LdN393 Spezial: Wo sollen günstige Wohnungen herkommen? (Klara Geywitz, SPD-Bundesministerin für Wohnen und Bauen)

Herzlich willkommen zur Lage der Nation. Ausgabe Nummer 393, aufgenommen am 4. Juli 2024. Und an den Mikrofonen begrüßen euch wie in fast jeder Woche Ulf Buermeyer, das bin ich, Jurist aus Berlin und:

Philip Banse, Journalist aus Berlin. Von mir ganz herzlich willkommen. Ihr habt es mitbekommen. Die reguläre Lage ist in der Sommerpause. Weiter geht es Anfang September. Bis dahin beglücken wir euch so rund alle zwei Wochen mit einem ausführlichen Interview mit einer Person, einer interessanten Person der Zeitgeschichte, des aktuellen politischen und gesellschaftlichen Geschehens in Deutschland. Worum geht es heute?

Diese Woche kümmern wir uns um ein Thema, das ganz viele Menschen in Deutschland existenziell betrifft, nämlich die Wohnungsnot in Deutschland. Wir wollen besser verstehen, warum werden so wenige Wohnungen gebaut und warum ist Neubau allein vielleicht auch nicht die Lösung des Problems?

Heute geht es also in der Lage um die Probleme auf dem Wohnungsmarkt und natürlich auch, wie man sie lösen könnte, wie man sie vielleicht besser lösen könnte, als das heute versucht wird. Und das alles besprechen wir mit Klara Geywitz. Sie ist in der SPD und aktuell Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen in der Bundesrepublik Deutschland und ganz herzlich willkommen in der Lage, Frau Geywitz.

Hallo!

Danke, dass wir in Ihr Ministerium kommen konnten. Wir haben ja eine kleine Tournee hinter uns.

Richtig, die Deutschlandreise, auf der, auf den Fährten der Fragen der Nation. Frau Geywitz, eine dieser spannenden Fragen, die wir uns gestellt haben bei der Vorbereitung. Wohnen Sie eigentlich zur Miete?

Nein.

Sie sind in der glücklichen Lage, im Eigentum zu wohnen.

Auch nicht. Ich wohne bei meinem Freund, Mann. Wie auch immer.

Ah, Sie sind quasi Dauergast, -gästin?

Genau.

Und wenn Sie es sich aussuchen könnten, würden Sie lieber mieten oder lieber kaufen?

Ach, das ist eine abstrakte Frage. Das ist in Deutschland sehr, sehr unterschiedlich. Wir sind ja ein Land mit einem hohen Anteil von Mieterinnen und Mietern. Und das ist auch deswegen begründet, weil wir einen hohen Mieterschutz haben. In anderen Ländern der Welt muss man quasi, um sicher leben und wohnen zu können, Eigentum haben. Das ist bei uns glücklicherweise nicht der Fall. Und dann setzen Menschen unterschiedliche Prioritäten, was sie mit ihrem Geld anfangen.

Um in den Genuss von Mieterschutz zu kommen, muss man erst mal Mieter oder Mieterin werden. Und das ist ja in Deutschland gerade so ein bisschen das Problem. Wir haben steigende Mieten, wir haben zu wenig Wohnung, viele finden keine Wohnung oder ziehen aus denen nicht aus, die eigentlich zu klein sind, weil es einfach viel zu teuer ist, weil es so wenig bezahlbare Wohnungen gibt.

Also zum einen an einer unvollständigen Analyse.

Vervollständigen Sie die mal.

Weil wir haben gleichzeitig auch 1,9 Millionen Wohnungen, die leer stehen und wir haben eine aktuelle durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,28 € ausweislich des letzten Zensus. Und jetzt kratzen sich alle am Kopf, die in letzter Zeit in Berlin mal in Immoscout suchen waren. Und das zeigt, dass wir also ein mehrfach gespaltenen Mietmarkt haben. Wir haben Regionen, das sind 3/4 des Landes, die haben einen entspannten oder sogar mit sehr hohen Leerständen versehenen Mietmarkt.

Dann versuchen wir das noch mal so ein bisschen zu sortieren für die Menschen da draußen, die sich vielleicht nicht so intensiv mit dem Wohnungsmarkt beschäftigt haben. Sie haben gerade im Grunde schon zwei verschiedene Marktsegmente angesprochen. Das eine ist eben der soziale Wohnungsbau. Das schauen wir uns gleich noch mal genauer an, aber fangen wir mal an mit dem freifinanzierten privaten Neubau. Da haben Sie schon angedeutet, dass ein Neubau zu bezahlbaren Mieten gar nicht so einfach ist.

Also wir haben eine exorbitante Kostensteigerung gehabt. Das hängt zusammen mit einer sprunghaften Entwicklung der Baumaterialien. Gerade alles, was mit Gas hergestellt wurde, klar, aufgrund der Gaspreisentwicklung war teurer. Das andere ist, dass wir natürlich eine sehr extrem hohe Auslastung hatten im Bereich der Bauwirtschaft, der Baukapazitäten. Wir hatten zehn sehr, sehr gute Jahre. Das heißt, das hat auch noch mal die Preise getrieben.

Energiehaus 40, das ist also ein Energiesparmodell. Oder Anforderungen an den Neubau.

Genau.

Recht ehrgeizig und damit auch relativ teuer.

Dickere Dämmung, um es einfach zu erklären. Und natürlich müssen wir auch die Frage klären, wie können wir die Kapazitäten ausweiten? Deswegen habe ich von Anfang an auch gesagt, wir brauchen wieder seriellen Wohnungsbau. Da haben alle so ein bisschen mit den Augenbrauen gerunzelt, haben gesagt, die Osttante will, dass alles aussieht wie in Wladiwostok. Und dann muss man natürlich sagen, dass sich da in den letzten 50 Jahren auch viel entwickelt hat in der Bautechnik, gerade auch zum

Das ist der Verband der Immobilienwirtschaft, der Wohnungswirtschaft.

So ass Genossenschaften kommunale Unternehmen relativ einfach vergabefreundlich sich aus diesem Katalog auswählen können. Und da haben wir dann auch wieder Herstellungskosten, die zu niedrigeren Mieten führen.

Nämlich? Wo liegt man dann?

Also das fängt so an bei 2.600 € pro Quadratmeter Gestehungskosten. Das ist manuell heute deutlich teurer. Und das andere sind die vielen, vielen schönen DIN Vorschriften, die es in Deutschland im Baubereich gibt, die alle nicht zwingend einzuhalten sind, um ein gutes und ordentliches Gebäude zu bauen, die sich aber über Rechtsprechung einfach als quasi Standard entwickelt haben. Und da bin ich ganz glücklich, dass ich zusammen mit Marco Buschmann jetzt den Gebäudetyp E etablieren kann.

Wir reden jetzt ja gerade noch über die Frage Neubau, privat finanziert in der Regel, und um die Rahmenbedingungen, wie man das günstiger machen kann. Und da ist ja die Frage, selbst wenn Sie jetzt die Rahmenbedingungen ändern, so wie das eben beschrieben haben mit mehr seriellen Bauen, da die Anforderungen ein bisschen runtersetzen. Sind private Investoren wirklich daran interessiert, Wohnungen zu niedrigen Mieten an den Markt zu bringen?

Also es gibt natürlich ganz, ganz viele kommunale Genossenschaften, die ein hohes Interesse daran haben und die sagen okay, wir bauen jetzt zum Beispiel nicht, wenn wir anschließend für 15, 16 € vermieten müssten. Das ist nicht das, wofür wir da sind. Wir wollen preiswerten Wohnraum für viele Teile der Bevölkerung. Und ich hatte heute Vormittag im Ministerium hier einen großen Workshop zum Thema Mitarbeiterwohnen.

Inwiefern, wenn Sie jetzt sagen, wir wollen serielles Bauen fördern, also das heißt ja so ein bisschen die Idee, es gibt, da haben wir ja auch mit einem Unternehmer mal in der Lage geredet, der solche Wohnungen herstellt. Das kann man halt in großen Skalen tun, da nimmt man Skaleneffekte, man baut bestimmte Modelle, muss nicht so viel individualisieren, man kann das in großen Fabriken tun und das senkt halt die Preise.

Also zum einen haben wir die Wohnungswirtschaft dabei unterstützt, genau diesen Katalog herzustellen, der auch vergaberechtliche Erleichterungen hat, dass man quasi per Festpreis sich was aussuchen kann. Das zweite ist, machen wir große Investorenkonferenzen, wo wir die Wohnungswirtschaft, die Genossenschaften zusammenbringen, mit den Firmen, die so was herstellen, damit man einfach sich mal ein Bild machen kann, auch von der Qualität und wie das

Der Plattenbau.

Genauso! So grau, grau! Und da ist es natürlich gut, dass man auch über das Ministerium Kommunikationsmöglichkeiten schafft und sagt, guck doch mal, das geht in Holz, das geht auch sehr modern, das geht auch individualisierbar, weil das größte Problem, was wir haben, ist ja die begrenzten Kapazitäten. In den Jahren des Baubooms wurden ja genauso viele Wohnungen fertig wie jetzt und wir haben 800.000 Wohnungen im Bauüberhang aufgestapelt, also genehmigte Wohnungen, die nicht gebaut wurden.

Und diese 400.000 Wohnungen, die Ihnen ja eigentlich vorschweben, die Sie jetzt nicht erreichen, wie viel Prozent davon soll freifinanziert von der privaten Wohnungswirtschaft gebaut werden und wie viel Prozent sollen gebaut werden von letztlich staatlichen Einheiten, also Kommunen beispielsweise?

Also so würde ich es nicht aufteilen. Wir haben ja im Koalitionsvertrag gesagt, wir wollen 400.000 Wohnungen bauen und davon 100.000 öffentlich geförderte. Weil das Besondere im Bereich der Sozialwohnungen in Deutschland zum Beispiel ist ja, dass jeder, also Sie auch, eine Sozialwohnung errichten können, weil man sagt, wir wollen nicht, dass es zwei unterschiedliche Qualitäten gibt. Das ist der Freifinanzierte, der es ganz besonders dolle.

Also das Konzept, das muss man vielleicht mal erklären. Es gibt einen privaten Investor, der baut ein Haus und er entscheidet sich dafür, ich will Sozialwohnungen, ein Teil dieser Wohnungen, günstiger vermieten, sogenannte Sozialwohnungen. Der kann dann zum Staat gehen, kriegt einen Zuschuss. Dafür ist er verpflichtet, eine bestimmte Zeit ,mindestens 20 Jahre, manchmal 25, je nachdem, diese Wohnungen zu definierten, günstigeren Mieten anzubieten. Das ist die Idee bei diesem sozialen Wohnungsbau.

So, und das ist auch das Problem gewesen, weil dadurch, dass wir vor 20 Jahren aufgehört haben, massiv zu fördern, sind unglaublich viele Wohnungen aus dieser Bindung gefallen. Und wir müssen jetzt erst mal kontinuierlich wieder die nächsten Jahre und Jahrzehnte dieses System finanziell gut ausstatten, um von der einen Million Sozialwohnungen, die wir noch haben, wieder nach oben zu kommen.

Ja, sozialer Wohnungsbau. Das haben Sie ja gerade schon angedeutet. Das sei ein Erfolgsmodell gewesen. Auf der anderen Seite haben Sie gerade auch schon die Schattenseiten illustriert. Sozialer Wohnungsbau wird ja auch oft als ein ineffizienter Einsatz staatlicher Mittel kritisiert und als Subvention letztlich für die Immobilienwirtschaft. Warum? Die Investoren bekommen einen Zuschuss. Philip hat es gerade erklärt, wenn sie die Wohnungen für eine Weile billiger anbieten.

Na ja, das ist Mathematik. Also wenn sie eine Wohnung bauen und jemand sagt, wie der Staat, du, mach doch mal 20 oder 25 Jahre eine Sozialwohnung, dann nehmen sie einen Taschenrechner und sagen, okay, ich kriege für diese Sozialwohnung vom Staat eine Förderung in Höhe von X Tausend Euro und verzichte dafür aber 20 oder 25 Jahre auf Mieteinnahmen.

Aber Sie sehen das schon auch als, sagen wir mal negativen Beigeschmack dieser Sozialwohnungen, dass sie irgendwann aus der Bindung rausfallen?

Ne, Quatsch. Überhaupt nicht.

Warum nicht?

Weil zum einen die Sozialwohnungen zerbröselt ja dann nicht zu Staub am Ende dieser Belegungsbindung. Und die Mietsteigerungen unterliegen dem Mietrecht in Deutschland. Und das Ganze ist natürlich auch gewünscht, weil wir keine Segregation unterstützen wollen, indem wir sagen, hier in dem Viertel wurden einmal und für immer 500 Sozialwohnungen gebaut, sondern wir wollen halt, dass die Bauqualität genauso ist wie bei allen anderen und dass sich ein Viertel auch entwickeln kann.

Also die Kritik ist natürlich auch, dass die Immobilienwirtschaft, wenn sie dann nach 20, 25 Jahren diese ehemaligen Sozialwohnungen vermieten darf, natürlich einen enormen Anreiz hat, diese Leute rauszukriegen, weil sie natürlich nach Mietrecht nur bestimmte Mietsteigerungen durchsetzen dürfen. Aber wenn da ein neuer Mieter um die Ecke käme, den wir dann nach freien Marktgesetzen diese Wohnung vermieten können, können wir unter Umständen die Miete verdoppeln.

Na ja, also erst mal nach dem Mietrecht in Deutschland kann man die nicht so einfach aus ihrer Wohnung rauskriegen. Und zum zweiten, meine Erfahrung ist, dass das keine wirklich massenrelevanten Vorfälle sind. Häufig sind es ja Genossenschaften in kommunaler Hand oder tradierte Genossenschaften, die Sozialwohnungen bauen. Die kämen im Leben nicht auf die Idee, das zu machen.

Aber sie bauen eben nicht dauerhaften Stand von billigen Wohnungen auf, sondern das machen sie dann und dann irgendwann geht's es wieder weg. Und wenn man dann nicht nachbaut, haben wir das, was wir jetzt haben, nämlich einen Rückgang.

Also mir kommt es wirklich so vor, um dass ein bisschen bildhaft noch mal zu machen für die Menschen. Mir kommt das wirklich so vor, als wenn der Staat da quasi im Hamsterrad läuft. Der joggt wie ein Weltmeister und subventioniert Sozialwohnungen mit enormen öffentlichen Mitteln. Und am Ende dreht er sich doch nur im Kreis und wir haben dauerhaft zu wenig günstige Wohnungen.

Na ja, das haben wir ja gerade nicht gemacht. Wir haben 20 Jahre so gut wie keine Sozialwohnungen gebaut. Und das zweite ist, dass man natürlich auch nicht vergessen darf, dass die Bedürfnisse und die Bevölkerungsentwicklung sich innerhalb von 25 Jahren absolut unterschiedlich entwickeln. Das heißt, Gegenden, wo gestern noch Boom war, können in 25 Jahren einen entspannten Wohnungsmarkt haben.

Gut, aber das ändert ja nichts daran, dass wir in Städten kontinuierlich und über Jahrzehnte und auch prognostizierbar einfach zu wenig günstige Wohnungen haben. Also ich sehe schon den Punkt, den Sie machen, dass man das nicht immer voraussehen kann. Aber für viele urbane Regionen Deutschlands kann man es ja voraussehen.

Also für München gilt das, was Sie sagen. In Berlin war das vor 25 Jahren noch überhaupt nicht der Fall. Und es gibt natürlich auch Leerstand in großen Städten. Also in Gelsenkirchen sprechen wir zum Beispiel darüber, wie man jetzt auch Rückbau in Größenordnungen macht. Insofern finde ich angesichts des wirklich unterschiedlichen Marktes mit Leerstand hier und Druck da das ein sehr flexibles System.

Ja, aber das ist ja, wenn ich sie unterbrechen darf, das ist ja gerade die Spezifik dieses Wohnungsmarkts, dass es eben kein richtiger offener Markt ist, sondern zum Beispiel extrem begrenzt dadurch ist, dass es eben Immobilien sind. Das heißt, ein Leerstand in Gelsenkirchen hilft bei der Wohnungsnot in Berlin null. Und deswegen muss man halt lokal genau gucken, was ist da der Markt?

Also ganz ehrlich, es gibt da natürlich auch Mittel wie den Ankauf von Belegungssbindungen und anderen. Das ist ein sehr flexibles Modell, mit dem Sie auch zum Beispiel sanieren können, mit dem Sie Eigentumsbildung machen können. Und es gibt auch Bundesländer, die haben eine 99-jährige Sozialbindung. Das ist wirklich die Entscheidung vor Ort angesichts der Prognosen, die es da gibt für die Bevölkerungsentwicklung.

Ein anderer Punkt, wo die Wohnungspolitik, die ist jetzt nicht spezifisch von der Ampel, die gibt es schon seit Jahrzehnten, häufig kritisiert wird, ist, dass sie viel Geld dafür ausgibt, dass Menschen sich teure Wohnung leisten können. Stichwort Wohngeld. Das ändert dann ja nichts an den Mieten. Die sind nämlich hoch. Aber man bezahlt den Menschen, die sich das aus eigener Kraft nicht leisten könnten, eben Geld, damit sie in teuren Wohnungen wohnen

Damit die Menschen sich ihre Wohnungen und seit der letzten großen Wohngeldreform auch das Heizen ihrer Wohnung leisten können, weil wir die Nebenkosten jetzt mit drin haben in der Wohngeldberechnung. Wir geben dafür 4 Milliarden aus. Und übrigens nicht nur für Mieterinnen und Mieter, sondern auch für Besitzer von Eigenheimen zum Beispiel, die einen Lastenzuschuss bekommen, damit niemand im Alter gezwungen ist, sich von seinem Haus zu trennen.

4 Milliarden Euro im Jahr ist eine Menge Geld. Im Zeitraum 2010 bis 2020 hat der Bund im Jahr im Schnitt nur 1 Milliarde für Sozialwohnungen ausgegeben. Aber eben, wie Sie sagen, 4 Milliarden für Wohngeld. Das ist ja. Ich verstehe den Punkt. Man löst damit ein aktuelles Problem. Aber mittelfristig ist es ja keine besonders kluge Verwendung öffentlicher Mittel, weil es nicht nachhaltig ist.

Also ganz ehrlich, Sie sprechen mit einer sozialdemokratischen Wohnungsministerin und deswegen war das erste, was wir gemacht haben, angesichts der Energiekostenexplosion ab 24. Februar 22, dass wir gesagt haben, wir dürfen es nicht zulassen, dass Menschen ihre Wohnung nicht heizen können, dass sie in der Kälte sitzen, weil sie die Rechnungen nicht bezahlen oder aus dem Grund sogar ihre Wohnung verlieren.

Aber es bleibt ja so eine Art Hotfix. Also wenn man denn Wohnungen hätte, die günstiger wären in ausreichender Zahl, bräuchte man wahrscheinlich weniger Wohngel, oder? Und man zahlt das Wohngeld, weil man diese Wohnungen halt nicht hat, zumindest nicht da, wo man sie braucht.

Ja. Und wenn wir vor 20 Jahren diese vielen Milliarden, die wir jetzt ausgeben, in den sozialen Wohnungsmarkt gesteckt hätten, dann hätten wir jetzt 3 Millionen Sozialwohnungen, müssten weniger Wohngeld ausgeben. Da hilft nur gerade jetzt nicht.

Okay, verstehe. Aber das ist halt so die Kategorisierung. Wie Sie sagen, es gibt eine Krise, die Leute stehen da, müssen ihre Energiepreise bezahlen, die Preise steigen und es sind die Wohnungen nicht da. Also zahlt der Staat mehr Wohngeld, um diese Mieten bezahlen zu können. Aber es macht auch deutlich, dass ist keine langfristige Lösung, sondern das ist jetzt ein Hotfix. Das ist eine Notsituation und wir müssen das Geld zahlen, also machen

Ja, super, aber ich kann mich da nicht hinstellen und sagen, also Subjektförderung aus theoretischen Erwägungen lehne ich ab und deswegen kann ich dir jetzt nicht helfen. Aber du kannst mal in fünf Jahren gucken, ob dann Sozialwohnungen das sind.

Das ist völlig klar, das war auch nicht der Punkt. Sondern es ging darum das ein bisschen einzuordnen.

Uns ging es, uns es ging es darum, wir wollten mal so ein bisschen mit ihnen über Visionen reden. Man kann ja sagen, das ist jetzt heute nötig, aber trotzdem könnte man ja politisch sich auf den Standpunkt stellen, das ist eigentlich falsch, dass wir so viel Geld für Wohngeld ausgeben. Wir wollen das nicht, und nur darauf wollten wir hinaus.

So, ich glaube, zum Wohngeld haben wir genug gesagt.

Ja, würde ich sagen.

Was uns nochmal interessieren würde, wenn wir das jetzt so sehen. Wir haben die Situation, wie wir sie haben, an vielen Orten, vor allen Dingen in Ballungszentren, haben wir zu wenig günstige Wohnungen. Der Staat interveniert an vielen Orten finanziell mit Wohngeld, gesetzlich mit bestimmten Mietpreisbremsen, Mietpreisdeckel etc. Und trotzdem, und trotzdem haben wir nicht ausreichend billige

Ja, natürlich. Das ist kein Markt wie jeder andere, weil man sich ja nicht aussuchen kann, ob man wohnen möchte oder nicht. Also wenn die Paprika zu teuer wird, wird natürlich die Kaufentscheidung sein, ich hole mir lieber eine Gurke. Das funktioniert beim Wohnen nicht und deswegen ist das ein besonders geschützter Markt. Und da geht es dann nicht nur um die Freiheit der Eigentumsverwendung, sondern auch das Sozialstaatsgebot und anderes.

Was schwebt Ihnen denn da vor?

Na ja, zum einen, dass die Europäische Union es zulässt, dass die Mitgliedsstaaten Regulierungen für Zweckentfremdungsfragen machen. Da gibt es immer wieder auch problematisch aus meiner Sicht problematische Verfahren, die die Europäische Kommission gegen Mitgliedsstaaten oder Städte in Mitgliedsstaaten anstößt.

Ja, Stichwort Gestaltungsaufgabe. Wir würden noch gerne auf einen Punkt eingehen, den Sie eben im Nebensatz schon erwähnt haben, nämlich die relativ geringe Eigentumsquote in Deutschland oder die hohe Quote an Menschen, die zur Miete wohnen. Das ist in Deutschland im Internationalen Vergleich wirklich relativ extrem. In Italien zum Beispiel ist die Eigentumsquote viel höher. Wenn man da umzieht, dann kauft man normalerweise die Wohnung, in die man dann eben zieht.

Aus meiner Sicht ist es ja so, dass wir vor allen Dingen Kapazitätsprobleme haben. Wir haben ja 800.000 Wohnungen, die geplant sind, die nicht gebaut werden. Deswegen konkurrieren in dem Moment ja eher Menschen, die sich Eigentum leisten können, mit Menschen, die sich eine Miete wohnen leisten

Außer in den Metropolen.

In der Regel und in den Metropolen, damit das nicht davon abhängt, ob Papa dir eine Eigentumswohnung im Ort deiner Studienwahl kauft oder nicht, haben wir jetzt ein 1,5 Milliarden schweres Programm Junges Wohnen aufgelegt, um sowohl Studentenwohnungen als auch Azubi Wohnungen zu bauen, damit das weiter so bleiben kann, dass junge Menschen in Deutschland dann ausziehen können, wenn sie wollen und nicht bei Mutti wohnen bleiben müssen, sondern nur, wenn sie das wirklich wollen.

Jetzt haben sie so ein bisschen die verschiedenen Vor- und Nachteile abgewogen. Aber wenn man Sie jetzt mal fragen würde nach dem politisch Wünschenswerten. Also denken Sie, dass diese Eigentumsquote gesteigert werden sollte in Deutschland oder finden Sie es ganz okay, so wie es ist?

Es gibt extrem unterschiedliche Lebensentwürfe und es gibt Menschen, die sagen, ich nehme das Geld und baue mir damit ein Haus. Das ist mein großer Traum für mich, meine Kinder, als eine Altersvorsorge ganz wunderbar. Und dann gibt es aber auch Menschen, die in ihrer aktiven beruflichen Zeit, wo sie Geld haben, mit dem Geld was anderes machen.

Also es ist jetzt nicht so ein primäres politisches Ziel von Ihnen, die Eigentumsquote nach oben zu kriegen.

Also die Zahlen waren am Anfang noch nicht so, dass wir besonders befriedigt waren. Deswegen haben wir das zum einen ausgeweitet, das heißt, die Zinsbindung ist jetzt über 20 Jahre und wir werden es jetzt im Sommer ausweiten auf einen Bereich, der heißt, dass man auch bestehende Häuser bauen kann, das jetzige Programm-

Bestehende Häuser kaufen kann?

Kaufen kann, Entschuldige. Bestehende Häuser kaufen kann. Das jetzige Programm ist ja nur für den Neubau, aber gerade auch unter ökologischen Aspekten und weil natürlich bestehende Häuser preiswerter sind als Neubau, werden wir das jetzt ausweiten auch auf Bestand. Wir nennen das Programm Jung kauft Alt. Junge Familien kaufen alte Häuser und ich denke, das ist auch noch mal eine Zielgruppe, die sehr großes Unternehmen ist.

Gut, ich meine, das ökonomische Argument geht ja in die Richtung, dass man auf diese Art und Weise einfach eigenes Vermögen aufbauen kann, was wiederum dann natürlich den Effekt hat, dass man weniger schnell in Altersarmut gerät, zum Beispiel. Also es gibt schon, glaube ich, objektive Gründe, warum Eigentum eine gute Idee ist.

Also ich meine ja, aber das setzt ja auch immer voraus, dass zum Beispiel eine Wertsteigerung, das ist unterschiedlich. In einigen Regionen in Deutschland haben sie einen extrem hohen Leerstand an Wohnraum und da ist es für sie vielleicht spannender, Bitcoins zu handeln, als sich da ein Einfamilienhaus für die Alterssicherung hinzustellen. Aber ich bin ja jetzt auch kein Vermögensberater. Wie gesagt, diese Freiheit möge jeder nutzen.

Wollen wir nicht reingrätschen. Wir wollten einmal einen Strich drunter machen, so ein bisschen. Wenn Sie das mal zusammennehmen, glauben Sie, der Bund tut genug? Sie haben ja die 800.000 nicht gebauten, aber genehmigten Wohnungen angesprochen. Wir haben die Lage auf dem Wohnungsmarkt angesprochen. Würden Sie denken, der Bund nimmt genug Geld in die Hand, um in diesem Bereich tätig zu werden?

Also noch mal, Geld alleine löst das nie.

Aber reicht es denn, was an Geld in die Hand genommen wird? Also wir haben jetzt eine historisch hohe Summe, die wir investieren für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Wir haben, wie Sie gerade stark kritisiert haben, eine milliardenschwere Wohngeldreform gemacht. Wir haben unterschiedlichste Förderprogramme für ökologisches Wohnen, starten jetzt mit einer weiteren Milliarde für Wohnen im Niedrigpreissegment, in dem wir auch einen Flächenfaktor in Anspruch nehmen. Da sind viele Programme.

Noch mal zu dieser Eigentumsquote. Wenn es jetzt auch kein politisches Ziel ist, es verwundert aber schon auch ein bisschen, dass die Eigentumsquote so niedrig ist, weil Wohneigentum steuerlich ja auf, manche sagen, eine bizarre Art gefördert wird. Also wenn ich mir eine Eigentumswohnung kaufe, dann kann ich davon jährlich 2 % als Abschreibung von der Steuer abziehen.

Hängt so ein bisschen vom Baujahr ab.

Hängt so ein bisschen vom Baujahr ab, aber so eine gewisse Zahl. Da ist die Annahme, ich kaufe eine Wohnung und die wird jedes Jahr weniger wert um einen bestimmten Prozentsatz. Und deswegen zahle ich da weniger Steuern. Wenn ich dann aber nach zehn Jahren diese Wohnung verkaufe, ist nicht nur der komplette Gewinn, den ich damit erwirtschaftet habe steuerfrei, sondern ich kann auch diese 2 % Verlust, die ich jedes Jahr gemacht habe und wo ich weniger Steuern gezahlt, die kann ich behalten.

Nee.

Warum nicht?

Ja, weil das natürlich ein weiterer Unterstützungsfaktor ist, dass Wohnungen Renditemodell sind, mit dem man dann auch anreizt, dass Wohnungen gebaut und gekauft werden.

Aber wenn man hinterher feststellt, es gab keinen Verlust, dann kann man doch die Vorteile, die man hatte, weil man annahm, es gibt Verlust, zurückzahlen.

Ja, und dann haben Sie einen Berufswechsel, müssen Ihr Haus, was Sie gekauft haben, verkaufen und dann haben Sie dann auf einmal einen Steuerschaden. Auf der anderen Seite auch noch mal der Werbeblock, wir haben eine Steuerunterstützung zum Beispiel auch im Bereich der Mitarbeiterwohnungen für Mieterinnen und Mieter.

Da habe ich ein Beispiel dazu. Ein Freund von mir, der hat sich beteiligt an einer Wohnungsbaugenossenschaft. Großes Projekt, 900 Genossen und Genossinnen. Die haben von einer Stadt in Deutschland relativ günstig große Fläche bekommen, um darauf günstige Wohnungen zu bauen. Die haben sich mit wahnsinnig viel Energie, wie ich finde, unglaublich gut organisiert, zusammengeschlossen. Architekten, Zeichnungen, alles

Mit Riesenverlusten.

Mit Riesenverlusten für die Leute selber. Das ist total demotivierend für alle, die dabei sind. Für alle, die das beobachten. Niemand wird auf die Idee kommen. Das war ja eine geile Idee. Das machen wir jetzt gleich noch mal! Warum gibt es nicht eine Anlaufstelle für diese Leute, die sagen okay, da kriegt ihr bei der KfW auf jeden Fall für euer Projekt auch 50 Millionen.

Also zum einen gibt es Genossenschaftsberatungen. Ziemlich viele sogar. Und das andere ist es gibt ein KfW Programm für Genossenschaftsgründung, die das genau unterstützen soll, weil insbesondere die Anlaufphase ist natürlich die schwierigste, weil sie ja noch keine Einnahmen haben. Sie haben kein Grundstück, was sie beleihen können. Und genau aus dem Grund haben wir dieses Spezialprogramm geschaffen.

Aber kriegt man da 50 Millionen Euro? Muss man da andere Banken mit reinziehen?

Also die KfW ist ja eine Bank, die immer mit Hausbanken zusammenarbeitet und dafür gibt es auch also Formulare, Beratungsmöglichkeiten.

Aber es ist offensichtlich nicht praxistauglich.

Jetzt kann ich jetzt natürlich keine individuelle Ferndiagnose machen. Ich weiß auch nicht, wann Ihre Geschichte stattgefunden hat.

Gerade also vor ein paar Monaten um die Ecke gekommen und gescheitert.

Ja, hätten wir uns mal vorher getroffen.

Das Problem im konkreten Fall war tatsächlich die, soweit ich den Fall kenne, dass da eine Finanzierungslücke entstand. Also die KfW hat einen guten Teil oder hätte einen guten Teil finanziert, aber eben nicht alles. Und die lokale Sparkasse hat lange mitgemacht und irgendwann nicht mehr.

Weil da auch Fehler gemacht wurden. Aber es war schon, die Klage dieser Leute war schon, die Finanzierung ist unglaublich kompliziert, langwierig und für Laien wahnsinnig schwer zu stemmen. Und da fragt man sich schon, warum tut der Staat nicht mehr dafür, dass so was nicht in die Binsen geht?

Ja, also wie gesagt, wir haben extra genau dafür ein eigenes Genossenschaftsprogramm. Da kommen jetzt auch immer die Bauherrengemeinschaften und sagen, warum kriegen das die Genossen und wir nicht? Genau um das zu machen. Es gibt die Verbände der Wohnungsgenossenschaften, die ganz viel Beratung auch anbieten. Und es gibt sogar einzelne Kommunen.

Ich versuche das gerade mal so ein bisschen zu sortieren. Also es gibt den klassischen privaten Wohnungsneubau, ein bisschen schwierig, weil häufig teuer. Und dann gibt es eben den sozialen Wohnungsbau, das heißt auch privat, aber subventioniert, damit es wenigstens eine Weile billiger wird. Und dann haben wir, so spitz, ich sage mal, Spezialformen, jetzt gerade ein paar genannt. Genossenschaften zum Beispiel werden gefördert.

Ja, also das war lange Jahre in der Bundesrepublik alt Gang und Gebe. Die Älteren können sich dann vielleicht noch an diesen Skandal mit der neuen Heimat erinnern.

Anfang der 80er.

Ja, und das hat dann Helmut Kohl zum Anlass genommen, die Wohngemeinnützigkeit abzuschaffen. Und wir haben das jetzt wieder eingeführt über die Abgabenordnung. Da gibt es auch noch viele, die sagen, ist schön, aber wir wollen auch noch zusätzlich ein Förderprogramm dazu. Das ist jetzt natürlich schwierig mit der Haushaltssituation. Wenn wir da Möglichkeiten sehen, machen wir das natürlich.

Und was ist dann der Vorteil?

Das sind steuerliche Vorteile, die es dann gibt und natürlich gerade wenn sie jetzt schon gemeinnützig sind, dann haben Organisationen in der Vergangenheit keine Wohnungen vorgehalten, weil sie Sorge hatten, sonst ihre Gemeinnützigkeit zu verlieren.

Weil das gewerblich war.

Genau. So das ist ja in Deutschland dieses Gemeinnützigkeitsrecht hochkompliziert und der eine oder andere hat auch schnell seine Gemeinnützigkeit riskiert. Und gerade für gemeinnützige Träger, die zum Beispiel in der sozialen Arbeit unterwegs waren, ist das jetzt ein Potenzial. Das Finanzministerium schätzt für 100.000 Wohnungen, zum Beispiel für Menschen, die von gemeinnützigen Trägern betreut werden, die aber auf dem freien Wohnungsmarkt keine Wohnungen finden.

Okay, also ist noch so eine weitere Facette. Ulf hat das ja eben so ein bisschen aufgefächert. Jetzt gibt es Leute, die sagen, das ist ja alles schön und gut. Der private Wohnungsmarkt produziert nur teure Wohnungen. Der Staat gibt sehr viel Geld aus, um teure Mieten zu finanzieren, Sozialwohnungen zu subventionieren. Aber letztlich hat das, wir sehen das, das Problem bisher nicht

Ja, großartig. Also.

Sie sagen, müssen die Kommunen machen. Habe nichts mit zu tun?

Nein, nein, aber überhaupt nicht. Ich meine die vielen Milliarden, die jetzt in den sozialen Wohnungsbau fließen, die fließen natürlich zu einem ganz, ganz großen Teil auch genau in diese kommunalen Strukturen. Das zweite ist, dass der Bund Grundstücke preiswerter abgibt, wenn die Kommune vor Ort bauen will. Das ist eine ganz deutliche Erleichterung auch dieser Sache.

Haben Sie da Zahlen? Also die diese Trendumkehr, die behauptete, belegen?

Also beim sozialen Wohnungsbau sind im letzten Jahr die Bewilligungen um 20 % gestiegen. Und bei Ankauf von Wohnungen sehen wir in vielen Bereichen in Deutschland, dass die Kommunen entweder wieder selber Genossenschaften gründen oder aber Bestände von Vonovia und anderen aufkaufen. Gerade Niedersachsen hat jetzt eine neue Landesentwicklungsgesellschaft gegründet. Nordrhein-Westfalen hat in dieser Woche gesagt, sie geben noch mal dieses Jahr eine Milliarde zusätzlich für den sozialen Wohnungsbau

Stichwort Rekommunalisierung. Da sind in den letzten 20 Jahren aus der Perspektive vieler Menschen jedenfalls Fehler gemacht worden, gerade auch in Berlin zum Beispiel, wo eine rot rote Koalition skurrilerweise, also unter Beteiligung der Linken mehrere 10.000, wenn nicht sogar über 100.000, bin ich nicht ganz sicher, Wohnungen verkauft hat an Immobilienfirmen.

Also aus meiner Sicht kann Enteignung im Rechtsstaat nur wirklich das letzte Mittel sein.

Machen wir ja ständig für Autobahnen.

Ja, genau. Aber wenn die Straßenbahnlinie da lang gehen soll und der Bauer sagt, das ist mein Acker, da sollen die Zuckerrüben wachsen, dann gibt es ein hohes öffentliches Interesse, weil man nicht so wahnsinnig viele Optionen hat. Man kann ja nicht drumrum fahren. So, beim Wohnungsmarkt haben wir jetzt gerade eine halbe Stunde über ganz unterschiedliche Methoden gesprochen, wie man Entlastungen auf einem angespannten Markt schafft.

Also die Berechnung dieser Berliner Initiative, die dahinter stand, war ja, dass die Entschädigung 40 Jahre abgestottert wird, aber aus den Mieten. Das heißt, es wäre für das Land Berlin kostenneutral.

aber trotzdem hätten wir dann nicht eine Wohnung mehr.

Nee, aber man hätte halt-

Aber wenn man das Geld nehmen würde und neue Wohnungen bauen würde-

Man soll ja gar kein Geld. Also noch mal die Idee dabei war ja, kein Geld in die Hand zu nehmen, sondern die Wohnungen, die schon da sind, in Zukunft günstiger zu vermieten.

Ja, aber demjenigen, den Sie enteignen, müssen Sie ja erst mal Geld geben in einem Rechtsstaat.

Ja, das kann man ja abstottern über die Mieten, das ist ja die Idee. Und die Idee ist dann nicht primär, dann gibt es mehr Wohnungen, sondern es gibt mehr Wohnungen, auf die der Staat Einfluss hat, sprich die Mieten ohne Renditeabsicht gestalten kann.

Na gut, also das Perpetuum mobile ist glaube ich noch nicht erfunden. Deswegen mache ich an dieser mathematischen Berechnung erst mal ein dickes Fragezeichen. Wir müssen natürlich sehen, dass die überwiegende Anzahl der Investitionen im Bereich des Wohnungsbaus in Deutschland privat ist und Psychologie sollte man nicht unterschätzen.

Okay, also dann bleibt es eben auch aus Ihrer Sicht bei einer ganz starken Rolle privater Investorinnen und Investoren im Wohnungsmarkt. Und deswegen gibt es ja, das haben Sie schon verschiedentlich angedeutet, in Deutschland ein soziales Mietrecht, das eben der Vertragsfreiheit in diesem Bereich Grenzen setzt und ein wichtiges Element, um die Vertragsfreiheit einzuschränken in diesem Bereich ist ja die Mietpreisbremse.

Also noch mal ganz kurz, weil Sie gerade gesagt haben, Ich sehe eine ganz starke Rolle der Privaten, gerade in dem-

Habe ich sie falsch zitiert oder falsch verstanden?

Ich habe gesagt, das ist ein großer und bedeutender Teil der Investitionen durch Private. Aber gerade in Berlin, und in Berlin ist es ja der einzige Ort in Deutschland, wo über Enteignungen diskutiert wird, haben wir natürlich sehr viele starke landeseigene Wohnungsgenossenschaften, die preiswerten Wohnungsbau in Größenordnung betreiben. Also nicht, dass der falsche Eindruck entsteht, entweder so oder

Der Mieterbund kritisiert also, wie Sie das gerade auch getan haben, dass der Bundesjustizminister die Verlängerung der Mietpreisbremse lange hinausgezögert habe. Ja, also in Worten des Mieterbundes maximal hinausgezögert. Aber nun, sagt der Mieterbund, sei der Gesetzentwurf zwar vorgelegt worden, aber immer noch untauglich.

Na ja, man sagt ja so schön, Sachen, die lange währen, wären gut und es hat auf jeden Fall jetzt lange gewährt und jetzt gucken wir in der Regierung, dass es auch gut wird.

Okay, aber sie gehen schon davon aus, dass das auch tatsächlich so beschlossen wird, wie es im Koalitionsvertrag steht?

Da steht ja erst mal nur, dass die Mietpreisbremse verlängert wird. Aber Sie sind ja Jurist, und Sie wissen Juristen können eine einfache Sache in unglaublich viele komplexe Details zerlegen, so dass es dann kompliziert wird, obwohl es eigentlich einfach gemeint war.

Hat sich denn die Mietpreisbremse in Ihren Augen bewährt?

Ja.

Warum?

Nun, sie hat einen dämpfenden Effekt gehabt auf die Mietentwicklung, aber gleichzeitig noch ein Renditemodell behalten für den Vermieter und demzufolge halte ich das für angemessen.

Und es gibt ja so Umgehungsversuche mit so Schattenmieten, dass die Mieter sich da so, sagen wir mal das auf das, was sie nach Marktkriterien verzichten, sich so sichern, in dem sie es dann hinterher nachgezahlt wird.

Das ist natürlich dann immer die Frage der Kontrolle. Das sind ja Verträge zwischen zwei Privaten in der Regel. Und das ist wie bei Zweckentfremdung immer die Frage, wie kontrolliert man dann die Einhaltung der Gesetze? Da gibt es viel Beratung. Es gibt auch Kommunen, die haben digitale Modelle entwickelt, wo man sich zum Beispiel informieren kann, was ist eigentlich hier die mögliche Mietpreissteigerungen nach unserer Mietpreisbremse?

Also Sie haben es gerade schon gesagt, es ist nicht so ganz einfach, überhaupt einen Überblick zu bekommen, was die Marktakteure -akteurinnen eigentlich so tun. Ein Gedanke, um besser zu verstehen, wie der Wohnungsmarkt in Deutschland funktioniert, ist ja ein sogenanntes Mietenkataster. Das ist so ein Gedanke oder eine generelle Datenbank der laufenden Mieten. Also das Mietniveau wird heute ja über einen Mietspiegel abgebildet, der aber nur bestimmte Verträge aus den letzten Jahren enthält.

Also ob man das jetzt technisch so umsetzt, wie Sie vorschlagen, also dass es so eine Meldepflicht gibt für neue Mietverträge, da würde ich erst mal ein Fragezeichen dran machen, weil wir gleichzeitig natürlich auch intensiv darüber nachdenken, wie man es Leuten attraktiv und einfach macht, Vermieter zu sein.

Weil bei Immobilienverkäufen ist das ja die Regel, dass da der Gutachterausschuss anfragt, sagt, hier Vertrag, was wurde bezahlt? Wir registrieren das. Die versuchen das ja wirklich für jeden Verkauf zu machen.

Und über die Grunderwerbsteuer.

Und über die Grunderwerbssteuer kriegt man da besseren Überblick. Na okay.

Gut. Haben wir es oder haben Sie noch was auf dem Herzen?

Wollen Sie noch jemanden grüßen?

Nein, aber ich finde es ganz großartig, dass wir uns jetzt mal getroffen haben. Ich bin ja Podcasthörer, meistens beim Bügeln. Und man hat ja mal so eine Fantasie, wie die Menschen aussehen, deren Stimmen man da so lauscht. Und jetzt habe ich Sie mal gesehen. Es war auch schön.

Okay, und wie oft ist Ihnen schon das Hemd durchgebrannt, weil Sie vor Wut die Hände durch die Haare gerauft haben?

Nein, eigentlich nicht. Sie waren ja einer der wenigen Medien, die gerade bei Habecks Heizhammer versucht haben, immer eine faktenbasierte, wissenschaftsorientierte, nüchterne Debatte zu machen. Insofern war das manchmal auch sehr tröstlich.

Ich meine, diesen Heizhammer, den haben ja, ich sage mal so, technisch gesehen auch sie mit geschwungen, aber der ist ja immer ziemlich knapp über ihrem Kopf eigentlich dahin gesaugt. Wie haben Sie das eigentlich geschafft, sich da raus zu halten aus dieser Debatte?

Ganz ehrlich, ich glaube, das lag daran, dass es gar nicht um den Heizhammer geht, sondern dass es um Robert Habeck gegangen ist. Weil ich habe in der Zeit auch Bild Interviews gegeben, war bei Maybrit Illner, bei Markus Lanz, aber die haben immer den Habeckhammer genommen.

Also wenn wir das jetzt schon mal ansprechen, würde mich jetzt eine Sache noch mal interessieren. Uns ist aufgefallen, gerade in der letzten Woche, dass es 2042, wenn die Berechnung so stimmen, und die sind ziemlich wasserdicht, und wenn die EU Regeln so bleiben, wie sie bleiben, 2042 es nicht mehr möglich sein wird, in Deutschland Erdgas zu kaufen als einzelner Mensch, der ein Haus hat. Warum? Weil es keine Berechtigungen mehr geben wird.

Also keine Zertifikate.

Also keine Zertifikate mehr geben wird, um irgendwie fossile Brennstoffe in den Verkehr zu bringen. Wenn das so kommt, da haben wir uns gedacht, dann ist doch dieses ganze Wärmegesetz, ist doch für einen Eimer, weil das über diesen europäischen Zertifikatehandel sowieso ein Auslaufmodell ist. Sowieso kann man spätestens 2042 und wahrscheinlich auch schon davor, weil es sauteuer ist, kein Erdgas mehr kaufen für seine Erdgasheizung im Keller.

Hmm, ja.

Und wenn das so kommt, dann müssen die, kann man, muss man den Leuten das doch nur sagen, dann kann man das abfedern und dann ist doch klar, dass die Leute sich andere Heizungen werden kaufen müssen.

Ja, also das ist ja der Wunsch, dass es eine einfache, geschmeidige Technik gibt, die schmerzfrei die große Dekarbonisierungstransformation per Zauberhand hinkriegt. Ich habe da meine Zweifel, weil am Anfang, als wir das Gebäudeenergiegesetz bearbeitet haben, habe ich mir natürlich angeguckt, wer ist die direkte Betroffenheit. Also wie viele Heizungen im Jahr gehen unreparierbar kaputt? Und das wären ja die Fälle gewesen, wo das GEG dann eine Wirkung entfaltet hätte.

Öl und Gas.

So dass man halt einfach dadurch klärt, dass man Öl und Gas so teuer macht, dass diese 75 % Hausbesitzer sich das heizen nicht mehr leisten können, in der Hoffnung, dass die sich dann was anderes kaufen. Ich glaube, das kann natürlich auch zu dem gegenteiligen Effekt führen, nämlich dass sie sagen, wenn dieser Staat mir mein Heizen unmöglich macht, dann habe ich was gegen den Staat, nämlich ziemlich schlechte Laune und wir natürlich auch ganz viele verlorene Investitionen hervorrufen.

Auf Deutsch, Sie sagen, man kann die Menschen doch nicht vor die Wand fahren lassen, sondern man musste diese Vorgaben machen, weil es sonst hinten raus richtig wehtut. Ist das so grob Ihre Gedanke?

Genau. Wir müssen natürlich die Verbraucher auch davor schützen, dass sie verlorene Investitionen tätigen in Techniken, von denen wir politisch wissen, dass sie über eine künstliche Bepreisung sehr viel teurer sind, als die Menschen es gewöhnt sind.

Ganz herzlichen Dank. Das war im Gespräch mit der Lage Nation Klara Geywitz, Bundesbauministerin. Ganz herzlichen Dank, dass wir bei Ihnen zu Gast sein durften im Ministerium hier in Berlin Mitte und vielen Dank natürlich auch für Ihre Zeit.

Sehr gerne.

Und das war die Lage der Nation. Ausgabe Nummer 393 mit Philip Banse und Ulf Buermeyer. Wir danken euch fürs Zuhören. Wir sind noch in der Sommerpause mit den regulären Ausgaben bis Anfang September.

Genau. Dann sind wir wieder da für euch. Bis dahin wünschen wir euch einen schönen Sommer. Genießt die warmen Tage, alles Gute und bis es dann.

Tschüss!