht ohne die USPS. Aber die haben auch ein explizites Monopol und das ist die gesamte Logistik und Postversorgung der US-Streitkräfte im In- und Ausland.

Im Militärkreis sich ja so die Feldpost nennt. Aber das ist ja auch schon angesichts der weltweiten Ausdehnung und der Massen an Gütern, die da bewegt werden müssen, auch... ein signifikantes und signifikanter Geschäftsbereich. Ja, auf jeden Fall. Also das ist kritische Infrastruktur, wenn man es ganz kompakt zusammenfassen will. Ohne die geht nichts.

Ja, jetzt haben wir uns auf die Post konzentriert, aber wie sieht es denn jetzt mit dem Real Estate Investment Trust aus? Der Schaufelverkäufer, wenn man so möchte. Denn ohne die Immobilien geht hier natürlich im Postbetrieb auch nichts Interessantes. Auch hier, wir hatten es auch bei anderen Real Estate Investors, das operative Team von ...

Post Fidelity, das ist relativ überschaubar, lediglich 45 Mitarbeiter, auch hier liegt das eben daran, dass mit so einem Triple-Net-Verträgen operiert wird, das heißt der Mieter muss sich um alles, was mit dem Gebäude zusammenhängt, also auch Reparaturen, Renovierungen etc. pp. selbst herum ärgern. Dafür ist die Miete halt ein bisschen niedriger und daher kommt eben der operative Betrieb mit.

so wenig Mitarbeitern aus. Also die beschränken sich wirklich auf das zur Verfügung stellen der Gebäudehülle, wenn man so möchte, oder? Das kann man so ganz grob. Und die Post ist halt auch der einzige Mieter bei Postal Realty Trust, also deswegen heißen die auch wahrscheinlich so. Und ja, die Mietverträge, die werden in der Regel auch verlängert. Also die Gebäude sind auch zu 99 Prozent ausgelastet und zu 99, irgendwas Prozent werden die Mietverträge auch weiter verlängert.

Die Lagen werden so ausgewählt, dass sie eine strategische Bedeutung oftmals haben. Und da kann man nicht einfach mal nur, um irgendwo ein paar Kröten an Miete zu sparen, die Lokalität plötzlich wechseln. in der Praxis überhaupt nicht umzusetzen. Deswegen kann man davon ausgehen, dass das ein Dauermieter ist und ein Dauermieter bleiben wird und dass der mehr oder weniger kontinuierlich seinen Mietvertrag verlängern wird. Was ich noch ganz interessant fand,

Wir kommen da gleich nochmal etwas im Detail zu sprechen, aber die Mietausgaben, jetzt aus Sicht der Post des Mieters, die betragen nur rund 1,5 Prozent des gesamten Kostenapparates. Das heißt, das ist relativ günstig für die. Und die werden sich da jetzt in der Regel auch nicht wirklich beklagen, wenn es da Inflationsanpassungen gibt und wenn der REIT von denen...

vielleicht etwas unattraktivere Konditionen haben will, beziehungsweise aus der anderen Sicht gesprochen, das ist eine recht starke Position eben auch für die Postal-Reality. Aber so alles in allem Das ist ein sehr kontinuierliches Geschäft. Ja, und viele Verträge, die enthalten ja auch automatisierte Inflationsanpassungsklauseln. Das sorgt dann auch nochmal für eine zusätzliche...

Reale Ertragsstabilität. Und was ich auch ganz interessant fand, die sind ja auch weiter auf Akquisitionstour. Das heißt, allein im ersten Quartal. hat das Unternehmen 36 Immobilien erworben und an USPS vermietet. Das heißt, die denken auch jetzt gar nicht daran, irgendwie das Geschäft zu konsolidieren oder zu diversifizieren, sondern die konzentrieren sich weiter auf das Kerngeschäft. Ja.

Und da ist auch noch einiges zu holen. Ich habe jetzt eine Folie vor mir gerade. Nur 32 Prozent der Mietverträge enthalten diese inflationsindexierten jährlichen Erhöhungen. Das heißt, im Umkehrschluss ist zwei Drittel mehr oder weniger. mit stabilen Mieten laufen und das macht ja für Postal Realty jetzt aktuell recht wenig Sinn und diesen Bestrebt natürlich da entsprechend zu korrigieren und anzupassen, damit es für die attraktiver wird und denen kommt auch jetzt gerade

sehr zugute, dass in diesem laufenden Jahr und in den nächsten beiden folgenden Kalenderjahren fast die Hälfte aller Mietverträge auslaufen. Und das Ziel ist dann natürlich immer... 10-Jahres-Verträge abzuschließen, also das ist bei denen einfach so Usus. Jetzt steht zwar ein größerer Berg bevor, also 2027 der größte mit 22% aller Mietverträge.

Aber da hat man eben auf der anderen Seite auch die ganz große Chance, sich zu neuen Marktbedingungen wieder Mietverträge zu sichern. Also nicht nur die... die Miete auf das aktuelle Marktniveau anzuheben. In den letzten Jahren ist ja die Miete stark gestiegen und gleichzeitig sich eben diese Indexierung mit einzubauen und also allein von dieser Quelle ohne das.

Wachstum drumherum sollte schon ein bisschen Dynamik in der Geschichte drin sein und wenn die dann eben auch noch weiter auf Akquisitions-Tour gehen, was ja fester Bestandteil des Geschäftsmodells ist, kann da durchaus für so ein... relativ langweiligen Read, eine gute Wachstumsdynamik mit Reinkommen vorausgesetzt. Die finanzieren das auch alles dann ganz clever. Einkaufstour, Stichwort.

Einkaufstouren gerade im Familienbereich sind teuer und das spiegelt sich auch ein Stück weit in der Bilanz wieder. Wir sehen hier für das abgelaufene Jahr. Eine Bilanzsumme von 647 Millionen US-Dollar, Eigenkapital 251, Fremdkapital 396 Millionen. Also hier eine Eigenkapitalquote von deutlich unter 50 Prozent ist jetzt in dem Umfeld nicht völlig unüblich, aber jetzt auch nicht so, dass jetzt sehr gering verschuldet sind.

Ja, es ist aber noch im branchenüblichen Rahmen, würde ich mal sagen. Also die Einkapitalquote war in der Vergangenheit ein bisschen über 50 Prozent und jetzt ist sie halt ein bisschen darunter, weil die im vergangenen Jahr... ein bisschen stärker zugekauft haben. Die Verschuldung ist entsprechend auch gestiegen, also auf jetzt absoluter Gesamtbasis, wenn man so will.

Aber die Verschuldung ist erstens zu fast 90 Prozent mit fixen Zinssätzen ausgestattet. Das ist schon mal gut. Das heißt, die können da nicht auf dem falschen Fuß erwischt werden, falls die Zinsen noch höher gehen sollten. Und auf der anderen Seite... sind die Zinssätze an sich auch noch relativ niedrig, weil die einiges auch noch in den Jahren wie 2018, 2021, 2022, als die Zinsen noch unten waren, da haben die sich ein bisschen was gesichert und die Laufzeiten sind auch

Ja, relativ lange. Es ist jetzt nicht so, dass die eine große Schuldenwand vor sich plötzlich abzutragen haben. Der Zinsdeckungsgrad passt auch. Also da sind die auch bei über 4. Magst du mal kurz erklären, was der Zinsdeckungsgrad ist?

Ja, der Zinsdeckungsgrad beantwortet die Frage, ob das Unternehmen sich die Schulden eigentlich leisten kann, weil man muss ja fortlaufend Zinsen bezahlen. In der Regel passiert das halbjährlich, in selteneren Fällen auch mal öfter, wenn es ein bisschen riskanter ist. Und die Mieteinnahmen bzw. die operativen Erträge, die müssen natürlich deutlich über den Zinszahlungen liegen, weil ansonsten ist das Unternehmen einfach überschuldet und kann sich den Schuldendienst nicht mehr.

Also ein Indikator für die Kapitaldienstfähigkeit, also Multiplikator. Ja, genau. Erfreulich ist ja, wir hatten ja das Problem bei PepsiCo das letzte Mal. dass ja der Goodwill, also sprich die immateriellen Vermögenswerte so extrem hoch bewertet waren. Die existieren ja hier bei Postal Realty faktisch gar nicht. Eine ganz kleine Position, 14 Millionen.

stehen der Bilanz drin, also nicht der Rede wert. Also hier sind wir auf jeden Fall auch weit, weit davon weg, dass hier heiße Luft in den Aktivar drinsteht. Ja. harte, belastbare Werte, tendenziell vielleicht sogar noch unter dem Marktwert, weil Immobilien werden ja buchhalterisch abgeschrieben, aber in den meisten Fällen fallen die Preise in der Realität nicht, sondern sie steigen im Zeitverlauf sogar noch.

Vorausgesetzte Immobilien werden entsprechend in Schuss gehalten. Deswegen kann man hier im Zweifel sogar noch ein paar stille Reserven unterstellen. Die Investitionen, die du angesprochen hattest vom letzten Jahr, die haben ja jetzt bereits... Oder vorletztem Jahr muss man schon sagen. Die haben ja bereits im letzten Jahr Früchte getragen. Umsatz, Ertrag, EBITDA sind jeweils um Pi mal Daumen 20% gestiegen. Der Nettogewinn hat sich sogar mal glatt verdoppelt.

Das sieht ja erstmal ganz gut aus, wobei Gewinnkennzahlen ja bei Immobiliengesellschaften ist gar nicht so viel Aussagen, also vor allem EBITDA und Nettogewinn. Wenn wir den Cashflow aber anschauen, auch der ist, der operative Cashflow, um 20% gestiegen. Also da trage ja die Investition auch entsprechend die Früchte. Ja, was bei Immobilien ganz wichtig ist oder bei den Reeds jetzt im Konkreten, das wird ja nicht alles aus der Portokasse gestemmt, sondern...

Es werden einerseits Schulden aufgenommen, aber es müssen auch gewisse Eigenkapitalanteile hinterlegt sein und wenn eine größere Einkaufstupe vorsteht, dann wird in der Regel so nichts vollzogen, dass man eine Kapitalerhöhung macht, dann entsprechend. Das sind die Eigenmittel. Dann nimmt man sich noch eine Fremdkapitalkomponente auf und versucht dann damit die Bilanz stabil zu halten.

Und die Einkapitalerhöhung, die hat ja zur Folge, dass die Altaktionäre verbessert werden, weil ja neue Anteilsscheine ausgegeben, emittiert werden. Und deswegen schaue ich immer ganz gerne, das ist bei REIT so, bei Minengesellschaften übrigens auch. Die haben mehr oder weniger vom Prinzip her das Gleiche zu tun.

Deswegen gucke ich mir gerne die Metriken je Aktie an und bei Postal Realty ist es jetzt eben sehr erfreulich, die hatten ein paar Jahre eine Stagnation im Cashflow pro Aktie, was darauf hindeutete, dass die sich zwar Wachstum zugekauft haben, aber...

das Wachstum verwässert wurde, runtergebrochen auf die einzelne Aktie. Aber jetzt in den letzten... wenigen Jahren, da ist es wieder spürbar angezogen und seit 2020 haben wir einen Zuwachs von rund 40% je Aktie im Cashflow und das spricht dann schon mal für sich, da hat das Management einiges richtig gemacht.

Und der spiegelt sich aber wieder nicht im Kurs. Das ist auch interessant, denn der Kursverlauf zunächst sehr erfreulich bis 2021, Allzeithoch bei knapp 21 US-Dollar. Im Juni 2021, also vor ziemlich genau vier Jahren. Danach ging es allerdings erstmal runter und zwar bis in die jüngste Gegenwart und der Trend signifikant gebrochen wurde auch jetzt erst im Mai.

Muss man sagen, ist Postal Realty, wie alle Real Estate Investment Schoss, in Sippenhaft genommen worden im Rahmen der Zinswende und hat hier erstmal ordentlich nachgegeben. Der Immobiliensektor reagiert zum einen relativ zinssensibel und wie gesagt, zum anderen hat das den gesamten Sektor erfasst. Da war es auch völlig unbedeutend, ob das jetzt Unternehmen waren mit... Kurzfristigen Finanzierungen, langfristigen Finanzierungen, solide oder unsolide, die sind ja wirklich querbeet alle gefallen.

Ja, genau. Höhere Zinsen spiegeln sich entsprechend in einer niedrigeren Bewertung wieder. Kapital wird teurer, Finanzierung wird teurer und bei Postal Realty, um mal was Konkretes hier noch zu sagen, die haben bis zur Zinserhöhung ungefähr zum zweifachen materiellen Buchwert gehandelt, was ich

wo ich sagen würde, da ist schon ein kleiner Aufschlag drin, ob das jetzt angemessen oder fair oder übertrieben ist, das sei jetzt mal dahingestellt, aber es ist auf jeden Fall schon mal ein kleiner Aufschlag vorhanden gewesen und der wurde jetzt abgebaut im Zeitverlauf. Die Aktie handelt jetzt bei nur noch dem 1,5. Es war zwischenzeitlich auch mal 1,2, 1,3. Deswegen, da ist jetzt diese Bewertungskomponente attraktiver geworden auf jeden Fall. Und aus meiner Sicht hat das Unternehmen...

erstmal bis hierhin sehr gute Arbeit geleistet. Und der Aktienkursverlauf hat jetzt in dem Sinne nicht auf eine schlechte operative Leistung zurückzuführen. Freilich auch. Und da steht ja bei vielen Investoren im Vordergrund eben die Dividendenentwicklung. Auch hier kontinuierlich positiv. In den letzten sechs Jahren. Beständig erhöht. Davor waren die auch noch gar nicht an der Börse. Also ist ja noch ein vergleichsweise junges Unternehmen. Zuletzt jetzt 96 Cent haben die gezahlt.

im Jahr aufgeteilt auf vier Zahlungen, also klassischer US-Quartalszahler und Ex-Tag ist dann immer jeweils Februar, Mai, August und

November. Ja, wo siehst du denn aktuell besondere Chancen und Risiken bei dem Unternehmen? Die Chancen, dass es in der Expansion weitergeht. Der Markt ist halt immer noch extrem fragmentiert und zersplittert. Es gibt, wie ich eben schon mal sagte, ganz viele Ein-Mann-Buden mehr oder weniger.

noch sehr wenig konsolidiert ist. Ich hatte gelesen, dass die 20 größten Spieler zusammen einen Marktanteil von 10% haben. In dem Bereich, das heißt, da ist es auf jeden Fall, zumindest theoretisch, eine große Konsolidierungschance gegeben. Es wird ja auch nicht immer Nachfolger gefunden. Manchmal haben die Leute einfach auch, wollen was anderes machen vielleicht und dann ergeben sich solche Gelegenheiten. Also da sind für mich die Chancen drin. Die Bilanz ist soweit auch in Ordnung.

theoretisch, weil der Mieter auch die Mietverträge aller Voraussicht nach verlängern wird und nicht abspringt, wäre theoretisch auch ein bisschen mehr Aggressivität in der Akquisitionsstrategie vorstellbar. Das könnte ich mir schon vorstellen, weil wir hatten ja mal in der letzten Episode auch ein Read vorgestellt, wo es auch die Regierung der großen Mieter war. Und hier ist es jetzt auch eine quasi Regierungsgesellschaft, wenn man so will.

oder zumindest ein staatlicher Mieter, so ist es korrekt formuliert, sodass man da eigentlich mehr Sicherheit erwarten sollte. Auf der anderen Seite, du hast ja die Risiken kurz...

Angesprochen, Luis, da gibt es tatsächlich ein bisschen was zu beachten und zwar weniger auf Seiten von Postal Realty, weil da habe ich jetzt kein K.O.-Kriterium finden können, aber der Mieter selber ist natürlich ein bisschen... auch zu durchleuchten, also obwohl die nicht börsennotiert sind, veröffentlichen die ja auch selber jedes Jahr einen Geschäftsbericht und den habe ich mir mal angesehen und

Ja, da könnte man jetzt etwas flapsig sagen, dass man ein großes Schulden- und Pensions- und Eigenkapitalloch mit angeschlossenem Post- und Logistikgeschäft vorfindet. Und das ist so ein bisschen das Problem. Die sind halt, um es auf einen Punkt zu bringen, von der Finanzierung durch die Regierung abhängig. Also die sind nicht selber... in dem Sinne profitabel, als dass die den Betrieb selber aufrechterhalten könnten. Die haben zum Beispiel 27 Milliarden an Pensionsschulden.

Das Eigenkapital hat ein Loch von 32 Milliarden und da ist schon in der Vergangenheit mal eine Kapitalspritze gegeben und trotzdem ist das noch so vorhanden. 15 Milliarden an Schulden hat das Unternehmen. Und die Cashreserven sind in den letzten drei Jahren ziemlich stark zusammengeschmolzen. Und was ich auch interessant fand, das hätte ich jetzt so nicht erwartet, also dass das...

Postgeschäfte, die klassischen Briefe, dass die nicht wachsen, das ist jetzt, denke ich, keine Überraschung, aber auch das Paketgeschäft ist bei USPS so ein bisschen stärker eingeschlafen. ein paar Zahlen zu nennen, also die haben hier eine Kategorie Shipping and Packages nennen die die und die haben darin der Umsatz, der ist mehr oder weniger stabil gelaufen über die letzten drei Geschäftsjahre und

Auch die Anzahl der Pakete, die ist nicht gewachsen, was ich, muss ich sagen, ein bisschen überraschend auf der negativen Seite fand, weil bis dahin war ja auch rein wirtschaftlich noch alles in Ordnung. Jetzt mag das vielleicht ein bisschen anders aussehen. Aber Fakt ist, der Mieter hier, der eigentlich sicher und strategisch wichtig ist, also man wird den jetzt auch nicht irgendwie pleite gehen lassen, aber der ist auf jeden Fall...

von weiterer externer Finanzierung abhängig und da muss jetzt jeder für sich selber entscheiden. Sagt man da, die Regierung wird auf jeden Fall einspringen, es wird gar keine Probleme geben oder könnte es sein, dass da vielleicht bei den Mieten irgendwie ein bisschen nachverhandelt wird oder irgendwie ein Sonderstatus von der Regierung durchgesetzt wird. Ich hatte ja eben gesagt, 1,5 Prozent betragen die Mieten nur an den Gesamtkosten. Aber...

Das ist dennoch ein Risikofaktor, von dem man zumindest mal gehört haben sollte, weil das würde dann natürlich bei Postal Realty sehr negativ aufschlagen. Es ist halt eine öffentlich-rechtliche Körperschaft und... Dementsprechend defizitär. Das galt ja seinerzeit auch für die Bundespost. Die ist ja, wie soll man sagen, auch getrimmt worden erst. nachdem sie dann umgewandelt wurde in eine private Gesellschaft, die diesen Namen auch verdient.

Wo dann auch die Anteile von Privaten gehalten wurden. Ich erwähne das nur deswegen immer, weil es gab ja noch die Diskussion um die Privatisierung der Bahn. die ja auf dem Papier oder von der Organisationsstruktur zwar eine Aktiengesellschaft ist, aber zu 100% eben dem Bund gehört und damit selbstverständlich ein, ja.

komplett in öffentliche Hand befindliches Unternehmen ist und dann entsprechend auch so geführt wird. Und das wird mit der US-Post nicht anders sein, als es eben mit der Deutschen Bundespost seinerzeit war und dass sie dann gegen Die Wettbewerber, sei es DHL oder UPS, die im Paketgeschäft nicht bestehen können, kann ich mir wiederum sehr gut und lebhaft vorstellen. Auf der anderen Seite haben die ihre Monopole.

Aber die reichen dann irgendwann nicht aus, um die Verbindlichkeiten zu erfüllen, die man sich im Laufe der Zeit dann... auch über den politischen Betrieb vermutlich hat, andienen lassen. Das wird dann jenseits des Atlantiks genauso gewesen sein wie diesseits des Atlantiks. Viele Verbindlichkeiten schleppt man aus der Vergangenheit mit sich herum, plus das Geschäft ist defizitär.

Es türmt sich eigentlich nur auf. Ja, Alan, was macht das dann für eine Ampel bei dir?

Ja, das ist eine schwierige Entscheidung tatsächlich, muss ich sagen. Ich tendiere eher zu gelb, muss ich sagen. Das ist jetzt für mich kein klares Rot, weil die Postal Realty, die macht an für sich eine ganz gute Figur. Das Mieterrisiko... sehe ich jetzt als Mittel bis Mittel erhöht an, nicht im Sinne von, dass die jetzt zu Mietnomaden werden oder abspringen, aber dass eventuell, wenn es ganz schlecht läuft, die Regierung vielleicht da.

ein bisschen Druck ausüben könnte. Es ist für mich kein klarer Kauf und ich habe mir auch zur Regel gemacht, wenn ich nicht voll überzeugt bin und wenn es kein klarer Kauf ist, dann ist es eben auch... als solcher anzusehen. Deswegen ist da mein Votum Nein, weil es nicht in mein Profil passt und weil mir dieses Risiko nicht gefällt.

Ich möchte die Frage mal ein bisschen anders beantworten. Aus Sicht eines Real Estate Investment Trust Investors, der sich hier ein entsprechendes Portfolio börsennotierter Immobiliengesellschaften zusammenstellen möchte und eine Position aus dem Bereich öffentlicher Infrastruktur. Mit dem Vorzeichen würde ich hier tatsächlich eine grüne Ampel vergeben. Aus dem Grund, du hast es erwähnt, ich habe ja ein auf den ersten Blick professionell agierendes Management.

Ich habe langfristige Mietverträge. Ich habe einen vergleichsweise eben ausfallsicheren Mieter, damit alles sehr, sehr planbar. Ich habe sogar eine gewisse Wachstumsdynamik in dem, ja nicht in dem Segment an sich, aber halt. Mit dieser speziellen Ausrichtung, du hast gesagt, der Markt ist immer noch stark fragmentiert, also da geht noch einiges. Ich habe eine sehr, sehr hohe Vermietungsquote und man muss auch sagen, durch diese Spezialisierung.

Kann man jetzt natürlich sagen, auf der einen Seite ist Postal Realty von der US-Post abhängig, aber umgekehrt ja auch, weil die Post ist ja angewiesen auf bestimmte Immobilientypen. die ja nicht so einfach reproduzierbar sind. Die können ja auch nicht sagen, an einem wichtigen Logistik-Drehkreuz, nee, Postal Realty, wir verlängern jetzt den Mietvertrag nicht, weil das ja ...

ungeahnte Ausmaße in der Logistikversorgung nach sich ziehen würde. Also die sind schon so ein bisschen symbiotisch miteinander verbunden. den den marktführer letztendlich in diesem segment post logistik immobilien und durch die auch hier breite diversifizierung innerhalb dieses sektors habe ich ja auch noch mal

Ja, eine gewisse Sicherheit. Also die sind ja auch wirklich in den gesamten USA vertreten. Auch hier nochmal verschiedene Objektarten. Es bleibt halt das Risiko, das Hauptrisiko Konzentration eben auf einen Mieter. Und wie das mal sein wird, wenn der mal knallhart saniert werden wird. Auf der anderen Seite, wie gesagt, um das Geschäftsmodell weiter zu betreiben, sind die Immobilien notwendig. Auf der anderen Seite auch, hast du es gesagt, 1,5 Prozent der Kosten.

Da gibt es jetzt auch nicht so viel zu gewinnen. Und das Briefgeschäft, das Wegfallende, wird eben hier auch kompensiert. Zum einen durch das Monopol. durch die Militärpostversorgung und vielleicht schaffen die ja auch noch tatsächlich in der Paketlogistik hier, dass das Ganze eben anzieht und für solide... Oder für jemand, der hier solide Dividendenrendite, mäßiges Wachstum sucht und gewisse Ertragsstabilität und Sicherheit, da schließt dieser Real Estate Investment Trust aus meiner Sicht die.

Lücke. Ich will es mal anders formulieren, Luis. Wenn du mich jetzt damit beauftragen würdest, ein sehr breit gestreutes Dividendenportfolio aufzustellen und ich würde den Titel mit einem Prozent gewichten können. Du wirst damit einverstanden. Du würdest nicht sagen, das ist eine Mikroposition, die bringt sowieso nichts. Dann wäre ich auch damit einverstanden. Ich würde es aber nicht in ein konzentriertes Portfolio legen. Konzentriert, da wäre mir auch das Risiko...

Von diesem einen Faktor dann zu groß, aber in einem diversifizierten Portfolio, da wäre das durchaus ein interessanter Titel, vor allem, weil er genau diese Lücke schließt, öffentlich-rechtliche Mieterstruktur.

Und da finde ich, da passt er eben doch ganz gut rein. Dann sind wir mit der US-Post für heute durch. Alan, wer mehr von dir lesen möchte unter financial-engineering... Was gibt es denn da zu finden aktuell? Ich habe mich in letzter Zeit mit Dividendenkürzungen beschäftigt, aber auch mit der Frage, warum man jetzt nicht vom Allzeithoch einer Aktie ausgehen sollte.

warum das kein guter Referenzpunkt ist, worauf es wirklich ankommt. Und ansonsten mache ich zwischendurch auch mal gerne einzelne Aktienanalysen, so wie wir das hier auch im Gespräch machen, halt eben in englischer Sprache. Perfekt. Und wenn du mehr wissen möchtest über die einkommensorientierte Geldanlage, die wir hier schon mehrfach angesprochen haben, dann geh auf nobareseswares.de.

Und gleich, wenn du meine Seite aufrufst, dann kannst du dich eintragen. Für den Newsletter erhältst drei ausführliche Reports. Einen zum Thema Dividenden, einen zum Thema Zinsen, einen zum Thema Optionsprämien. Das war's für diesen Monat und im kommenden Monat, dann sehen wir uns wieder. Und ich kann schon mal so viel sagen, es wird hochprozentig.

Three friends, one tea time, and then the text. Honey, there's water in the basement. Not exactly how you pictured your Saturday. That's when you call us, Cincinnati Insurance. We always answer the call. Because real protection means showing up, even when things are in the rough. Cincinnati Insurance. Let us make your bad day better. Find an agent at CINFIN.com.